>> 平安證券-地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：港資地產(chǎn)關(guān)注度升溫，如何看待未來(lái)股價(jià)空間-251116
| 上傳日期： |
2025/11/17 |
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| 格式： |
pdf 共13頁(yè) |
來(lái)源： |
平安證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
楊侃,鄭茜文,王懂揚(yáng) |
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周度觀點(diǎn)：近期我們接連發(fā)布中國(guó)香港樓市專題深度，持續(xù)提示港資地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，本周市場(chǎng)關(guān)注度逐步升溫，我們?cè)谙愀蹖ｎ}系列二重點(diǎn)梳理的新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、信和置業(yè)上漲7.85%、4.56%和5.15%。重申看好港資地產(chǎn)三重邏輯：1）香港樓市逐步企穩(wěn)房?jī)r(jià)上行帶來(lái)的存貨重估，在HIBOR上行帶動(dòng)香港按揭利率上行背景下，9月香港房?jī)r(jià)環(huán)比仍增1.3%、同比首次轉(zhuǎn)正（+1.6%），進(jìn)一步驗(yàn)證樓市正逐步企穩(wěn)；2）香港供需格局較優(yōu)，供給端2024年前五房企市占率47%，且通過(guò)多元化拿地控制成本，上行期業(yè)績(jī)及股價(jià)彈性大；需求端25年上半年人口恢復(fù)凈流入，持續(xù)引入高才優(yōu)才提供支撐；3）美國(guó)降息加速香港樓市復(fù)蘇、持有物業(yè)公允價(jià)值重估及融資成本下降，更多數(shù)據(jù)及分析參見10月13日、10月19日發(fā)布中國(guó)香港系列報(bào)告一、二。
港資房企股價(jià)或尚未反映未來(lái)香港房?jī)r(jià)上行預(yù)期，中期空間依舊可觀。近期市場(chǎng)逐步認(rèn)可香港樓市正逐步企穩(wěn)，分歧及關(guān)注點(diǎn)在于個(gè)股未來(lái)上漲空間，部分投資者認(rèn)為港資地產(chǎn)已累積一定漲幅，提前反映房?jī)r(jià)企穩(wěn)或上行預(yù)期。我們認(rèn)為：1）此前市場(chǎng)關(guān)注港資地產(chǎn)更多基于紅利邏輯，盡管2025Q2香港房?jī)r(jià)已企穩(wěn)，但更多認(rèn)為是HIBOR下降導(dǎo)致按揭利率下降帶來(lái)的短期影響，8月HIBOR上行后9月房?jī)r(jià)環(huán)同比仍上漲，意味著企穩(wěn)或非短期效應(yīng)；2）以港資房企新鴻基地產(chǎn)為例，截至2025年11月14日其PB不到0.5倍，而業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)類似華潤(rùn)置地為0.74倍，且內(nèi)地樓市當(dāng)前仍處于調(diào)整期；3）上輪香港樓市調(diào)整于2003年見底，2003-2007年新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、信和置業(yè)股價(jià)趨勢(shì)上行，累計(jì)漲幅307%、257%和1128%，遠(yuǎn)高于同期恒生指數(shù)（198%），三家房企2007財(cái)年歸母凈利潤(rùn)較2003財(cái)年上漲222%、338%和12188%，呈現(xiàn)較高的股價(jià)及業(yè)績(jī)彈性。
重申短期調(diào)整為優(yōu)質(zhì)房企中期持有提供介入機(jī)會(huì)，三四線結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍存。重申上周觀點(diǎn)，中期維度來(lái)看，“好房子”的趨勢(shì)并不會(huì)因短期樓市調(diào)整發(fā)生改變，歷史包袱較輕的品質(zhì)房企有望率先受益的趨勢(shì)并不會(huì)發(fā)生改變，優(yōu)質(zhì)企業(yè)股價(jià)調(diào)整為中期持有提供介入機(jī)會(huì)；同時(shí)再次提示關(guān)注10月28日發(fā)布的高品質(zhì)住宅專題四《三四線樓市新變化，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍存》，部分三四線樓市調(diào)整較早，庫(kù)存去化周期已相對(duì)穩(wěn)定，且房?jī)r(jià)較低更易達(dá)成房產(chǎn)“消費(fèi)品+居住屬性”共識(shí)，目前僅深耕型本地房企或在本地布局多年央國(guó)企保持拿地，土拍競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較弱，為項(xiàng)目利潤(rùn)率留有更多余地，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)仍存。
投資建議：短期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好抬升疊加樓市承壓，市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)板塊關(guān)注降溫，建議把握地產(chǎn)中期確定性機(jī)會(huì)：1）受益“好房子”建設(shè)的華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、濱江集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)等；2）受益中國(guó)香港樓市止跌回穩(wěn)的港資房企新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、信和置業(yè)等；3）受益商業(yè)復(fù)蘇、分紅有吸引力的商管企業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)象生活等。同時(shí)持續(xù)關(guān)注招商積余、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、貝殼-W等細(xì)分領(lǐng)域龍頭，主題角度關(guān)注地產(chǎn)國(guó)企及園區(qū)類企業(yè)。
政策環(huán)境監(jiān)測(cè)：國(guó)務(wù)院積極支持更多符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）
市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)：1）成交環(huán)比回升，后市有待觀察。本周(11.8-11.14)重點(diǎn)50城新房成交1.6萬(wàn)套，環(huán)比升17.3%，重點(diǎn)20城二手房成交1.9萬(wàn)套，環(huán)比升5.4%。11月（截至14日）重點(diǎn)50城新房月日均成交同比降47.7%，環(huán)比降12.4%；重點(diǎn)20城二手房月日均成交同比降25.5%，環(huán)比升18.1%。2）庫(kù)存環(huán)比持平，去化周期23個(gè)月。截至11月14日，16城取證庫(kù)存9128萬(wàn)平，環(huán)比持平，去化周期23個(gè)月。
資本市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：1）地產(chǎn)債：本周境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行46.2億元。2）地產(chǎn)股：本周房地產(chǎn)板塊漲2.7%，跑贏滬深300（-1.08%）；當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）65.28倍，高于滬深300的14.24倍，估值處于近五年97.2%分位。
風(fēng)險(xiǎn)提示：1）樓市修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）行業(yè)短期波動(dòng)超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。
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