>> 華西證券-二手房掛牌價漲勢擴大-260228
| 上傳日期： |
2026/2/28 |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
肖金川，黃曉曦 |
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地產周速達
注：由于本周（2月20-26日）包含四個春節(jié)假期日，成交數據受季節(jié)性因素影響普遍偏低且存在較多缺失。本周內容聚焦于房價邊際變化及上海樓市新政。春節(jié)期間地產成交詳情詳見《春節(jié)假期不能錯過的事》。
1）房價觀察：各線城市掛牌價漲勢擴大
我們主要觀察二手房價，因新房價格受推盤區(qū)域影響，波動往往較大。本周更新的是Wind披露的二手房出售掛牌價指數（周度）。
二手房掛牌價普遍回升，二線城市領漲。2月16-22日數據顯示，各線城市二手房掛牌價走勢集體上揚。一線、二線、三線城市環(huán)比分別上漲0.66%、0.74%和0.32%，其中二線城市表現(xiàn)尤為突出。復盤2月前三周表現(xiàn)，一線與三線城市二手房掛牌價呈現(xiàn)“先抑后揚”態(tài)勢，首周回調后連續(xù)兩周反彈，月初至今分別累計上漲0.23%和0.07%。二線城市則呈現(xiàn)波動態(tài)勢，本周雖錄得顯著漲幅，但月初至今仍微跌0.01%。同比方面，一線、二線、三線城市分別下降7.88%、8.75%和6.64%。
一線城市集體轉漲，京滬深表現(xiàn)強勁。本周北上廣深四大一線城市二手房掛牌價環(huán)比全面上漲，上海、北京、深圳、廣州漲幅分別為1.09%、0.29%、1.93%和1.43%。除北京維持連續(xù)兩周上漲外，滬深廣均在本周實現(xiàn)“由跌轉漲”。從2月初至今的累計漲跌幅看，京滬深分別上漲0.86%、0.32%和0.62%，廣州則仍有0.82%的跌幅。同比維度下，滬京深廣分別下跌6.56%、8.88%、10.29%和12.68%。
二線城市上漲面擴大。在具備數據監(jiān)測的9個重點二線城市中，本周有7個城市掛牌價上漲，較上周增加1城。9城平均漲跌幅也由上周的0.51%擴大至0.92%。天津（+4.09%）、杭州（+2.83%）、福州（+1.03%）和青島（+1.20%）領漲，杭州和福州的同比跌幅相對較小。而成都與武漢本周繼續(xù)回調，跌幅分別為1.34%和0.07%，同比分別下跌5.80%和18.59%，武漢同比跌幅顯著偏大。
2月掛牌價漲勢或受季節(jié)性修復驅動。復盤2016年以來歷年2月一線城市二手房掛牌價環(huán)比表現(xiàn)，除2018年外，2016-2021年市場均錄得0.1%-4.0%的顯著漲幅。即便是2022年進入行業(yè)調整周期后，受“小陽春”預期帶動，2023年與2025年2月仍分別錄得2.3%和1.6%的階段性反彈。
2月底單周漲幅符合歷史“小陽春”前奏特征。從歷年2月底（3月樓市旺季啟動前）的數據來看，一線城市二手房掛牌價呈現(xiàn)出明顯的季節(jié)性脈沖。2022-2024年間，均出現(xiàn)過單周上漲0.1-0.8%的現(xiàn)象。因此，本周掛牌價的走升，可能較大程度包含了“小陽春”前夕的季節(jié)性修復成分。在當前行業(yè)基本面仍處于修復通道的背景下，價格趨勢的真正確立仍需觀察后續(xù)成交量能的配合及價格上漲的持續(xù)性。
2）政策跟蹤：上海限購精準松綁，核心區(qū)域門檻降低
上海樓市新政聚焦“外環(huán)內”非滬籍購房需求。2026年2月25日，上海發(fā)布地產新政，其核心意義在于打破了2024年以來主要針對“外環(huán)外”區(qū)域松綁的節(jié)奏。通過將政策紅利直接引入核心城區(qū)，上海正釋放出更為積極的托底信號。在社保門檻方面，非滬籍家庭及單身人士在外環(huán)內購房的社?；騻€稅繳納年限要求，已由3年大幅縮短至1年，顯著降低了準入門檻。在購房套數上限方面，新政明確非滬籍在外環(huán)內繳滿3年社保即可購買2套住房，打破了此前僅限1套的限制，且該政策全面涵蓋新房與二手房市場，對改善型需求的釋放具有直接拉動作用。
梳理2024年以來的政策脈絡，上海限購放松呈現(xiàn)出“由外至內、由寬至嚴”特征。2024年5月及9月，伴隨全國性政策，上海重點降低了外環(huán)外門檻并下調首付比例；2025年8月，上海實現(xiàn)了非滬籍在外環(huán)外不限購；而2026年2月的“滬七條”正式觸及核心城區(qū)，其政策力度較前幾輪有所增強。
從政策效應來看，2024年“924”政策落地首周，上海二手房成交同比增速曾沖高至64.2%。雖然2025年8月政策的市場敏感度有所回落，但本次新政直指核心地段，對改善型需求和市場信心的引導作用預計更強。由于政策于2月26日剛剛實施，實際成效仍需觀察下周成交數據。
2026年作為房地產市場“止跌回穩(wěn)”的關鍵節(jié)點，上海此次針對內環(huán)政策的突破具有重要的風向標意義。這不僅體現(xiàn)了調控的精準性，也預示著后續(xù)其他一線城市可能陸續(xù)跟進，針對核心城區(qū)的限購政策有望迎來進一步的優(yōu)化空間。
風險提示
地產政策出現(xiàn)超預期調整。
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