>> 華西證券-深圳二手房掛牌價“兩連升”-251213
| 上傳日期： |
2025/12/13 |
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| 898KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
肖金川,黃曉曦 |
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地產(chǎn)周速達
1）周度：
新房成交結(jié)束“四連增”，高位回落。本周（12月5-11日），38城新房成交面積錄得264萬平（約為年內(nèi)高點的51%），在經(jīng)歷連續(xù)四周的環(huán)比修復(fù)后，本周環(huán)比轉(zhuǎn)跌9%。盡管出現(xiàn)單周波動，但絕對規(guī)模仍處于近期220-292萬平的中樞區(qū)間，顯示市場在脈沖式回暖后進入整固階段。
二手房成交止跌企穩(wěn)，成交面積維持高位。繼上周小幅回調(diào)3%后，本周15城二手房成交面積企穩(wěn)于214萬平，環(huán)比基本持平。近四周成交中樞穩(wěn)定于214-221萬平的窄幅區(qū)間，絕對量維持在年內(nèi)高點的73%水平，顯示二手房韌性高于新房。
同比降幅邊際收斂，磨底特征延續(xù)。38城新房成交同比下滑33%，降幅較上周收窄3個百分點，目前已連續(xù)十一周錄得負增長；15城二手房成交同比降幅亦收斂3個百分點至34%，連續(xù)九周同比負增長。
2）月度：
新房降幅邊際收斂，二手房景氣度短期承壓。12月1-11日，38城新房成交面積同比下滑29%，較11月全月（-35%）有邊際改善，降幅收斂6個百分點，與10月（-27%）表現(xiàn)基本相當(dāng)。相比新房的邊際修復(fù)，二手房成交明顯走弱。12月1-11日，15城二手房成交同比下滑34%，較10月、11月的跌幅均擴大14個百分點，二手房市場短期仍面臨較大的回調(diào)壓力。
3）一線城市表現(xiàn)：
一線城市新房成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，城際分化顯著。一線城市新房成交經(jīng)歷“兩連增”后，本周環(huán)比轉(zhuǎn)跌6%，絕對規(guī)?；芈渲聊陜?nèi)高點的50%。城市間分化明顯，北京表現(xiàn)最為亮眼，環(huán)比繼上周大增62%后，本周再增25%，成交量站上16萬平，突破近四周8-12萬平的震蕩箱體，修復(fù)動能強勁。深滬漲跌互現(xiàn)，深圳從底部反彈42%，但絕對量仍偏低，僅為年內(nèi)高點26%；上海由增轉(zhuǎn)降（-14%），但絕對量仍維持在年內(nèi)高點的62%。廣州則持續(xù)走弱，連續(xù)兩周回落，本周降幅達22%，絕對量已降至年內(nèi)高點的39%。
二手房成交整體維持高位韌性，深圳領(lǐng)漲。京滬深二手房成交合計環(huán)比上漲4%，主要由深圳大幅反彈20%帶動，上海微增3%，而北京微降2%。當(dāng)前北上深二手房成交均穩(wěn)定在年內(nèi)高點的73-79%，顯著強于新房市場。
同比維度，高基數(shù)壓制依舊，上海走出獨立行情。受去年同期高基數(shù)影響，新房整體同比下滑37%，降幅擴大3個百分點，連續(xù)九周負增長。其中，深圳受超高基數(shù)擾動同比深跌78%，京廣跌幅明顯，唯有上海逆勢錄得13%的正增長，表現(xiàn)相對亮眼。本周二手房同比跌幅收窄至31%，北上深跌幅多在27-39%區(qū)間。
4）二三線城市表現(xiàn)：
二線城市新房成交環(huán)比回落，同比降幅顯著收窄。新房成交環(huán)比小幅回調(diào)9%，絕對量回落至年內(nèi)高點的50%，其中杭州、青島跌幅均超40%。但從同比維度看，二線新房降幅較上周收窄11個百分點至-26%，顯示出底部修復(fù)跡象。二手房市場表現(xiàn)相對穩(wěn)健，環(huán)比基本持平，成交量維持在年內(nèi)高點的63%，同比降幅亦收斂至42%（上周為下降48%），市場情緒處于磨底階段。
三線城市新房反彈中斷，二手房成交仍處高位。新房成交經(jīng)歷連續(xù)三周的修復(fù)性反彈后，本周環(huán)比下滑13%，其中眉山、渭南等城市單周跌幅逾80%。同比方面，三線新房降幅擴大至42%（上周-35%），基本面仍顯疲態(tài)。二手房成交環(huán)比由增轉(zhuǎn)降（-10%），但絕對量仍處于年內(nèi)高點的83%，在各能級城市中相對位置最高。
5）房價觀察：
我們主要觀察二手房價，因新房價格受推盤區(qū)域影響，波動往往較大。本周更新的是Wind披露的二手房出售掛牌價指數(shù)（周度）。
12月1-7日，各線城市掛牌價跌幅擴大。本周一二三線城市環(huán)比跌幅集中在0.55%-0.58%區(qū)間，較上周（0-0.38%）顯著擴大。同比維度上，二線城市價格調(diào)整幅度較大，跌幅達8.61%，一線及三線跌幅在6-7%區(qū)間。
深圳掛牌價從低位連續(xù)兩周反彈，其他一線城市加速探底。環(huán)比維度上，在前期深度調(diào)整后，深圳掛牌價連續(xù)兩周錄得環(huán)比正增長（本周+0.18%，上周+0.26%），初步顯現(xiàn)底部企穩(wěn)特征；其余三城跌幅邊際擴大，滬京廣環(huán)比跌幅介于0.6-1.1%，較上周的0.1-0.6%明顯擴大。同比來看，廣州跌幅最深，達到16.62%，深圳與北京跌幅均在9-10%，上海表現(xiàn)相對堅挺，同比僅下跌3.93%。
二線城市，成都和福州環(huán)比逆勢微漲，分別增長0.39%、0.05%，且同比跌幅控制在3-5%的相對低位。西安表現(xiàn)出高波動特征，在本周環(huán)比大跌2.31%后，基本回吐了上周（+0.66%）的漲幅，且同比跌幅達14.18%，價格仍處于尋底過程中。
6）政策觀察：
中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的定調(diào)從“止跌回穩(wěn)”向“著力穩(wěn)定”過渡，側(cè)重常態(tài)化風(fēng)險管控。對比2024年“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表述，2025年會議基調(diào)轉(zhuǎn)為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。這一措辭的邊際變化或反映地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性急跌風(fēng)險已初步收斂，政策重心正由短期的“應(yīng)急阻斷”向中長期的“常態(tài)化維穩(wěn)”切換。這意味著單純的總量強刺激預(yù)期（類比去年“924”）降溫，未來政策將更側(cè)重于在防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險的框架下，維持市場的平穩(wěn)運行。
2026年政策或側(cè)重“因城施策”，聚焦“收儲去庫
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