>> 華西證券-二手房掛牌價(jià)仍處跌勢-260117
| 上傳日期： |
2026/1/17 |
大小： |
1210KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
肖金川，黃曉曦 |
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地產(chǎn)周速達(dá)
1）政策跟蹤：央行聯(lián)合金融監(jiān)管總局下調(diào)商用房首付比例至30%
2026年1月15日，中國人民銀行會(huì)同國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知，決定將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%。相較于此前普遍執(zhí)行的50%首付要求，本次政策大幅降低了商業(yè)地產(chǎn)的置業(yè)門檻，杠桿空間顯著提升。通知同時(shí)明確堅(jiān)持“因城施策”原則，授權(quán)人民銀行各省級(jí)分行及金融監(jiān)管總局各省級(jí)派出機(jī)構(gòu)，在全國統(tǒng)一底線基礎(chǔ)上，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市政府調(diào)控要求，自主確定當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房貸款最低首付款比例下限。此舉旨在進(jìn)一步降低非住宅類物業(yè)的購房成本，有望激活商辦市場流動(dòng)性，助力商業(yè)地產(chǎn)庫存去化。
2）周度：新房、二手房成交均邊際修復(fù)
新房市場呈現(xiàn)低位企穩(wěn)態(tài)勢，同比降幅有所收斂。經(jīng)歷了上周季節(jié)性回調(diào)后，本周新房市場出現(xiàn)止跌跡象。本周38城新房成交面積錄得200萬平，環(huán)比小幅回升6%，不過當(dāng)前成交量尚未恢復(fù)至12月的263萬524萬平區(qū)間。同比維度上，本周新房成交下滑26%，相較于元旦后首周36%的下滑幅度明顯收窄，與12月全月24%的降幅相當(dāng)。需注意的是，新房成交連續(xù)十六周呈現(xiàn)同比負(fù)增長態(tài)勢，筑底過程仍在延續(xù)。
二手房市場修復(fù)彈性更佳，規(guī)模重回上月均值。二手房市場韌性更強(qiáng)，本周15城二手房成交面積錄得229萬平，環(huán)比增長7%，扭轉(zhuǎn)了上周環(huán)比小幅下滑6%的趨勢，本周二手房成交規(guī)模已基本回歸至12月周均成交225萬平的水平。同比來看，本周二手房成交下滑11%，較12月的跌幅26%顯著收窄。
3）一線城市表現(xiàn)：新房低位企穩(wěn)而二手房明顯恢復(fù)
一線城市新房市場呈現(xiàn)低位整固態(tài)勢，整體能級(jí)仍處低位。受2025年末房企集中沖量的高基數(shù)效應(yīng)消退影響，上周成交曾出現(xiàn)62%的大幅回落，本周則實(shí)現(xiàn)止跌回升，成交環(huán)比小幅增長3%，當(dāng)前成交規(guī)模僅為2025年周度高點(diǎn)的39%。分城市來看，除深圳外其余三城均實(shí)現(xiàn)環(huán)比修復(fù)，北京、上海及廣州成交環(huán)比錄得1%-9%的增長，而深圳環(huán)比繼續(xù)回落26%，四城新房周成交處于2025年高點(diǎn)的22%-45%。同比維度上，一線城市新房成交下滑26%，其中上海表現(xiàn)相對(duì)抗跌，同比下滑24%，而深圳降幅居首，同比下滑65%。
