>> 華西證券-公募REITs周速覽(2025年12月15-19日)：關(guān)注本息拆分?jǐn)_動(dòng)后的高速公路-251222
| 上傳日期： |
2025/12/22 |
大小： |
1636KB |
| 格式： |
pdf 共15頁(yè) |
來源： |
華西證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
姜丹,鄭日誠(chéng) |
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本周（2025年12月15-19日）中證REITs全收益指數(shù)收于999點(diǎn)，周度下跌2.85%，已跌回至2025年初水平，疊加華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)首日上市即破發(fā)（收盤跌10.16%），市場(chǎng)情緒很弱。周內(nèi)來看，本周五個(gè)交易日一路下跌，周五當(dāng)天跌幅高達(dá)0.81%，盤中錄得2025年1月以來的最低點(diǎn)位991。
華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)于12月19日正式上市，我國(guó)上市交易R(shí)EITs數(shù)量達(dá)78只，總市值達(dá)2141億元，其中流通市值1155億元。
二級(jí)市場(chǎng)：所有資產(chǎn)全線收跌，成交情緒仍不高
本周REITs全線下跌，所有資產(chǎn)無一幸免，跌幅最大的是交通設(shè)施（-4.48%），跌幅最小的是倉(cāng)儲(chǔ)物流（-1.53%）。本周僅2只個(gè)券收漲，分別為華安外高橋（+1.34%）和博時(shí)津開產(chǎn)園（+0.08%），其余76只個(gè)券全部收跌。成交活躍度邊際提升但仍然較弱。
交通設(shè)施板塊本周下跌4.48%，作為市值最大的資產(chǎn)類型，是經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs的重要代表。經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs項(xiàng)目的分紅中明顯含有本金返還的部分，近期關(guān)于REITs“本息拆分”的話題對(duì)經(jīng)營(yíng)權(quán)類的交通設(shè)施REITs帶來了持續(xù)擾動(dòng)。
公募REITs的全部分紅通常被直接計(jì)入投資收益。但實(shí)際上，分紅既包含源自經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流的收益部分，也包含與折舊攤銷等資產(chǎn)消耗相對(duì)應(yīng)的本金返還部分。根據(jù)會(huì)計(jì)相關(guān)處理原則，本金返還應(yīng)沖減投資成本，而非確認(rèn)為當(dāng)期收益，否則將抬高賬面利潤(rùn)、延后反映資產(chǎn)價(jià)值下降。因此，“本息拆分”確實(shí)有助于更加真實(shí)反映REITs分紅現(xiàn)金流的本質(zhì)。
但“本息拆分”很大程度上是個(gè)會(huì)計(jì)處理問題，和資產(chǎn)端的經(jīng)營(yíng)基本面表現(xiàn)無關(guān)，并沒有影響項(xiàng)目全周期收益的測(cè)算。近期交通板塊價(jià)格變化更多可能是受到年末投資端業(yè)績(jī)考核的影響。2025年收關(guān)將近，在投資考核擾動(dòng)過去之后，受“本息拆分”影響的超跌項(xiàng)目或有一定的反彈，重點(diǎn)仍然關(guān)注資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、周邊路網(wǎng)引流效果佳的路產(chǎn)，如華泰江蘇交控、華夏南京交通高速公路、華夏中國(guó)交建。
市政環(huán)保板塊本周收跌2.43%，主要受濟(jì)南能源供熱、紹興原水水利分別大幅下跌4.02%、3.89%拖累，在一定程度上應(yīng)該也是受到經(jīng)營(yíng)權(quán)類“本息拆分”問題的影響。濟(jì)南能源供熱REIT持有山東省濟(jì)南市歷下區(qū)、歷城區(qū)市政供熱管網(wǎng)，資產(chǎn)壟斷性強(qiáng)，供暖季收費(fèi)穩(wěn)定，外購(gòu)熱源成本可控，可以關(guān)注。
數(shù)據(jù)中心（IDC）板塊本周下跌1.90%，潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心、萬國(guó)數(shù)據(jù)中心目前動(dòng)態(tài)分派率分別為3.87%、3.45%，分派率差異可能受到客戶簽約租期、運(yùn)營(yíng)規(guī)模和實(shí)力等的影響，但二者整體上仍可根據(jù)AI算力板塊行情走勢(shì)進(jìn)行操作。
租賃住房板塊本周收跌2.5%，8只個(gè)券全部下跌。租賃住房板塊流通性較好，項(xiàng)目基本面經(jīng)營(yíng)正常，容易受分母端折現(xiàn)率（債市）調(diào)整的影響，每逢大幅度的調(diào)整后即是較好的交易窗口，目前板塊分派率3.26%，性價(jià)比提升。華潤(rùn)有巢向原持有人配售已完成，目前擴(kuò)募份額尚未上市，除權(quán)后當(dāng)前分派率在3.5%左右，也具有一定的參與價(jià)值。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊本周收跌1.8%，園區(qū)板塊的去化壓力仍在，對(duì)于高分派率個(gè)券仍需謹(jǐn)慎判斷。中金重慶兩江本周跌幅最大達(dá)3.82%，考慮到重慶市兩江新區(qū)“升級(jí)”為行政區(qū)，調(diào)整后兩江新區(qū)繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)的首位度和優(yōu)先級(jí)，且中金重慶兩江已設(shè)置收益分配調(diào)節(jié)機(jī)制，仍可關(guān)注。12月園區(qū)板塊解禁個(gè)券還有華夏和達(dá)高科（2025/12/27，31.00%）、招商科創(chuàng)（2025/12/31，36.98%）。
一級(jí)市場(chǎng)：華夏中核清潔能源認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)新高
華夏中核清潔能源REIT已于2025年12月17日完成詢價(jià)，詢價(jià)區(qū)間為3.356~5.033元/份，最終確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格為5.015元/份，預(yù)計(jì)募集資金15.045億元，項(xiàng)目評(píng)估值12.53億元，溢價(jià)率20%。本次網(wǎng)下投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)340.47倍，再創(chuàng)新高。項(xiàng)目將于2025年12月22日正式發(fā)售募集。
截至2025年12月19日已申報(bào)至交易所項(xiàng)目進(jìn)度如下：已詢價(jià)進(jìn)入發(fā)售的1單（華夏中核清潔能源2025-12-22開始募集），交易所已反饋8單（易方達(dá)廣西北投高速2025-12-16、山證晉中公投瑞陽(yáng)供熱2025-11-6、華夏湖北交投楚天高速2025-10-10、中航天虹消費(fèi)2025-9-3、創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園2025-7-2、建信建融家園租賃住房2024-4-15、華夏萬緯倉(cāng)儲(chǔ)物流2024-4-15、建信金風(fēng)新能源2023-10-22），交易所已受理3單（平安西安高科產(chǎn)業(yè)園2025-12-5、中航中核集團(tuán)能源2025-11-25、東方紅隧道股份智能運(yùn)維高速2025-11-25），交易所已申報(bào)2單（華泰三峽清潔能源2025-12-19、博時(shí)山東鐵投路橋2025-12-12）。
風(fēng)險(xiǎn)提示
公募REITs相關(guān)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；資料來源及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
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