>> 浙商證券-濱江集團(tuán)(002244)更新報(bào)告：盤(pán)踞中國(guó)硅谷，修復(fù)先看濱江-260116
| 上傳日期： |
2026/1/16 |
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來(lái)源： |
浙商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
買(mǎi)入 |
作者： |
楊凡 |
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投資要點(diǎn)
一句話核心推薦邏輯：科技新財(cái)富，濱江先修復(fù)
超預(yù)期邏輯
濱江集團(tuán)的核心主業(yè)是銷售中高端改善型住宅，自創(chuàng)立以來(lái)長(zhǎng)期深耕杭州、輻射長(zhǎng)三角，在杭州及周邊地區(qū)有較強(qiáng)的品牌影響力。2022-2025年，濱江集團(tuán)逆勢(shì)擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，銷售總額維持在1000+億元的規(guī)模，躋身前十大房企。我們認(rèn)為，2026年濱江集團(tuán)超預(yù)期的邏輯主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1.科技聚集濱江，人才增長(zhǎng)領(lǐng)先：杭州市濱江區(qū)是國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的熱土，吸引了互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、安防、金融科技以及生物醫(yī)藥等前沿領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，包括阿里巴巴、網(wǎng)易、?？低?、華為、螞蟻集團(tuán)等。根據(jù)獵聘《 AI科技人才發(fā)展報(bào)告》，2025年AI技術(shù)新發(fā)職位（人才需求）整體增長(zhǎng)顯著，為37.56%。其職位遍布各個(gè)行業(yè)，其中互聯(lián)網(wǎng)、電子/半導(dǎo)體/集成電路、計(jì)算機(jī)軟件占比位居前三。杭州位列AI技術(shù)崗位城市No.4。2025年1月-7月，50萬(wàn)元年薪以上的AI技術(shù)崗占比高達(dá)31.38%，遠(yuǎn)超全行業(yè)（6.47%）、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)（18.47%）和AI行業(yè)（15.80%），職位數(shù)量同比增長(zhǎng)為39.82%。在北京、上海、深圳和杭州的50萬(wàn)元以上AI技術(shù)職位增速上來(lái)看，深圳以62.63%的增速遙遙領(lǐng)先；杭州以32.39%的增速位居第二，投遞杭州AI技術(shù)崗的人次增長(zhǎng)率超93%。
2.杭州濱江板塊已具備企穩(wěn)特質(zhì)，待進(jìn)入修復(fù)階段：根據(jù)冰山指數(shù)，杭州濱江區(qū)二手房成交價(jià)格指數(shù)在2025年已形成橫盤(pán)走勢(shì)，杭州掛牌量2025年8月以來(lái)持續(xù)穩(wěn)步下降。相較杭州其他板塊和其他一線城市板塊二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)杭州濱江板塊在2025年已體現(xiàn)出較強(qiáng)的保值性能。
中長(zhǎng)期供給端來(lái)看，杭州供給偏謹(jǐn)慎，助力核心區(qū)房?jī)r(jià)筑底修復(fù)。根據(jù)2025年杭州市建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，杭州市供地要求“嚴(yán)控增量，盤(pán)活存量”，“嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地規(guī)模”。2025年杭州市供地計(jì)劃中濱江區(qū)占地面積比重僅為4.24%。
3. “濱江板塊”含量高，貨值充裕，有望率先迎修復(fù)：2025年杭州涉宅土地出讓金額為1420億元，濱江集團(tuán)投資全口徑金額470億元的占有率達(dá)33%，新增貨值全口徑850億元。根據(jù)濱江集團(tuán)拿地公告和2025半年報(bào)，我們認(rèn)為濱江集團(tuán)具有兩大亮點(diǎn)1）2021年及以前的房地產(chǎn)項(xiàng)目已銷售殆盡，公司項(xiàng)目銷售流速健康，歷史包袱幾乎沒(méi)有，公司利潤(rùn)率風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯較小；2）濱江板塊輻射范圍內(nèi)項(xiàng)目充裕，我們梳理出濱江集團(tuán)在建和可售項(xiàng)目中位于濱江板塊輻射范圍內(nèi)的有8個(gè)項(xiàng)目，估算貨值300+億元（全口徑），銷售凈利潤(rùn)率10+%，高于2025年公司中報(bào)凈利潤(rùn)率。結(jié)合以上分析，我們認(rèn)為濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)、減值壓力小、濱江板塊基本面率先修復(fù)有望帶動(dòng)公司去化率和利潤(rùn)率的雙重提升。
