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核心觀點(diǎn)
　　1.上半年表現(xiàn)優(yōu)于股債，下半年債性凸顯
　　2025上半年，中證REITs全收益上漲13.41%；滬深300指數(shù)上漲3.03%；標(biāo)普中國債券指數(shù)上漲0.66%。2025上半年REITs板塊表現(xiàn)明顯大幅優(yōu)于股債，政策紅利、利率環(huán)境及資金配置共同驅(qū)動REITs市場實(shí)現(xiàn)上半年REITs較高的超額收益，消費(fèi)與保租房板塊憑借政策支持和需求韌性成為市場主線，而產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)環(huán)保等板塊分化加劇。2025年三季度至今（2025年10月29日），中證REITs全收益下跌4.84%；滬深300指數(shù)上漲20.6%；標(biāo)普中國債券指數(shù)下跌0.46%。REITs板塊債性在三季度至今明顯凸顯。2025年下半年至今，上證指數(shù)與十年期國債收益率變化趨勢呈現(xiàn)高度正相關(guān)性；而與此同時，中證REITs全收益走勢則與股指、十年期國債收益率表現(xiàn)出明顯的反向走勢。
　　2.板塊分化態(tài)勢加劇
　　2025年以來，REITs板塊分化態(tài)勢明顯。從年初至今表現(xiàn)來看，消費(fèi)REITs、保障房REITs、倉儲物流REITs收益水平相對較高，特別在上半年區(qū)間內(nèi)，漲幅均超20%。環(huán)保、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源REITs受市場關(guān)注度較小，行情上看，整體波動性較小，彈性不大。
　　3. REITs運(yùn)行態(tài)勢及發(fā)展趨勢展望
　　繼2024年7月31日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，首次將REITs的資產(chǎn)行業(yè)范圍進(jìn)一步拓寬至養(yǎng)老設(shè)施、儲能設(shè)施項(xiàng)目、清潔低碳、靈活高效的燃煤發(fā)電（含熱電聯(lián)產(chǎn)煤電）項(xiàng)目、4A級景區(qū)（原為5A級景區(qū)）和市場化租賃住房后，2025年9月12日，國家發(fā)改委再度發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化申報推薦工作的通知》(發(fā)改辦投資〔2025〕782號)。加快成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目常態(tài)化申報。加快收費(fèi)公路、清潔能源、倉儲物流、保障性租賃住房等成熟資產(chǎn)類型項(xiàng)目申報，進(jìn)一步加大供熱、水利、數(shù)據(jù)中心等潛在發(fā)行空間較大資產(chǎn)類型項(xiàng)目的組織力度。積極推動新資產(chǎn)類型項(xiàng)目推薦發(fā)行。積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑，幫助項(xiàng)目盡快滿足發(fā)行條件。
　　4.投資建議
　　我們認(rèn)為，債券市場利率中樞下行壓力下，“資產(chǎn)荒”邏輯有望繼續(xù)演繹，REITs作為高分紅、中低風(fēng)險的資產(chǎn)，在政策力度加強(qiáng)以及社保金和養(yǎng)老金入市預(yù)期下，有望持續(xù)提升配置性價比，當(dāng)前時間節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)板塊需圍繞“穩(wěn)增長”與“新業(yè)態(tài)”兩條主線，持續(xù)關(guān)注擴(kuò)容+分化邏輯，注意板塊周期及利率敏感資產(chǎn)創(chuàng)造的波段機(jī)會。
　　5.風(fēng)險提示
　?。?）公募REITs價格變動及運(yùn)營風(fēng)險；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動加??；（3）各類別資金入市進(jìn)度不及預(yù)期；（4）項(xiàng)目長期分派率不及預(yù)期。