二手房市場修復(fù)彈性更大，規(guī)模迅速回歸至去年12月水平。京滬深三城本周二手房合計(jì)成交環(huán)比增長18%，絕對(duì)量恢復(fù)至2025年成交高點(diǎn)的81%，與12月周均成交水平基本持平。城市間表現(xiàn)顯著分化，其中上海和北京環(huán)比分別增長36%和11%，成交量分別恢復(fù)至2025年高點(diǎn)的83%和70%；反觀深圳，本周成交環(huán)比小幅下滑6%，但絕對(duì)量仍保持在2025年高點(diǎn)的77%。同比來看，三城均維持負(fù)增長態(tài)勢，其中上海跌幅最小，同比下滑7%，北京和深圳則分別下滑12%和20%。
4）二三線城市表現(xiàn)：三線新房市場修復(fù)力度較強(qiáng)
二線城市新房市場呈現(xiàn)弱勢企穩(wěn)態(tài)勢，內(nèi)部表現(xiàn)分化顯著。新房方面，本周二線城市新房成交環(huán)比小幅增長1%，但同比降幅仍達(dá)23%。分城市觀測，各區(qū)域間表現(xiàn)差異較大，前期調(diào)整較深的杭州和武漢迎來低位回暖，環(huán)比分別錄得104%和64%的大幅增長；而青島和蘇州則出現(xiàn)回調(diào)，環(huán)比跌幅均在40%左右。二手房方面，整體成交呈現(xiàn)小幅波動(dòng)，環(huán)比錄得5%的下滑，當(dāng)前成交規(guī)模處于2025年高點(diǎn)的68%，同比降幅為15%。其中杭州二手房成交環(huán)比大幅增長39%，廈門和南寧也均實(shí)現(xiàn)12%的環(huán)比增幅。
三線城市新房市場修復(fù)力度較強(qiáng)，二手房流速接近前期高點(diǎn)。新房方面，本周成交環(huán)比增長19%，帶動(dòng)絕對(duì)量回升至去年成交高點(diǎn)的49%，同比降幅收窄至12%。二手房方面（以4城為樣本），市場熱度持續(xù)攀升，成交環(huán)比增長15%，且絕對(duì)量已處于2025年成交高點(diǎn)的96%，反映出三線城市存量房市場在節(jié)后仍維持較高活躍度。
5）房價(jià)觀察：二手房掛牌價(jià)跌幅擴(kuò)大
我們主要觀察二手房價(jià)，因新房價(jià)格受推盤區(qū)域影響，波動(dòng)往往較大。本周更新的是Wind披露的二手房出售掛牌價(jià)指數(shù)（周度）。
各線城市價(jià)格持續(xù)下跌，跌幅較上周有所擴(kuò)大。本周（2026年1月5-11日）各線城市掛牌價(jià)延續(xù)下跌通道，且調(diào)整速度有所加快。環(huán)比跌幅區(qū)間由上周的0.29%-0.53%擴(kuò)大至本周的0.24%-1.27%。分線來看，一線城市短期調(diào)整壓力最大，環(huán)比下跌1.27%，二線及三線城市分別下跌0.80%和0.24%。從同比維度觀測，二線城市價(jià)格回撤幅度居各線城市之首，同比跌幅達(dá)9.40%；一線及三線城市則分別下跌8.09%和7.04%。
一線城市呈現(xiàn)全線回調(diào)特征，深圳環(huán)比領(lǐng)跌而廣州同比降幅最大。一線城市掛牌價(jià)普遍承壓，其中深圳本周環(huán)比下跌1.23%，跌幅居一線城市之首。上海、北京和廣州表現(xiàn)相對(duì)溫和，環(huán)比分別回落0.71%、0.47%和0.37%。同比來看，上海相對(duì)抗跌，同比跌幅為6.14%，而廣州價(jià)格調(diào)整最為充分，同比跌幅高達(dá)14.35%。
二線城市也面臨全面調(diào)整壓力，西安與南京同環(huán)比表現(xiàn)均偏弱。二線城市價(jià)格走勢均偏弱，西安本周環(huán)比領(lǐng)跌1.0%，且同比跌幅高達(dá)14.69%，表現(xiàn)較弱。成都、杭州和南京環(huán)比跌幅均在0.8%左右，但長期韌性表現(xiàn)各異，南京同比跌幅達(dá)11.08
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