>> 中誠信國際-2025年11月房地產(chǎn)行業(yè)市場跟蹤：10月房地產(chǎn)市場量價承壓，“十五五”指引高質(zhì)量發(fā)展路徑-251128
| 上傳日期： |
2025/11/28 |
大小： |
614KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中誠信國際 |
| 評級： |
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作者： |
肖瀚,熊攀 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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"十五五"規(guī)劃建議明確提出推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。中央從完善基礎(chǔ)制度、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、提升居住品質(zhì)等多維度系統(tǒng)部署，既是對當前市場企穩(wěn)態(tài)勢的鞏固深化，更是著眼長遠、破解房地產(chǎn)發(fā)展深層次矛盾的戰(zhàn)略舉措。這一系列部署體現(xiàn)了"穩(wěn)增長、防風險、惠民生"的政策協(xié)同，為下一階段房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級指明了方向，將從根本上明確行業(yè)發(fā)展邏輯。
《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《規(guī)劃》）指明了未來五年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。在國家大力提振消費，完善促進消費制度機制的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將清理不合理限制性消費措施。與“十四五”期間通過宏觀調(diào)控實現(xiàn)“房住不炒”相比，未來五年房地產(chǎn)市場或?qū)⒕S持整體寬松政策。房地產(chǎn)存量消化方面強調(diào)盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施；增量方面則加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。供應(yīng)品質(zhì)方面，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，建立房屋全生命周期安全管理制度。未來五年房地產(chǎn)市場供給核心主線仍是“盤活存量”和“優(yōu)化增量”，重要的抓手則包括堅持“保障+市場”雙軌并行，既滿足低收入人群的住房需求，讓住房保障體系更加普惠，又能適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)變化和流動趨勢，滿足改善需求。另外，持續(xù)推進“好房子”的建設(shè)理念，推動行業(yè)從規(guī)模擴張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型，讓購房者能夠享受到高質(zhì)量住房成果，提升人民生活品質(zhì)。風險防控方面，《規(guī)劃》指出統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)風險有序化解，嚴防系統(tǒng)性風險?！笆逦濉逼陂g房地產(chǎn)領(lǐng)域的風險仍是防范化解風險的重點工作之一。
中誠信國際認為，《規(guī)劃》為房地產(chǎn)行業(yè)的未來五年的相關(guān)部署，標志著房地產(chǎn)調(diào)控將從短期調(diào)控轉(zhuǎn)向長效機制建設(shè)，從需求管理轉(zhuǎn)向供給優(yōu)化，具有根本性、全局性意義。市場供需層面，多層次住房供給體系將有效滿足不同群體需求，保障性住房解決新市民、青年人基本住房問題，改善性住房供給釋放消費升級潛力，"好房子"建設(shè)標準提升居住品質(zhì)預期，配合消費限制性措施清理，購房需求將更趨理性和可持續(xù)。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，新模式倒逼企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，完善的基礎(chǔ)制度將規(guī)范開發(fā)經(jīng)營行為，融資制度優(yōu)化改善企業(yè)資金環(huán)境，全生命周期管理提高行業(yè)準入門檻，推動資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中，促進市場優(yōu)勝劣汰。市場信心方面，頂層設(shè)計明確行業(yè)發(fā)展方向，制度化保障取代短期政策刺激，穩(wěn)定了長期預期；房屋品質(zhì)提升和價值回歸有助于增強資產(chǎn)認知理性，減少投機炒作；系統(tǒng)性風險防控機制夯實了市場穩(wěn)定基礎(chǔ)。未來五年，隨著政策規(guī)劃相關(guān)措施的逐步落實，房地產(chǎn)有望逐步擺脫對短期刺激的依賴，逐步形成內(nèi)生發(fā)展動力，并為最終實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展找到出路。
10月新房價格同比跌幅持續(xù)收窄，銷售金額同環(huán)比均大幅下降；二手房市場表現(xiàn)趨弱，大部分城市延續(xù)“以價換量”態(tài)勢。商品房待售面積環(huán)比連續(xù)8個月下降，但庫存仍處高位，去庫存壓力仍較大。10月房企境內(nèi)債券市場融資轉(zhuǎn)為凈流入態(tài)勢，市場偏好謹慎，二級市場交易熱度不高；越秀地產(chǎn)完成境外發(fā)行。11月26日，萬科一筆境內(nèi)債尋求展期。
需求端，10月，商品住宅價格環(huán)比延續(xù)下行趨勢，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為6個，其中一線城市和二三線城市環(huán)比均持續(xù)下降，但商品住宅價格同比降幅自2024年11月起連續(xù)12個月呈收窄態(tài)勢。從銷售情況來看，10月商品房銷售面積及銷售金額同比降幅分別為19.60%和25.06%，環(huán)比降幅分別為27.94%和25.53%；前10月累計銷售面積和銷售金額同比降幅較上月進一步擴大，下行壓力較大?！笆逦濉币?guī)劃建議明確提出推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，住建部部長強調(diào)“四好”建設(shè)與現(xiàn)房銷售，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。
供給端，根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月土地成交建筑面積和金額分別環(huán)比下降13%、20%，從市場熱度看，熱度仍集中于上海徐匯濱江、杭州濱江、廣州白云等核心城市的少數(shù)核心板塊，但整體平均溢價率則進一步回落。10月新開工面積及竣工面積同比均大幅下滑，累計降幅同比均擴大。商品房待售面積連續(xù)8月環(huán)比下降至7.56億平方米，但仍處于歷史高位，去庫存壓力仍較大。房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，1~10月房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模同比下降14.70%，累計降幅環(huán)比持續(xù)小幅增加，資金來源中購房者個人按揭貸款和定金及預付款同比分別下降12.80%和12.00%。
二手房市場來看，10月70個大中城市二手銷售住宅價格均有所下行，繼上月之后，再次全面下跌，一線城市二手住宅銷售價格同比下降4.4%，降幅比上月擴大1.2個百分點，其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3%；二線城市二手住宅銷售價格同比下降5.2%，降幅擴大0.2個百分點；三線城市二手住宅銷售價格同比下降5.7%，降幅與上月相同。成交量方面，當前多數(shù)
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