>> 中銀證券-房地產行業(yè)2025年11月70個大中城市房價數據點評：所有70城二手房房價連續(xù)三個月下跌；一線城市房價環(huán)比跌幅擴大-251216
| 上傳日期： |
2025/12/16 |
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| 489KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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國家統(tǒng)計局發(fā)布2025年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70大中城市新房價格環(huán)比下降0.4%；二手房價格環(huán)比下降0.7%。
核心觀點
70城新房房價環(huán)比跌幅收窄，二手房房價環(huán)比跌幅持平；連續(xù)三個月所有70城二手房房價均下跌。11月70大中城市新房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較10月收窄0.1個百分點；二手房房價環(huán)比下跌0.7%，環(huán)比降幅與10月持平。從房價下跌的城市數量來看，11月70城中新房房價環(huán)比下跌的城市數量有59個，較10月減少了5個，新房房價下跌城市平均跌幅為0.48%，較10月收窄了0.03個百分點；所有70城二手房房價環(huán)比均下跌，已經連續(xù)三個月出現所有城市二手房房價均下跌的情形，二手房房價下跌城市平均跌幅為0.66%，與10月持平。
11月一線城市新房、二手房房價環(huán)比跌幅均擴大。1）新房：11月一線城市新房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比降幅較10月擴大0.1個百分點。具體來看，上海新房房價環(huán)比正增長，廣州環(huán)比跌幅收窄，北京、深圳環(huán)比跌幅擴大。其中，上海環(huán)比上漲0.1%（前值：+0.3%），自2019年8月以來新房房價環(huán)比持續(xù)上漲，房價韌性最足；廣州環(huán)比下降0.5%（前值：-0.8%）；北京環(huán)比下降0.5%（前值：-0.1%）；深圳環(huán)比下降0.9%（前值：-0.7%）。2）二手房：11月一線城市二手房房價環(huán)比下降1.1%，環(huán)比降幅較10月擴大0.2個百分點，是各線城市中唯一二手房房價環(huán)比跌幅擴大的，且5-11月一線城市二手房房價環(huán)比跌幅已經連續(xù)7個月大于二、三線城市，存在“補跌”情形，市場“由弱向強”的蔓延在持續(xù)。具體來看，上海二手房房價環(huán)比跌幅收窄，深圳、廣州、北京跌幅均擴大。上海環(huán)比下降0.8%（前值：-0.9%）；深圳環(huán)比下降1.0%（前值：-0.9%）；廣州環(huán)比下降1.2%（前值：-0.9%）；北京環(huán)比下降1.3%（前值：-1.1%）。
11月二線城市新房房價環(huán)比跌幅收窄，二手房房價環(huán)比跌幅持平。1）新房：11月二線城市新房房價環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅較10月收窄0.1個百分點。僅23%的二線城市新房房價環(huán)比上漲或持平：合肥環(huán)比上漲0.3%，南京、貴陽環(huán)比上漲0.2%，沈陽、重慶環(huán)比上漲0.1%，大連、銀川環(huán)比持平。2）二手房：11月二線城市二手房房價環(huán)比下降0.6%，環(huán)比降幅與10月持平。所有二線城市二手房房價環(huán)比均下跌，跌幅相對較大的有：南京、廈門、武漢、?？?、西安、銀川，環(huán)比跌幅均大于等于1.0%，杭州、成都、太原、合肥、南昌、南寧、昆明環(huán)比下跌0.8%-0.9%。
11月三線城市新房、二手房房價環(huán)比跌幅均收窄。1）新房：11月三線城市新房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比跌幅較10月收窄0.1個百分點。具體來看，僅襄陽環(huán)比上漲0.3%，揚州環(huán)比上漲0.1%、安慶環(huán)比持平，其余三線城市環(huán)比均下跌，其中跌幅相對較大的城市有無錫、徐州、九江、濟寧、常德、惠州、桂林、北海、瀘州，環(huán)比跌幅均大于等于0.7%。2）二手房：11月三線城市二手房房價環(huán)比下降0.6%，環(huán)比跌幅較10月收窄了0.1個百分點。具體來看，所有三線城市環(huán)比均下跌，其中跌幅相對較大的城市有：包頭、揚州、徐州、金華、九江、煙臺、三亞、南充，環(huán)比跌幅均大于等于0.9%。
11月各類型產品新房房價環(huán)比跌幅均收窄；二手房房價環(huán)比跌幅方面，剛需產品持平，剛改產品收窄，改善型產品擴大。1）剛需產品：11月90平以下新房房價環(huán)比下降0.3%，環(huán)比跌幅較10月收窄了0.2個百分點，二手房房價環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅與10月持平。2）剛改產品：11月90-144平新房房價環(huán)比下降0.4%，環(huán)比跌幅較10月收窄0.1個百分點，二手房房價環(huán)比下降0.6%，環(huán)比跌幅均較9月收窄了0.1個百分點。3）改善型產品：11月144平以上新房房價環(huán)比下降0.3%，環(huán)比跌幅較10月收窄0.1個百分點；二手房房價環(huán)比下降0.7%，環(huán)比降幅較10月擴大0.1個百分點。
投資建議
當前房價仍然面臨持續(xù)的下行壓力，連續(xù)三個月全部70城的二手房房價均環(huán)比下跌。其中，一線城市二手房房價環(huán)比跌幅已經連續(xù)7個月大于二、三線城市，存在“補跌”情形，市場“由弱向強”的蔓延在持續(xù)，后續(xù)可能仍將面臨壓力。從央行最新的調查問卷來看，未來房價看跌預期仍在上漲，市場信心仍然不足。我們認為，從“十五五”規(guī)劃建議到中央經濟工作會議對地產的表態(tài)都是要穩(wěn)住房地產市場，推進制度完善。盡管當前防范地產及相關風險仍是首位，但房價的慣性下滑及不斷蔓延的看跌預期可能會倒逼政策盡快出臺。我們預計，明年一季度將會有適當的政策調整。地產從標的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，在新消費時代下，提前布局新業(yè)態(tài)、新模式、新場景的商業(yè)地產公司，有望率先走出重圍。
現階段我們建議關注三條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點城市的市占率較高的房企：濱江集團、招商蛇口、越秀地產、建發(fā)國際集團。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團。3）積極探索新消費時代下的新場景建設和運營模式的商業(yè)地產公
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