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投資要點(diǎn)
　　事件：2026政府工作報(bào)告點(diǎn)評(píng)
　　點(diǎn)評(píng)：
　　總目標(biāo)從“止跌回穩(wěn)”升級(jí)為“著力穩(wěn)定”
　　在行業(yè)整體定調(diào)方面，我們認(rèn)為2025年的表述“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”體現(xiàn)出當(dāng)時(shí)遏制市場(chǎng)慣性下滑、阻斷風(fēng)險(xiǎn)蔓延的急迫性。2026年“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，措辭略有變化。我們認(rèn)為，這體現(xiàn)出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊需要政策發(fā)力來(lái)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，因此我們認(rèn)為2026年房地產(chǎn)政策還會(huì)進(jìn)一步釋放。
　　調(diào)控方法論上，邏輯從“單向松綁”深化為“系統(tǒng)性的供需管理” 
　　2025年政府工作報(bào)告提出“因城施策調(diào)減限制性措施”，我們認(rèn)為此類政策工具主要是逆向調(diào)節(jié)，即取消或放松限制性政策，旨在釋放剛性和改善性需求，屬于需求端的單點(diǎn)突破。2026年表述演進(jìn)為“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，這與2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議形成呼應(yīng)。我們認(rèn)為，“控增量”指向土地和新開工的源頭管理，“去庫(kù)存”直面地產(chǎn)當(dāng)前主要矛盾，“優(yōu)供給”則著眼于未來(lái)結(jié)構(gòu)。我們認(rèn)為，措辭的表述變化說(shuō)明調(diào)控思路已從短期刺激需求，轉(zhuǎn)向通過(guò)精細(xì)化的供給側(cè)改革來(lái)重新平衡市場(chǎng)，追求更深層次的、可持續(xù)的供需匹配。
　　收購(gòu)存量房還需探索，再次提及公積金制度改革
　　我們認(rèn)為收購(gòu)存量房的表述和2025年相比總體差異不大。不同的是，2026年鼓勵(lì)多渠道盤活存量商品房，我們認(rèn)為這說(shuō)明收購(gòu)存量商品房以現(xiàn)有渠道可能有推進(jìn)的阻力，因此建議多渠道盤活，多元路徑還需要繼續(xù)探索。值得關(guān)注的是，公積金制度改革2025年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中提出過(guò)“深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)‘好房子’建設(shè)”?，F(xiàn)寫入2026年政府工作報(bào)告，我們認(rèn)為值得關(guān)注。公積金制度先前聚焦于支持商品房購(gòu)買，但隨著我國(guó)住房供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，公積金制度需要從單一購(gòu)房支持工具，轉(zhuǎn)型為覆蓋“租、購(gòu)、改、養(yǎng)”全生命周期的住房消費(fèi)專業(yè)互助平臺(tái)。
　　系統(tǒng)性搭建“好房子”體系
　　2025年政府工作會(huì)議已提出“推動(dòng)建設(shè)‘好房子’”的工作目標(biāo)。2026年，這個(gè)工作目標(biāo)被賦予了更豐富的實(shí)踐內(nèi)涵和制度支撐，增加了“實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)”，從物理空間建造延伸至全生命周期的居住服務(wù)。對(duì)于“新模式”，2026年表述深化為“深入推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”，這和2025年中央城市工作會(huì)議的表述近似。我們認(rèn)為這代表未來(lái)土地、金融、稅收、監(jiān)管等基礎(chǔ)性制度會(huì)出現(xiàn)改革，為行業(yè)告別舊有的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式奠定基石。
　　投資建議
　　我們認(rèn)為此次政府工作會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)的表述和2025年中央城市工作會(huì)議基本一致。面對(duì)2026年，我們認(rèn)為一方面政策還需要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)企穩(wěn)修復(fù)的局面；另一方面政策對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期定調(diào)明確，開發(fā)商需要順應(yīng)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和政策支持方向，向“好產(chǎn)品、好服務(wù)”不斷迭代升級(jí)——地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在于各個(gè)開發(fā)商的內(nèi)功修煉。2026年我們看好土儲(chǔ)布局優(yōu)質(zhì)、產(chǎn)品力強(qiáng)、歷史庫(kù)存包袱小、計(jì)提減值充分、多元化業(yè)務(wù)發(fā)展均衡的優(yōu)質(zhì)企業(yè)：華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、建發(fā)股份等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）地產(chǎn)需求端修復(fù)還需跟蹤；2）年內(nèi)政策力度還需跟蹤