| 上傳日期： |
2025/12/2 |
大?。?/td>
| 29244KB |
| 格式： |
pdf 共21頁 |
來源： |
中航證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
劉慶東 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
◆11月REITs整體跑輸大類資產(chǎn)
截至2025年11月底，當(dāng)前市場共有上市REITs基金77支，較上月新增1支REIT基金，總市值合計(jì)2198.85億元，流通總市值1174.50億元，流通總市值占比為53.41%。
2025年11月，中證REITs全收益指數(shù)-0.52%，強(qiáng)于上證綜指的-1.67%、深證成指的-2.95%、創(chuàng)業(yè)板指的-4.23%;中證REITs(收盤）指數(shù)-0.71%，強(qiáng)于上證綜指，深證成指和創(chuàng)業(yè)板指。
◆REITs交易數(shù)據(jù)環(huán)比下降
2025年11月，中證REITs全收益指數(shù)成交額和成交量環(huán)比均有所上升。11月實(shí)現(xiàn)成交額80.67億元,較10月份成交額增加了17.58億元,環(huán)比增長27.86%,同比增長6.88%;中證REITs全收益指數(shù)成交量為1969.25萬手，較10月份成交量增長了479.33萬手,環(huán)比增長32.17%，同比增長5.62%。
◆新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)亮眼，生態(tài)環(huán)保REITs逆勢上漲
10類REITs中，2025年11月,除水利設(shè)施REITs和市政設(shè)施REITs無相關(guān)指數(shù)外，指數(shù)漲跌幅分別為:園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)-2.69%、交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)0.79%、倉儲(chǔ)物流REITs指數(shù)-2.20%、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)0.58%、保障性租賃住房REITs指數(shù)0.17%、能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)-2.17%、生態(tài)環(huán)保REITs指數(shù)+0.08%、新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)-1.28%%。
◆重要事件
1、關(guān)于印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目行業(yè)范圍清單(2025年版)》的通知。11月15日，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目行業(yè)范圍清單(2025年版)》。為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，根據(jù)《中共中央、國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》《中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》以及中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》等要求，更好發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs"”）盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)的作用，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍作了進(jìn)一步拓展，形成了《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目行業(yè)范圍清單(2025年版)》(以下簡稱《清單》)。
2、關(guān)于《中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告(征求意見稿)》公開征求意見的通知。11月28日，上為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署和資本市場新“國九條”要求，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)市場高質(zhì)量發(fā)展，豐富資本市場投融資工具，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，持續(xù)增強(qiáng)多層次資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效,中國證監(jiān)會(huì)研究起草了《中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告(征求意見稿)》，現(xiàn)向社會(huì)公開征求意見。
◆核心觀點(diǎn)
2025年11月，中證REITs全收益指數(shù)-0.52%，強(qiáng)于上證綜指的-1.67%、深證成指的-2.95%、創(chuàng)業(yè)板指的-4.23%;中證REITs《收盤）指數(shù)-0.71%，強(qiáng)于上證綜指，深證成指和創(chuàng)業(yè)板指。11月，REITs市場在我國頂層制度設(shè)計(jì)與宏觀流動(dòng)性環(huán)境的雙重驅(qū)動(dòng)下，呈現(xiàn)出政策紅利集中釋放與估值體系深度重構(gòu)并存的演進(jìn)特征。政策層面，國家發(fā)展改革委于11月15日印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單(2025年版)》，系統(tǒng)性拓展底層資產(chǎn)范疇，將城市更新設(shè)施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公及多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體等納入其中，并明確四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),此次擴(kuò)圍舉措可看作對(duì)"提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)"的金融工具化落實(shí)，通過激活存量不動(dòng)產(chǎn)撬動(dòng)消費(fèi)潛力，表明我國REITs市場底層資產(chǎn)從基礎(chǔ)設(shè)施向全品類轉(zhuǎn)換。11月28日，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告(征求意見稿)》，正式將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募REITs試點(diǎn),這一制度突破不僅補(bǔ)足了REITs市場核心資產(chǎn)類型的制度空白，更通過優(yōu)化審批流程與擴(kuò)募機(jī)制，為市場注入長期增長動(dòng)能。
細(xì)化至REITs各類別板塊，板塊分化較為明顯。產(chǎn)權(quán)類REITs中，新型基礎(chǔ)設(shè)施、保租房及倉儲(chǔ)物流REITs跌幅居前;特許經(jīng)營權(quán)類REITs中，市政設(shè)施與生態(tài)環(huán)保表現(xiàn)相對(duì)疲軟，市場的投資邏輯已逐漸轉(zhuǎn)向基于資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)最的價(jià)值分層。宏觀層面下，利率環(huán)境持續(xù)走低為REITs估值提供系統(tǒng)性支撐，一方面，無風(fēng)險(xiǎn)利率下行壓縮貼現(xiàn)率，直接推升資產(chǎn)現(xiàn)值，降低項(xiàng)目再融資成本，增厚可分配收益;另一方面,固收類產(chǎn)品收益率中樞下移凸顯REITs的債性特征優(yōu)勢,吸引保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等長久期資金增配,強(qiáng)化其作為利率敏感型資產(chǎn)的配置價(jià)值。
投資策略上，我們認(rèn)為篩選思路上適合采取穩(wěn)中有進(jìn)的原則，即選取REITs基金以穩(wěn)定現(xiàn)金流為優(yōu)先，在穩(wěn)定的現(xiàn)金流之外，綜合考量基本面預(yù)期變化,可選取價(jià)格彈性較大的板塊,以期在分紅之外，博取市場上漲收益。綜合考慮REITs的資產(chǎn)特性，應(yīng)秉持長期配置、獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的邏輯。從估值角度來看，目前這部分REITs資產(chǎn)整體估值仍然不高，較高的收益率水平適合作為長期配置資產(chǎn)。
綜合來看,雖然11月REITs表現(xiàn)弱于大盤,但基金回調(diào)后估值已反映多數(shù)負(fù)面預(yù)期,短期內(nèi)利空因素已基本逐步消化,后續(xù)如若債市企穩(wěn), REITs市場有望迎來反彈。站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)
|
|
