>> 申萬(wàn)宏源-公募REITs周度跟蹤：四季報(bào)出爐，5單REITs申報(bào)終止-260124
| 上傳日期： |
2026/1/24 |
大小： |
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pdf 共21頁(yè) |
來(lái)源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
黃偉平，楊雪芳 |
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本周二晚到周三晚陸續(xù)發(fā)布REITs四季報(bào)，市場(chǎng)表現(xiàn)積極，數(shù)據(jù)中心、消費(fèi)板塊領(lǐng)漲，產(chǎn)權(quán)REITs漲幅高于經(jīng)營(yíng)權(quán)REITs。以連續(xù)兩年具備完整可比數(shù)據(jù)的REITs樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，2025Q4 REITs整體營(yíng)收同增0.8%、環(huán)增0.5%；凈利潤(rùn)同增28.5%、環(huán)降49.8%；可供分配金額同降9.7%、環(huán)降9.9%；產(chǎn)權(quán)類、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類的平均分派率分別為3.76%、8.59%（同比提升0.41、0.26pct）。2025Q4可供分配金額增速（剔除擴(kuò)募）排序?yàn)椋合M(fèi)(+4.8%)>保障房(-0.6%)>倉(cāng)儲(chǔ)物流(-3.3%)>園區(qū)(-9.7%)>能源(-15.6%)>交通(-19.2%)>環(huán)保水務(wù)(-25.9%)。
具體分板塊來(lái)看，（1）消費(fèi)：僅印力REIT可供分配金額同比下降，其他均提升，華安百聯(lián)、首創(chuàng)奧萊、華夏金茂REIT提升幅度超過(guò)8%；出租率穩(wěn)中有升，僅嘉實(shí)物美REIT的德勝門項(xiàng)目由98.69%下降至91.17%，其余項(xiàng)目均在94%以上；租金水平提升明顯，首創(chuàng)奧萊提價(jià)最多，僅華安百聯(lián)小幅下降。（2）保障房：營(yíng)收均同比提升，出租率均位于91%以上，租金水平較為穩(wěn)定，其中，華潤(rùn)有巢REIT可供分配金額同增12.5%，且出租率同環(huán)比均有小幅抬升，而上海地產(chǎn)REIT出租率較上季度繼續(xù)下降。（3）倉(cāng)儲(chǔ)物流：可供分配金額同降環(huán)升，租金普遍下降或持平，以價(jià)換量下出租率改善明顯，9個(gè)項(xiàng)目（共11個(gè)）出租率抬升或持平，深國(guó)際租金降幅最大，出租率由81.26%躍升至89.35%。（4）園區(qū)：營(yíng)收、可供分配金額同降居多，中關(guān)村、津開(kāi)、聯(lián)東科創(chuàng)REIT表現(xiàn)相對(duì)亮眼；租金方面，除首農(nóng)和津開(kāi)小幅上調(diào)、亦莊與蘇園基本持平外，其余項(xiàng)目均有所下降；出租率大多抬升，東久重回滿租，金隅智造工場(chǎng)突破90%，華安張江則由92.17%降至87.38%。（5）能源：業(yè)績(jī)分化；國(guó)電投風(fēng)電、京能光伏、特變電工光伏電量同比均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)；電價(jià)則下降為主。（6）交通：業(yè)績(jī)方面同環(huán)比下降居多，車流量方面，江蘇交控同增18.05%，其他有提升的三只分別為招商、越秀、交建REIT。（7）環(huán)保水務(wù)：營(yíng)收、EBITDA均同比提升；首創(chuàng)水務(wù)可供分配金額同增57%、污水處理量同升環(huán)降；首鋼綠能REIT發(fā)電量、結(jié)算電量、生活垃圾處理量&單價(jià)均有明顯提升，但可供分配金額同降14.97%，因北京主管部門生活垃圾處理費(fèi)核算工作正在進(jìn)行，相關(guān)款項(xiàng)暫未回款所致；紹興原水水利REIT因支出預(yù)留3188萬(wàn)元，對(duì)當(dāng)期分配金額形成壓制。此外，數(shù)據(jù)中心板塊無(wú)可比數(shù)據(jù)，潤(rùn)澤數(shù)據(jù)中心上架率由99.24%提升至99.35%，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心維持96.79%。
本周首次出現(xiàn)REITs在交易所階段終止申報(bào)。被終止的5單均為交易所反饋意見(jiàn)后遲遲未提交回復(fù)的項(xiàng)目，交易所正加強(qiáng)對(duì)REITs項(xiàng)目申報(bào)的精細(xì)化管理，體現(xiàn)出其推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量、規(guī)范化發(fā)展的明確導(dǎo)向。具體來(lái)看，終止首發(fā)4單：創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT（交易所問(wèn)詢?nèi)掌?025/7/2，下同）、華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT（2024/4/15）、建信金風(fēng)新能源REIT（2023/10/22）、建信建融租賃住房REIT（2023/10/22），終止擴(kuò)募1單：富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT（2022/12/7）。
本周中證REITs全收益指數(shù)（932047.CSI）收于1047.51點(diǎn)，漲幅2.17%，跑贏滬深3002.79個(gè)百分點(diǎn)、跑贏中證紅利0.02個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)目屬性來(lái)看，本周產(chǎn)權(quán)類REITs上漲3.06%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs上漲1.63%。分資產(chǎn)類型來(lái)看，數(shù)據(jù)中心（+5.87%）、消費(fèi)（+4.17%）、倉(cāng)儲(chǔ)物流（+3.15%）、環(huán)保水務(wù)（+2.70%）板塊表現(xiàn)占優(yōu)。分個(gè)券來(lái)看，本周共68只上漲、10只下跌，其中，中金重慶兩江REIT（+10.30%）、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT（+9.97%）、華泰寶灣物流REIT（+7.27%）位列前三，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT（-2.88%）、嘉實(shí)中國(guó)電建清潔能源REIT（-1.54%）、中信建投明陽(yáng)智能新能源REIT（-0.99%）位列末三。
流動(dòng)性：產(chǎn)權(quán)類/特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs本周日均換手率0.72%/0.46%，較上周+23.99/+8.88BP，周內(nèi)成交量7.47/1.54億份，周環(huán)比+49.90%/+23.79%。數(shù)據(jù)中心板塊活躍度最高。
估值：從中債估值收益率來(lái)看，產(chǎn)權(quán)類/特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs分別為3.70%/4.93%，交通（6.03%）、倉(cāng)儲(chǔ)物流（5.29%）、園區(qū)（4.39%）板塊位列前三。
風(fēng)險(xiǎn)提示：底層資產(chǎn)基本面不及預(yù)期，公募REITs相關(guān)政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
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