>> 華西證券-公募REITs周速覽(2026年2月24-27日)：首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs審核意見出爐-260301
| 上傳日期： |
2026/3/1 |
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| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
姜丹，鄭日誠 |
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本周（2026年2月24-27日）中證REITs全收益指數(shù)收于1,035.8點，周度環(huán)比下跌1.08%，較1月末下跌1.58%。春節(jié)前后一周日均換手率分別僅為0.33%、0.35%，成交仍然較為冷清。截至2月27日，我國已上市交易的79只REITs總市值收于2274億元，其中流通市值1252億元。
一級市場：商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報數(shù)量增至14只，速度較快本周交易所新受理2只商業(yè)不動產(chǎn)REITs。截至2026年2月末，商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報數(shù)量已達(dá)14只，擬募集規(guī)模超417億元，已超過2025全年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的募集規(guī)模。
從2026年1月29日首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs申報以來，在1個月左右的時間內(nèi)，滬深交易所本周已對華夏保利發(fā)展、華夏凱德、中金唯品會、匯添富上海地產(chǎn)、華泰紫金華住和華安錦江6只出具了審核意見，關(guān)注的問題主要有：
?。?）部分項目當(dāng)前租金增長率為負(fù)，但預(yù)測期長期增長率設(shè)置為2.5%-4%。（2）關(guān)注與已上市的同平臺基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在產(chǎn)品定位、資產(chǎn)布局、業(yè)務(wù)規(guī)劃、發(fā)展方向等方面的區(qū)別。（3）酒店業(yè)態(tài)：關(guān)注項目運營數(shù)據(jù)下滑、項目虧損、經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額下降的原因等，說明是否為趨勢性下滑。
基礎(chǔ)設(shè)施REITs方面，截至2026年2月27日已申報至交易所項目進(jìn)度如下：已問詢反饋11單（東方紅隧道股份智能運維高速2026-2-25、中航北京昌保租賃住房2026-2-13、華泰三峽清潔能源2026-2-9等），已申報2單（國金嘉澤新能源2026-2-26、建信天津臨港發(fā)展集團(tuán)港口2026-2-25）。
二級市場：關(guān)注數(shù)據(jù)中心擴(kuò)募的分派率提升機會
本周各資產(chǎn)板塊除了數(shù)據(jù)中心（+2.01%）、交通設(shè)施（+0.1%）外全部下跌，跌幅最大的是租賃住房（-2.24%），其次分別為園區(qū)（-1.87%）和消費（-1.69%），跌幅最小的為倉儲物流（-0.52%）。全市場僅17只個券收漲，62只個券收跌，其中租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊個券全部收跌。
數(shù)據(jù)中心（IDC）板塊春節(jié)假期前后表現(xiàn)出色，本周潤澤科技、萬國分別上漲2.68%、0.74%，日均換手率分別達(dá)到1.2%、2%，板塊交易活躍。潤澤、萬國分派率目前分別降至3.32%、3.35%，可關(guān)注資產(chǎn)波動后帶來的機會。此外，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心發(fā)布擴(kuò)募公告，擬新購入潤澤（廊坊）國際信息港A-7、A-8數(shù)據(jù)中心。本次擴(kuò)募對潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT資產(chǎn)體量有明顯擴(kuò)張，關(guān)注擬購入項目的估值及對分派率的提升。
租賃住房板塊本周跌幅最大，3月上旬債市不確定因素較多，疊加股市博弈情緒可能較強，可關(guān)注兩會、宏觀數(shù)據(jù)等增量信息導(dǎo)致利率調(diào)整的交易機會。不過，目前板塊分派率約3.05%，接近首套房貸利率，板塊價格上漲的空間有限，建議優(yōu)先關(guān)注分派率約在3.3%的國泰海通城投寬庭保租房和華夏基金華潤有巢。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)本周跌幅位列第二，板塊個券全部下跌。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊分派率大致在4.61%，基本面承壓狀態(tài)下，仍然建議積極關(guān)注基本面穩(wěn)定（出租率最好在80%以上）、設(shè)有收益分配調(diào)節(jié)機制、分派率靠前的園區(qū)REITs。例如，金隅智造工場（分派率4.84%+收益調(diào)節(jié)）、招商科創(chuàng)（新增注冊費收入+分派率4.97%+收益調(diào)節(jié)）、創(chuàng)金合信首農(nóng)（分派率5%+收益調(diào)節(jié)）。
風(fēng)險提示
公募REITs相關(guān)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整；基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營風(fēng)險；資料來源及數(shù)據(jù)統(tǒng)計風(fēng)險。
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