>> 華西證券-北京新房成交大幅反彈-251227
| 上傳日期： |
2025/12/27 |
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| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
肖金川,黃曉曦 |
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地產(chǎn)周速達(dá)
1）政策跟蹤
12月24日，北京四部門聯(lián)合發(fā)文，調(diào)降非京籍及多孩家庭購房門檻，標(biāo)志著一線城市核心區(qū)限購政策進(jìn)一步邊際松動。內(nèi)容主要聚焦兩方面：一是放寬非京籍準(zhǔn)入，將五環(huán)內(nèi)購房社保/個(gè)稅年限由“3年”降至“2年”，五環(huán)外由“2年”降至“1年”；二是支持多孩家庭，明確二孩及以上家庭可在五環(huán)內(nèi)多購一套住房（京籍上限增至3套，非京籍增至2套）。此次調(diào)整旨在通過降低剛需入市門檻及打開改善性需求空間，切實(shí)落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的精神。
政策定向擴(kuò)容需求，成交放量系年末翹尾與情緒共振。本次政策精準(zhǔn)錨定非京籍剛需及多孩改善群體，預(yù)計(jì)將有效擴(kuò)大潛在購房需求基數(shù)。從高頻數(shù)據(jù)看，本周北京新房成交環(huán)比激增79%，需理性看待的是，由于新政于24日才正式生效（僅覆蓋統(tǒng)計(jì)周期19-25日的尾部），本周成交放量更多歸因于房企年末沖量的季節(jié)性因素，政策短期內(nèi)主要體現(xiàn)為預(yù)期的改善與情緒的提振。往后看，隨著政策實(shí)質(zhì)性顯效，需關(guān)注成交活躍度能否在跨越年末時(shí)點(diǎn)依然延續(xù)，以及量增能否最終帶動價(jià)格止跌回穩(wěn)。
2）周度：新房成交顯著放量
受年末房企集中推盤及沖刺業(yè)績影響，新房成交顯著放量。本周（12月19-26日）38城新房成交面積錄得396萬平，環(huán)比大幅增長29%（上周環(huán)比+16%），繼續(xù)突破近四周277-307萬平的震蕩箱體，絕對量僅次于年初及年中（1月及7月初）高點(diǎn)。同比來看，連續(xù)十三周負(fù)增長，不過降幅收窄12個(gè)百分點(diǎn)至-19%。
二手房市場高位企穩(wěn)，本周成交小幅增長。本周15城二手房成交面積錄得228萬平，環(huán)比小幅增長4%。自11月以來，周度成交量穩(wěn)定在213-221萬平區(qū)間，本周小幅突破該區(qū)間，成交量約為年內(nèi)高點(diǎn)的77%。同比降幅微幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)至-22%，邊際修復(fù)彈性略弱于新房。
3）月度：新房降幅邊際收斂，二手房景氣度短期承壓
截至12月26日，38城新房本月累計(jì)成交同比下滑26%，較11月全月（-35%）收窄9個(gè)百分點(diǎn)，與10月表現(xiàn)持平，新房市場出現(xiàn)止跌跡象。二手房表現(xiàn)相對弱勢，15城本月累計(jì)成交同比下滑28%，跌幅較10月、11月均擴(kuò)大8個(gè)百分點(diǎn)，顯示在前期需求集中釋放后，二手房市場短期面臨一定的回調(diào)壓力。
4）一線城市表現(xiàn)：北京強(qiáng)勢領(lǐng)漲
一線城市新房成交本周環(huán)比增長9%，北京強(qiáng)勢領(lǐng)漲。主要受年末沖量驅(qū)動，北京本周新房成交環(huán)比錄得79%的顯著漲幅，廣州溫和上漲15%；深圳、上海受基數(shù)及供應(yīng)節(jié)奏影響，環(huán)比分別回落26%、10%。同比維度，一線整體降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)至-42%，廣州表現(xiàn)相對抗跌（-24%）。
