>> 華西證券-公募REITs業(yè)績點(diǎn)評系列：2025年四季報(bào)出爐，個(gè)券機(jī)會顯現(xiàn)-260127
| 上傳日期： |
2026/1/27 |
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| 2279KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
姜丹，鄭日誠 |
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根據(jù)交易所相關(guān)規(guī)則指引，公募REITs基金管理人應(yīng)當(dāng)在每季度結(jié)束之日起15個(gè)工作日內(nèi)，編制和披露季度報(bào)告。2026年1月22日各REITs發(fā)布四季度報(bào)告，整體來看，不同資產(chǎn)類型經(jīng)營情況表現(xiàn)顯著分化，經(jīng)營情況良好的個(gè)券得到市場追捧。
在四季報(bào)披露窗口期帶動(dòng)下，REITs市場迎來一波放量上漲行情，四季報(bào)披露當(dāng)周（2026年1月19-23日）日均成交量、日均成交額、日均換手率環(huán)比分別增長44.51%、46.63%、0.20pct，中證REITs全收益指數(shù)周度上漲2.17%。
四季報(bào)后：繼續(xù)關(guān)注消費(fèi)板塊，挖掘優(yōu)質(zhì)高分派率個(gè)券
四季報(bào)披露當(dāng)周各板塊普漲，漲幅靠前的是新型設(shè)施（+5.87%）和消費(fèi)設(shè)施（+4.13%），漲幅靠后的是兩類收費(fèi)型REITs，分別為能源設(shè)施（+0.88%）和交通設(shè)施（+1.69%）。全市場68只個(gè)券上漲，僅10只收跌，除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源設(shè)施和交通設(shè)施外，其余板塊內(nèi)個(gè)券全部收漲。
數(shù)據(jù)中心：行業(yè)景氣度高，表現(xiàn)強(qiáng)勢。潤澤科技、萬國數(shù)據(jù)中心分別收漲6%、5.6%，換手率1%以上，交易活躍。受益于權(quán)益市場的AI算力板塊需求強(qiáng)勁，項(xiàng)目未來需求可持續(xù)性較好。潤澤、萬國分派率目前分別降至3.4%、3.3%，已接近租賃型項(xiàng)目分派率參考值3.3%，可關(guān)注后續(xù)價(jià)格波動(dòng)帶來的機(jī)會。
消費(fèi)設(shè)施：今年春節(jié)偏晚，消費(fèi)熱潮持續(xù)保障1季度業(yè)績。消費(fèi)設(shè)施板塊四季度整體表現(xiàn)優(yōu)異，華安百聯(lián)消費(fèi)錄得10%的漲幅。即將到來的2026年春節(jié)（2026年2月16日除夕）較2025年春節(jié)（2025年1月28日除夕）延遲近20天，導(dǎo)致本應(yīng)于第4季度啟動(dòng)的春節(jié)消費(fèi)熱潮也將相應(yīng)延遲至2026年1-2月。隨著春節(jié)臨近及氣溫下降，預(yù)計(jì)各消費(fèi)REITs仍將有較大的客流活動(dòng)和購物需求，各項(xiàng)目一季度經(jīng)營業(yè)績可期。
華安百聯(lián)消費(fèi)2025年四季度業(yè)績亮眼，租金收入同比增長39.46%且聯(lián)銷收入同比也有8.69%的漲幅，進(jìn)而四季度可供分配金額同比增長16%。項(xiàng)目位于上海市楊浦區(qū)五角場核心商圈，目前分派率約4.2%，在消費(fèi)設(shè)施中最高，可以繼續(xù)關(guān)注。
嘉實(shí)物美消費(fèi)2025年四季度項(xiàng)目營收同比-16.35%，下降主要原因?yàn)楹贤瑩Q簽導(dǎo)致租賃變更，該事項(xiàng)對現(xiàn)金流及可供分配金額無影響。分派率約4%，在消費(fèi)中排名前列，租戶物美超市完成調(diào)改并重新開業(yè)，疊加收益分配機(jī)制保障，可繼續(xù)關(guān)注。
華夏金茂商業(yè)自三季度以來廣告收入、其他收入同比增幅超30%，主要得益于項(xiàng)目對廣告位和場地進(jìn)行精細(xì)化管控，多經(jīng)點(diǎn)位實(shí)施的品質(zhì)提升策略，以及北廣場區(qū)域和覽星街區(qū)的煥新升級。此外，該項(xiàng)目主力店租賃面積占比高達(dá)50.27%，后續(xù)仍存在很大的調(diào)改空間提升租金坪效，主動(dòng)管理的效果顯現(xiàn)，值得跟蹤。