超預(yù)期的驅(qū)動(dòng)因素是什么？
1.收入決定購(gòu)買(mǎi)力，科技城市潛力大：我們?cè)凇稄娜龂?guó)個(gè)稅收入視角看房?jī)r(jià)支撐》的報(bào)告中深度剖析了支撐房?jī)r(jià)的底層邏輯——資產(chǎn)價(jià)值取決于能夠產(chǎn)生多少現(xiàn)金流，住宅的現(xiàn)金流是租金，而租金和整體居民收入水平掛鉤。在報(bào)告中我們將日本和美國(guó)的長(zhǎng)期房?jī)r(jià)和個(gè)稅稅收收入進(jìn)行對(duì)比，得出房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)和社會(huì)收入水平一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系。相同案例在2025年7月我們分析香港樓市止跌的報(bào)告中也能看到，香港家庭月收入中位數(shù)企穩(wěn)修復(fù)，香港房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌。
根據(jù)華爾街見(jiàn)聞，2024年8月硅谷圣荷西獨(dú)棟住宅價(jià)格突破200萬(wàn)美元，同比+11.6%，緊隨其后是舊金山都會(huì)區(qū)。全美房?jī)r(jià)最高的前10個(gè)市場(chǎng)中，加利福尼亞州獨(dú)占七席。美國(guó)硅谷房?jī)r(jià)表現(xiàn)體現(xiàn)出科技帶動(dòng)財(cái)富增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)力。對(duì)比來(lái)看，我們認(rèn)為杭州濱江類似于“中國(guó)硅谷”，高科技產(chǎn)業(yè)集群所在地對(duì)就業(yè)和收入長(zhǎng)期帶來(lái)正向拉動(dòng)作用，推動(dòng)購(gòu)房需求的迭代升級(jí)，濱江區(qū)的房?jī)r(jià)我們認(rèn)為有望成為國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)企穩(wěn)修復(fù)的前沿陣地。
2.需求修復(fù)Vs拋壓殆盡，中長(zhǎng)期供給有限–資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定向上：在《打破負(fù)循環(huán)，探尋修復(fù)路徑》中我們搭建了觀測(cè)價(jià)格止跌回穩(wěn)的研究框架，新房和二手房市場(chǎng)相輔相成，二手房?jī)r(jià)的企穩(wěn)和二手房掛牌量的減少（拋壓減弱）是核心觀測(cè)變量。典型案例我們可以參考韓國(guó)首爾2022-2023年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期掛牌量快速攀升，樓市賣盤(pán)的加速房?jī)r(jià)下跌，而掛牌量的穩(wěn)定和下降則對(duì)應(yīng)了房?jī)r(jià)的逐步修復(fù)。
結(jié)合濱江板塊的產(chǎn)業(yè)布局和濱江集團(tuán)的項(xiàng)目分布，我們認(rèn)為濱江板塊房?jī)r(jià)有望先于其他城市和其他杭州板塊率先出現(xiàn)修復(fù)，其次濱江集團(tuán)銷售有望受益于濱江板塊的回暖，其受益程度大于全國(guó)性房企。
催化劑是什么？
1.科技股持續(xù)上漲，科技人才收入增長(zhǎng)
2.濱江板塊房?jī)r(jià)出現(xiàn)企穩(wěn)修復(fù)
3.濱江集團(tuán)2026年房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售表現(xiàn)超預(yù)期
股價(jià)和估值目前位置
我們認(rèn)為當(dāng)前濱江集團(tuán)PB估值在相對(duì)低位，2022-2025年濱江集團(tuán)平均PB估值為1.12x，2022年1月和2024年9月低點(diǎn)分別為0.67和0.7xPB估值，2025年基本在1XPB估值以上。估值震蕩區(qū)間主要在1-1.4xPB之間。
我們認(rèn)為市場(chǎng)給予濱江集團(tuán)1x以上PB估值是基于1）濱江集團(tuán)歷史庫(kù)存問(wèn)題小，項(xiàng)目銷售去化健康，利潤(rùn)受侵蝕的風(fēng)險(xiǎn)較
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