>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：住建部召開城市更新推進(jìn)會，廣州再啟動存量商品房收儲-251123
| 上傳日期： |
2025/11/23 |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪 |
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此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：新房成交環(huán)比回升，二手房成交環(huán)比回落，新房成交推盤比回升。上周(11.15-11.21)34個重點(diǎn)城市新房合計成交254萬平米，環(huán)比+26.3%，其中，一二線環(huán)比+28.6%，三四線環(huán)比-5%。11月(11.1-11.21)34城一手房成交同比-33%，較10月-6.4pct。其中，一二線同比31.5%，三四線同比-46.4%，分別較10月-6.6pct和-5.8pct。上周13城二手房合計成交107.3萬平米，環(huán)比-12.8%；11月累計成交同比-13.8%，較10月+8.2pct。庫存方面，上周15城合計推盤89萬平米，合計成交92萬平米，對應(yīng)成交推盤比為1.04倍，最近三個月（25年8月-25年10月）分別為0.98倍、0.75倍和1.47倍。截至上周末（2025/11/21）15城合計住宅可售面積為8951.9萬平米，環(huán)比-0.04%。3個月移動平均去化月數(shù)為23.3個月，環(huán)比-0.17個月。
主要政策新聞：廣州積極推動收購存量商品房用作保障性住房，多地持續(xù)出臺放松政策。宏觀方面，住建部11月21日在安徽省蕪湖市召開全國城市更新工作推進(jìn)會，會議指出，要因地制宜、探索創(chuàng)新，著力在規(guī)劃、資金、運(yùn)營、治理4個方面下功夫，同時系統(tǒng)推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，確保取得實(shí)實(shí)在在的成效。強(qiáng)調(diào)35個中央財政支持城市要創(chuàng)新突破，形成可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?。因城施策方面，廣州全市范圍內(nèi)收購存量商品房用作保障性住房，房屋建筑面積原則上在90平米以下；北京擬修訂商品房銷售合同強(qiáng)化購房者權(quán)益；四川對安置房票給予購房獎勵，省級財政給予不超30%補(bǔ)助；深圳支持閑置非居住房屋改建保障性租賃住房，拓寬保障性租賃住房供給渠道，優(yōu)化住房保障體系結(jié)構(gòu)。公積金政策方面，重慶放寬公積金全款購房提取條件，時限延至五年，每人累計提取不超過5次，合計金額不超購房總價。土地市場方面，武漢4.4億元成交2宗涉宅用地。
公司動態(tài)跟蹤：頭部房企融資端持續(xù)活躍。融資擔(dān)保方面，多家房企發(fā)行債券、中票及短融：招商蛇口50.4億元（3年/1.5%-2.5%）和（5年/1.7%-2.7%）；華潤置地（3億美元/3年/4.1%）和（43億元/5年/2.4%）；華發(fā)股份（40億元/270天）；股份變動方面，保利發(fā)展可轉(zhuǎn)債11月21日開始轉(zhuǎn)股，轉(zhuǎn)股價15.9元/股；分紅派息方面：中國海外發(fā)展發(fā)行的“21中海08”債券付息日，利率3.4%。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊弱于大市、物管板塊強(qiáng)于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌5.83%，滬深300指數(shù)下跌3.77%，相對收益為-2.06%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第20位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：*ST中迪、世聯(lián)行、財信發(fā)展、榮豐控股、新城控股，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為冠城大通、奧園美谷、榮盛發(fā)展、濟(jì)南高新、盈新發(fā)展。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌2.74%，滬深300指數(shù)下跌3.77%，相對收益為1.03%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市。當(dāng)前主流AH房企25/26PE均值分別為23/20.2倍；物管25/26PE均值分別13.7/12.4倍。
投資分析意見：看好好房子新賽道以及購物中心價值重估，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)仍將繼續(xù)磨底，但核心城市止跌回穩(wěn)將更早到來。兩大發(fā)展機(jī)遇值得關(guān)注：一方面，好房子政策上升高度、大有可為，將推動房企由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，優(yōu)質(zhì)商業(yè)企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)異，恰遇我國正處貨幣寬松周期，消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)有望重估。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）好房子房企：建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、中國金茂、綠城中國；2）商業(yè)地產(chǎn)：華潤置地、新城控股、嘉里建設(shè)、龍湖集團(tuán)、關(guān)注太古地產(chǎn)、新城發(fā)展；3）低估值修復(fù)房企：建發(fā)股份、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、保利發(fā)展；4）物業(yè)管理：華潤萬象、綠城服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、中海物業(yè)；5）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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