租賃住房：部分項(xiàng)目出租情況略有下滑，如上海地產(chǎn)的出租率，城投寬庭、華潤有巢、招商蛇口等項(xiàng)目的租金單價(jià)需要關(guān)，注周邊租賃住房競品供給等因素對租賃需求的影響。但租賃住房基本面整體優(yōu)秀，出租率保持在90%以上。目前板塊分派率約2.96%，優(yōu)先關(guān)注分派率約3.2%的城投寬庭和華潤有巢。
倉儲物流：目前板塊分派率約3.82%，優(yōu)先關(guān)注寶灣物流、安博倉儲和深國際，目前3只個(gè)券分派率仍在4%以上。其中寶灣物流、深國際在出租率承壓的情況下2025年可供分配金額仍能達(dá)到評估預(yù)測值。寶灣物流為了維護(hù)投資人權(quán)益，緩釋區(qū)域市場波動(dòng)給基金分派率帶來的影響，作為運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)決定對2025年度的部分運(yùn)營管理費(fèi)用予以減免，暫定減免360萬元。安博倉儲作為次新券，經(jīng)歷破發(fā)后分派率仍具有一定吸引力。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)：目前園區(qū)板塊分派率大致在4.46%，在租賃型REITs中排名靠前，但多只園區(qū)個(gè)券2025年可供分配金額同比下滑明顯，或較2025年預(yù)測值完成度不到80%。孵化器項(xiàng)目仍然面臨較大的去化壓力。建議積極關(guān)注基本面穩(wěn)定（出租率80%以上）、設(shè)有收益分配調(diào)節(jié)機(jī)制、分派率靠前的園區(qū)REITs，目前仍可關(guān)注招商科創(chuàng)、博時(shí)津開產(chǎn)園、創(chuàng)金合信首農(nóng)。值得注意的是，招商科創(chuàng)REIT在2025-2030年新增注冊地址服務(wù)費(fèi)收入。
高速公路：關(guān)注周邊路網(wǎng)引流效應(yīng)強(qiáng)的資產(chǎn)。在近期經(jīng)營權(quán)REITs本息拆分?jǐn)_動(dòng)下，四季報(bào)披露當(dāng)周并未大幅上漲。整體上看，仍然聚焦于具有車流誘增效應(yīng)或經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域的路產(chǎn)，如江蘇交控、安徽交控、南京高速、招商高速和中國交建。
市政環(huán)保：中航首鋼綠能四季度業(yè)績表現(xiàn)亮眼，主要原因?yàn)榛鸸芾砣思笆卒撋鷳B(tài)積極協(xié)調(diào)垃圾來源，推動(dòng)生活垃圾進(jìn)廠量同比明顯增加，帶動(dòng)發(fā)電機(jī)組運(yùn)行時(shí)間同比增加，發(fā)電量實(shí)現(xiàn)相應(yīng)提升。后續(xù)可繼續(xù)跟蹤REITs管理人對產(chǎn)品的主動(dòng)管理情況。
積極關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs進(jìn)度，留意參與機(jī)會
2025年末，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，正式推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。2026年1月23日，四川證監(jiān)局發(fā)布《四川局強(qiáng)化部門協(xié)同積極做好商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)準(zhǔn)備》，聯(lián)合摸底符合申報(bào)條件的存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)情況。
近期，茂業(yè)商業(yè)（600828.SH）發(fā)布公告，公司擬以位于成都市高新區(qū)天府大道北段28號成都茂業(yè)中心部分樓宇作為底層資產(chǎn)開展商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申
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