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中信證券財(cái)富管理與中信里昂研究觀點(diǎn)一致。根據(jù)中信里昂研究在2026年2月20日發(fā)布的題為《4Q25: Mutedproperty take-up》的報(bào)告，阿亞拉地產(chǎn)（Ayala Land）公布2025年四季度凈利潤為177億比索，得益于出售Alabang Town Center（ATC）帶來的86億比索稅后收益。剔除該因素后，公司2025年四季度核心盈利達(dá)92億比索（同比+30%/環(huán)比+27%），推動2025財(cái)年核心凈利潤至306億比索，同比增長8%。
　　住宅銷售放緩，工業(yè)與商業(yè)地塊銷售形成對沖
　　阿亞拉地產(chǎn)在2025年四季度房地產(chǎn)開發(fā)銷售額下滑至306億比索（同比-1%/環(huán)比-19%），主要因住宅預(yù)售額244億比索疲軟（同比-9%/環(huán)比-30%），反映各細(xì)分市場房地產(chǎn)情緒低迷及大馬尼拉地區(qū)供應(yīng)過剩。分析指出高端房地產(chǎn)行業(yè)承壓與防洪工程腐敗案有關(guān)。該疲軟被62億比索強(qiáng)勁的工商業(yè)地塊銷售所抵消（同比+48%/環(huán)比+114%）。
　　商業(yè)租賃與酒店業(yè)務(wù)保持增長動能
　　阿亞拉地產(chǎn)2025年四季度租賃與酒店收入增至136億比索（同比+10%/環(huán)比+14%），主要驅(qū)動力來自工業(yè)租賃（同比+32%）、酒店（同比+22%）的擴(kuò)張，以及商場（同比+8%）的持續(xù)增長和辦公樓收入（同比+2%）的穩(wěn)定。2026年公司計(jì)劃新增20萬平方米商場可租賃面積，并新增7萬平方米辦公樓可租賃面積（預(yù)租率達(dá)8.2萬平方米）。管理層預(yù)計(jì)Glorietta、Greenbelt、Trinoma及宿務(wù)Ayala Center等改造商場將實(shí)現(xiàn)15-20%的租金提升，同時酒店改造預(yù)計(jì)將推動日均房價(jià)增長10%-20%。
　　非住宅領(lǐng)域資產(chǎn)貨幣化潛力大
　　由于公司管理層意識到當(dāng)前房地產(chǎn)供應(yīng)過剩問題，因此2025財(cái)年項(xiàng)目啟動量保持審慎，僅為466億比索（同比-42%），未售庫存達(dá)1,750億比索（約19個月去化周期）。在此背景下，分析指出公司仍可通過土地儲備等資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)貨幣化，其土地儲備估值約9,500億比索（約170億美元）。2025財(cái)年，公司利用879公頃土地儲備，符合其年度800公頃的利用目標(biāo)。
　　催化因素
　　主要催化因素包括：（1）通脹與利率下降刺激購房需求；（2）優(yōu)質(zhì)租戶填補(bǔ)網(wǎng)絡(luò)博彩撤離后的空置以提升辦公樓出租率；（3）業(yè)務(wù)流程外包行業(yè)持續(xù)發(fā)展，驅(qū)動住宅與辦公樓需求。
　　投資風(fēng)險(xiǎn)
　　下行風(fēng)險(xiǎn)包括：（1）經(jīng)濟(jì)走弱、消費(fèi)疲軟與失業(yè)率上升；（2）利率長期維持高位；（3）大型地產(chǎn)項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。
　　公司概況
　　Ayala Land是菲律賓業(yè)務(wù)最多元化的房地產(chǎn)企業(yè)，涵蓋住宅開發(fā)、辦公樓租賃、零售、酒店及配套業(yè)務(wù)。公司在全菲戰(zhàn)略位置擁有超12,000公頃土地儲備，正將重點(diǎn)增長區(qū)域的大幅地塊發(fā)展為繁榮的綜合社區(qū)，業(yè)務(wù)擴(kuò)展至大馬尼拉以外地區(qū)。其覆蓋全收入階層的多元化住宅產(chǎn)品組合，使其能在各地推出價(jià)格適宜的住宅項(xiàng)目。通過便利店、醫(yī)院和超市等配套業(yè)務(wù)的合作，公司進(jìn)一步完善了其地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合配套。