>> 東吳證券-2026年房地產(chǎn)行業(yè)年度策略：市場逐步探底向穩(wěn)，龍頭房企率先修復(fù)-251219
| 上傳日期： |
2025/12/19 |
大小： |
1849KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
姜好幸 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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投資要點
房地產(chǎn)市場正進(jìn)入階段性修復(fù)通道，供需修復(fù)與庫存去化改善或加速市場企穩(wěn)。整體來看，新房銷售雖仍處于恢復(fù)過程中，但降幅已較前期明顯收窄，市場企穩(wěn)跡象逐步顯現(xiàn)。2025年1-11月，全國商品房累計銷售面積78702萬平方米，同比-7.8%，價格方面，隨著供給結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，新房價格同比降幅整體有所收窄。二手房市場通過結(jié)構(gòu)優(yōu)化實現(xiàn)量穩(wěn)價調(diào)，15城二手房1-11月累計成交面積同比增長1.1%。土地市場呈現(xiàn)“提質(zhì)縮量”，1-11月300城宅地供應(yīng)與成交面積同比分別-19.2%、-14.7%，但成交樓面價同比+10.9%，市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性修復(fù)。綜合來看，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷過深度調(diào)整后，行業(yè)正邁向企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵窗口期。
政策協(xié)同發(fā)力，為房地產(chǎn)市場的“止跌回穩(wěn)”提供有力支持。2025年，中央繼續(xù)強調(diào)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，通過深化政策工具的運用，持續(xù)加大逆周期調(diào)節(jié)力度，確保房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步回升。供給端政策方面，持續(xù)推動存量房盤活和高品質(zhì)供給的優(yōu)化，從設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立到金融支持的落實推進(jìn)“好房子”建設(shè)。需求端則通過金融工具直接惠及購房者，降低購房成本和信貸門檻。地方城市因城施策持續(xù)發(fā)力，各地通過松綁限購、放寬貸款條件等措施，進(jìn)一步刺激市場需求，為市場回暖提供助力。我們認(rèn)為，未來房地產(chǎn)政策或仍以穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險為主，通過降低利率、優(yōu)化信貸、減免稅費等激發(fā)需求，運用專項債收儲土地與存量住房，加快城市更新、改善居住品質(zhì)，加強資金循環(huán)與市場預(yù)期穩(wěn)定，逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過渡。
2026年房地產(chǎn)核心指標(biāo)有望逐步筑底企穩(wěn)，邊際改善：中性假設(shè)下，我們預(yù)計（1）2026年新開工面積為5.08億平方米，同比-14.2%；（2）2026年銷售面積為8.35億平方米，同比-6.4%；銷售金額為7.72萬億元，同比-8.7%；（3）2026年竣工面積為4.96億平方米，同比-17.3%；（4）2026年開發(fā)投資總額為7.64萬億元，同比-8.5%。相比2025年，行業(yè)核心指標(biāo)降幅收窄，邊際改善。
投資建議：房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，2025年政策持續(xù)寬松，穩(wěn)樓市措施逐步落地，局部地區(qū)已出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，高能級城市與改善性需求逐步回暖；開發(fā)端則繼續(xù)分化，財務(wù)穩(wěn)健、深耕核心城市的企業(yè)更具優(yōu)勢。物業(yè)管理行業(yè)也在從“規(guī)模優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“效益優(yōu)先”，盈利質(zhì)量修復(fù)可期。經(jīng)紀(jì)與居住服務(wù)行業(yè)，隨著存量房市場興起，頭部平臺將繼續(xù)受益。投資建議：1）房地產(chǎn)開發(fā)：推薦華潤置地，招商蛇口，新城控股，建議關(guān)注保利發(fā)展；2）物業(yè)管理：推薦華潤萬象生活，綠城服務(wù)，建議關(guān)注保利物業(yè)，招商積余；3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：推薦貝殼，建議關(guān)注我愛我家。
風(fēng)險提示：政策政策效果不及預(yù)期；銷售與回款不及預(yù)期；行業(yè)流動性風(fēng)險加劇。
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