>> 方正證券-2026W10房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：春節(jié)后數(shù)據(jù)逐漸復(fù)蘇，二手房成交量同比跌幅降至個(gè)位數(shù)-260311
| 上傳日期： |
2026/3/11 |
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| 格式： |
pdf 共9頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
推薦 |
作者： |
王嵩,陳立 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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中央層面錨定“穩(wěn)市場(chǎng)、優(yōu)供給、提品質(zhì)”核心方向，地方層面聚焦需求激活推出精準(zhǔn)化支持措施。中央在政府工作報(bào)告中圍繞“穩(wěn)市場(chǎng)、優(yōu)供給、提品質(zhì)”核心，明確因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索存量商品房轉(zhuǎn)為保障房，深化公積金改革、優(yōu)化保障房供給，并推進(jìn)安全、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)與品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)提升，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展指明方向；各地則密集出臺(tái)精準(zhǔn)激活需求的政策，如杭州余杭區(qū)對(duì)符合條件購房家庭給予5萬元/套補(bǔ)助、不限戶籍與套數(shù)，延邊州通過降低首付比例、上調(diào)公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、減免契稅、以舊換新等多重優(yōu)惠降低置業(yè)成本，中央與地方協(xié)同發(fā)力，共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
市場(chǎng)呈現(xiàn)整體調(diào)整、板塊分化加劇的特征，房地產(chǎn)及相關(guān)板塊表現(xiàn)疲軟，周期類板塊逆勢(shì)領(lǐng)漲，估值結(jié)構(gòu)性差異顯著。從核心指數(shù)表現(xiàn)來看，A股與港股均呈現(xiàn)調(diào)整態(tài)勢(shì)：滬深300指數(shù)周度下跌1.07%，恒生指數(shù)下跌3.28%，申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌4.09%，中華內(nèi)房股指數(shù)下跌3.99%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌1.71%。板塊層面分化顯著，周期類板塊表現(xiàn)突出：申萬一級(jí)行業(yè)中，石油石化以8.062%的周漲幅領(lǐng)漲，煤炭、公用事業(yè)、農(nóng)林牧漁等板塊同樣實(shí)現(xiàn)正收益，主要受益于大宗商品價(jià)格波動(dòng)及政策預(yù)期支撐；而房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈板塊表現(xiàn)疲軟，房地產(chǎn)（申萬）指數(shù)下跌4.09%，建筑材料下跌4.32%。估值方面，截至2026年3月6日，申萬房地產(chǎn)指數(shù)市盈率為66.93倍，顯著高于滬深300指數(shù)的14.72倍，房地產(chǎn)板塊估值高位與市場(chǎng)表現(xiàn)形成背離，反映出板塊內(nèi)部估值消化壓力仍在。
重點(diǎn)14城新房市場(chǎng)延續(xù)節(jié)后復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，整體呈現(xiàn)“網(wǎng)簽量環(huán)比大幅攀升、城市分化持續(xù)加劇、同比仍受基數(shù)拖累”的核心特征。2026W10重點(diǎn)14城新房網(wǎng)簽合計(jì)10361套，較2026W9的6555套環(huán)比大幅上漲58.06%，復(fù)蘇動(dòng)能進(jìn)一步釋放，但受去年同期非春節(jié)周期基數(shù)較高影響，整體同比下滑21.22%。一線城市復(fù)蘇節(jié)奏穩(wěn)健且內(nèi)部表現(xiàn)分化：上海、北京、廣州、深圳四城合計(jì)網(wǎng)簽2809套，環(huán)比上漲85.66%。上海網(wǎng)簽1432套，環(huán)比上漲71%，憑借持續(xù)的新項(xiàng)目入市與改善型需求釋放，仍是一線城市復(fù)蘇核心引擎；廣州網(wǎng)簽701套，環(huán)比大幅上漲532%，前期積壓需求集中釋放帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度快速提升；北京網(wǎng)簽434套、深圳網(wǎng)簽242套，環(huán)比分別上漲11%、39%，剛需與改善需求穩(wěn)步釋放，市場(chǎng)運(yùn)行保持平穩(wěn)。二線及其他重點(diǎn)城市復(fù)蘇呈現(xiàn)“強(qiáng)弱分明”格局，10城合計(jì)網(wǎng)簽7552套，環(huán)比上漲49.78%：武漢、南京、東莞成為復(fù)蘇亮點(diǎn)，分別網(wǎng)簽2140、1246套、1198套，環(huán)比提升101%、151%和1497%，同比提升98%、-6%和240%。部分二線城市復(fù)蘇進(jìn)程相對(duì)平緩：廈門、青島和杭州分別網(wǎng)簽82套、498套和394套，環(huán)比下滑46%、64%和16%。后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)將繼續(xù)取決于推盤節(jié)奏、政策落地效果及置業(yè)信心修復(fù)程度，需重點(diǎn)關(guān)注弱復(fù)蘇城市的需求激活情況。
重點(diǎn)20城二手房市場(chǎng)延續(xù)節(jié)后全面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，整體成交大幅擴(kuò)容。2026W10重點(diǎn)20城二手房市場(chǎng)節(jié)后復(fù)蘇進(jìn)一步鞏固，合計(jì)成交53337套，環(huán)比大漲69.94%，同比下滑8.05%，主要受去年同期高基數(shù)影響，并非市場(chǎng)動(dòng)能走弱；一線城市復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，上海、北京、廣州、深圳四城合計(jì)成交15513套，環(huán)比上漲83.39%，同比下滑9.21%：上海領(lǐng)跑、北京穩(wěn)健，廣深環(huán)比大幅反彈；其他重點(diǎn)城市成交全面擴(kuò)容，16城合計(jì)成交37824套，城市間復(fù)蘇力度與節(jié)奏差異顯著：合肥、西安、南京、武漢實(shí)現(xiàn)同比正增長，不同能級(jí)城市因政策、供需和信心差異呈現(xiàn)明顯分化，后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇將依賴需求持續(xù)釋放與政策落地效果，核心二線城市復(fù)蘇韌性更強(qiáng)。
土地市場(chǎng)相對(duì)平淡，同環(huán)比均大幅下降。2026W10，百城住宅用地成交總價(jià)為28.8億元，同比下降34.06%，環(huán)比下降13.68%。
投資建議：聚焦“運(yùn)營標(biāo)桿+轉(zhuǎn)型先鋒”，持有型機(jī)會(huì)關(guān)注恒隆地產(chǎn)、新世界發(fā)展（高分紅、低波動(dòng)、抗周期）；轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)則重點(diǎn)關(guān)注首程控股（機(jī)器人、終端零售轉(zhuǎn)型，估值重估空間）；房地產(chǎn)開發(fā)板塊建議關(guān)注中國金茂、濱江集團(tuán)和建發(fā)國際。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、二手房價(jià)格跌幅超預(yù)期、房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)酵。
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