二手房成交同樣小幅增長，韌性較強(qiáng)。京滬深三城合計(jì)本周二手房成交環(huán)比上漲4%，突破前期震蕩區(qū)間。其中北京環(huán)比+9%，修復(fù)至年內(nèi)81%分位數(shù)；上海微增1%，深圳小幅回落9%。同比來看，一線二手房跌幅收窄至-22%，北京表現(xiàn)最優(yōu)（-19%），優(yōu)于滬深。
5）二三線城市表現(xiàn)：供給驅(qū)動新房成交放量
二線城市新房成交顯著放量，修復(fù)彈性優(yōu)于二手房。本周二線城市新房成交呈現(xiàn)強(qiáng)勁反彈態(tài)勢，環(huán)比大幅增長40%，絕對量已修復(fù)至年內(nèi)高點(diǎn)的85%。分城市看，杭州、南寧、濟(jì)南等地受供給放量帶動，環(huán)比漲幅介于69%-80%。同比維度看，新房降幅顯著收窄17個(gè)百分點(diǎn)至-8%，邊際改善明顯。二手房市場表現(xiàn)相對穩(wěn)健，環(huán)比增長8%，成交量維持在年內(nèi)高點(diǎn)的67%；同比降幅小幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)至-27%。
三線城市，供給驅(qū)動新房大幅增長，二手房景氣度處于年內(nèi)高位。本周三線城市新房成交環(huán)比增長20%，絕對量回升至年內(nèi)高點(diǎn)的70%。結(jié)構(gòu)上，韶關(guān)、蕪湖、柳州等城市受推盤節(jié)奏影響，成交實(shí)現(xiàn)翻倍增長（增幅均超100%）；同比降幅由上周的-28%顯著收窄至-16%。二手房方面（4城樣本），雖環(huán)比小幅回落2%，但絕對量仍處于年內(nèi)高點(diǎn)的93%，在各層級城市中景氣度分位數(shù)最高，市場活躍度維持高位。
6）房價(jià)觀察：陰跌態(tài)勢延續(xù)
我們主要觀察二手房價(jià)，因新房價(jià)格受推盤區(qū)域影響，波動往往較大。本周更新的是Wind披露的二手房出售掛牌價(jià)指數(shù)（周度）。
各線城市延續(xù)陰跌態(tài)勢，二線城市同比調(diào)整壓力最大。本周（12月15-21日），各能級城市掛牌價(jià)環(huán)比跌幅集中在0.17%-0.24%區(qū)間，顯示價(jià)格端目前仍面臨持續(xù)的調(diào)整壓力。同比維度看，二線城市價(jià)格回撤幅度最深，達(dá)-8.62%；一線及三線城市跌幅則在6%-7%區(qū)間。
一線城市內(nèi)部分化，廣滬企穩(wěn)反彈而京深補(bǔ)跌。廣州掛牌價(jià)出現(xiàn)觸底反彈跡象，環(huán)比上漲0.91%，但因前期調(diào)整較深，同比跌幅仍達(dá)14.70%；上海表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，結(jié)束上周急跌態(tài)勢，本周微漲0.01%；北京與深圳則呈現(xiàn)補(bǔ)跌特征，環(huán)比分別下跌0.34%和0.44%，同比跌幅均維持在10%左右，價(jià)格修復(fù)尚需時(shí)日。
二線城市房價(jià)普遍承壓，部分前期強(qiáng)勢城市沖高回落。青島、天津表現(xiàn)相對穩(wěn)健，環(huán)比跌幅控制在1%以內(nèi)；西安、杭州本周走勢轉(zhuǎn)弱，環(huán)比分別下跌0.58%和0.95%，回吐了上周的漲幅，或反映熱點(diǎn)二線城市在價(jià)格博弈階段的波動性依然較大
風(fēng)險(xiǎn)提示
地產(chǎn)政策出現(xiàn)
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