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板塊行情：第9周（2月23日-3月1日）申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)上漲0.6%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第24。
　　政策要聞：地方層面：1）上海：2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，調(diào)減住房限購(gòu)政策方面，一是縮短非滬籍居民購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限，二是符合條件非滬籍居民可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房，三是符合條件的持《上海市居住證》群體可在本市購(gòu)買住房。優(yōu)化住房公積金貸款方面，一是適度提高住房公積金最高貸款額度，二是優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定，三是擴(kuò)大多子女家庭購(gòu)房支持范圍。完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策方面，自2026年1月1日起，對(duì)本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。2）淮安：2月24日，江蘇淮安市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的五條措施。一，實(shí)施新建商品住房購(gòu)房補(bǔ)貼。二，實(shí)施企業(yè)團(tuán)購(gòu)人才房補(bǔ)貼。三，實(shí)施贍養(yǎng)老人購(gòu)房補(bǔ)貼。四，加大新生兒和多孩家庭購(gòu)房支持力度。五，實(shí)行多孩家庭子女入學(xué)入托“長(zhǎng)幼隨學(xué)”。3）長(zhǎng)春：2月26日，長(zhǎng)春市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知》，7項(xiàng)政策調(diào)整自2026年3月1日起施行。本次調(diào)整涉及靈活就業(yè)人員繳存提取、新增“其他住房消費(fèi)支出”提取情形、優(yōu)化電梯提取情形、調(diào)整異地全款購(gòu)房提取時(shí)間、提高貸款額度、支持現(xiàn)役軍人貸款及二套貸款利率調(diào)整等方面。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）越秀地產(chǎn)：2月25日，越秀以236.03億元總價(jià)成功摘得廣州馬場(chǎng)1期地塊，該地塊住宅樓面價(jià)約8.57萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率約26.60%。該地塊位于廣州天河區(qū)黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東，總用地面積19.45萬(wàn)平方米，出讓宗地面積17.40萬(wàn)平方米，土地用途包括了居住用地、商業(yè)用地、商務(wù)用地、其它交通設(shè)施用地、服務(wù)設(shè)施用地、中小學(xué)用地。同時(shí)，該地塊設(shè)置了一系列的出讓條件，其中包括競(jìng)得人須在珠江新城東區(qū)AT111323地塊建設(shè)一家計(jì)算容積率建筑面積不低于4.5萬(wàn)平方米的國(guó)際知名五星級(jí)酒店以及同品牌酒店式公寓等。
　　銷售端：第9周新房成交環(huán)比增加1013%，二手房成交環(huán)比增加8547%。1）本周20城商品房成交面積134萬(wàn)方，商品房日平均成交面積19.1萬(wàn)方，環(huán)比增加1013%，同比減少44%。2）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，年初至今20城商品房成交面積1137萬(wàn)方，累計(jì)同比減少25%。3）第9周11城二手房成交面積124萬(wàn)方，日平均成交面積17.7萬(wàn)方，環(huán)比增加8547%，同比減少48%。4）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，年初至今11城二手房成交面積1329萬(wàn)方，同比增加17%。
　　投資策略：三個(gè)方向，尋找地產(chǎn)alpha。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)三個(gè)問題仍需關(guān)注：新房需求中樞下滑；庫(kù)存尚未解決；土地財(cái)政對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累，對(duì)地產(chǎn)有負(fù)面影響，我們預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)或仍面臨一定下行壓力，尋找alpha尤為重要。1）對(duì)于開發(fā)類房企，我們認(rèn)為高拿地精準(zhǔn)度才能保障資產(chǎn)端收益率，進(jìn)而走出alpha行情，區(qū)域深耕型房企更適應(yīng)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)縮圈的大趨勢(shì)，同時(shí)對(duì)深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進(jìn)溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關(guān)注綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)。2）對(duì)于穩(wěn)定紅利資產(chǎn)，一個(gè)方向是頭部購(gòu)物中心，α屬性強(qiáng)，即使面臨消費(fèi)下行也能保持租金穩(wěn)定甚至增長(zhǎng)，推薦旗下購(gòu)物中心基本為商圈頭部且運(yùn)營(yíng)能力處于第一梯隊(duì)的太古地產(chǎn)，建議關(guān)注香港銅鑼灣頭部購(gòu)物中心持有者希慎興業(yè)。3）另一個(gè)重要方向?yàn)橹薪辇堫^，通過對(duì)經(jīng)紀(jì)人強(qiáng)管控建立高效的中央交易系統(tǒng)，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建議關(guān)注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩(wěn)態(tài)現(xiàn)金流。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期，廣義財(cái)政發(fā)力不足。