>> 中指研究院-房地產(chǎn)行業(yè)：中指丨長(zhǎng)三角&珠三角區(qū)域樓市觀察-260310
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2026/3/10 |
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中指研究院 |
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此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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區(qū)域樓市觀察｜長(zhǎng)三角&珠三角篇
2026年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整的第六個(gè)年頭。年初以來(lái)，政策層面釋放出清晰的“穩(wěn)預(yù)期”信號(hào)，1月多項(xiàng)需求端與融資端政策落地，提振市場(chǎng)信心。整體來(lái)看，房地產(chǎn)已進(jìn)入以“穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時(shí)間”為目標(biāo)的新階段。作為“十五五”開局之年，2026年政策靠前發(fā)力基調(diào)明確，預(yù)計(jì)市場(chǎng)筑底與分化態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)。
新春探訪，見微知著。近期，中指研究院各地分析師以“新春樓市觀察”為主題，通過(guò)對(duì)各地市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)的分析，研判市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，形成區(qū)域市場(chǎng)系列報(bào)告。本文為長(zhǎng)三角&珠三角篇。
上海：開年樓市政策加力，新春行情有望呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性回暖”
上海自去年8月25日樓市新政出臺(tái)以來(lái)，相關(guān)政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，為市場(chǎng)需求釋放提供支撐。2026年2月初，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)三區(qū)正式試點(diǎn)啟動(dòng)二手房收購(gòu)用于保障性租賃住房，此舉有助于打通“以舊換新”的置換鏈條，進(jìn)一步激活市場(chǎng)流動(dòng)性。2月25日，上海發(fā)布樓市“滬七條”，住房限購(gòu)再松綁，？本市戶籍繳納社?；騻€(gè)稅滿？年即可全市購(gòu)房。
結(jié)合2026年1月最新數(shù)據(jù)與春節(jié)期間市場(chǎng)動(dòng)態(tài)來(lái)看，市場(chǎng)信心正逐步修復(fù)，購(gòu)房者入市意愿有所增強(qiáng)，但區(qū)域分化、項(xiàng)目分化的特征依然顯著，市場(chǎng)整體有望呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)回暖”的春季行情。
政策利好持續(xù)釋放，住房供給結(jié)構(gòu)與品質(zhì)不斷優(yōu)化提升。2025年以來(lái)，上海從供需兩端同步發(fā)力。供給端，一方面取消土地出讓中小戶型指標(biāo)限制，另一方面對(duì)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)，著力提升住房供給質(zhì)量；需求端，下半年密集出臺(tái)調(diào)控舉措，涵蓋優(yōu)化限購(gòu)、調(diào)整公積金貸款、下調(diào)二套房貸款利率、減免房產(chǎn)稅等，多措并舉推動(dòng)合理住房需求釋放。系列政策利好效應(yīng)已于2025年四季度逐步顯現(xiàn)。進(jìn)入2026年年初，浦東、靜安、徐匯三區(qū)率先試點(diǎn)政府收購(gòu)存量“老破小”房源，定向激活住房置換鏈條，助力新建商品住宅去庫(kù)存，同時(shí)開年“滬七條”發(fā)布，繼續(xù)優(yōu)化住房限購(gòu)及公積金貸款政策，也有助于市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放。
二手房市場(chǎng)延續(xù)2025年四季度回暖態(tài)勢(shì)。2026年1月，上海二手商品住宅網(wǎng)簽成交20105套，創(chuàng)下近8個(gè)月來(lái)的新高，也是自2022年以來(lái)同期成交量的峰值。春節(jié)期間，政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，據(jù)相關(guān)中介機(jī)構(gòu)區(qū)域負(fù)責(zé)人介紹，節(jié)前一周日均成交近600套，雖受假期因素影響，帶看量不及節(jié)前高峰，但客戶心態(tài)正發(fā)生變化，主動(dòng)詢價(jià)、愿意坐下來(lái)談的購(gòu)房者明顯增多。
新房“春節(jié)不打烊”，部分項(xiàng)目營(yíng)銷力度加大。春節(jié)期間，多家房企推出“新春購(gòu)房節(jié)”活動(dòng)，主要包括特價(jià)房讓利、折扣優(yōu)惠、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)或車位使用權(quán)等形式。如，保利上海項(xiàng)目推出“贏春計(jì)劃”，推出“六重禮遇”、總經(jīng)理特價(jià)房及3%限時(shí)優(yōu)惠等專屬優(yōu)惠包。與此同時(shí)，線上營(yíng)銷成為重要補(bǔ)充，多家房企及中介機(jī)構(gòu)推出抖音直播講盤等活動(dòng),實(shí)現(xiàn)“春節(jié)不打烊”。
從區(qū)域表現(xiàn)看，外環(huán)外性價(jià)比突出的剛需項(xiàng)目表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期。以寶山、閔行、浦東外環(huán)沿線為例，總價(jià)400萬(wàn)左右的房源看房量較為集中。據(jù)某國(guó)企上海項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，“春節(jié)期間項(xiàng)目日均到訪量維持在15組左右，比預(yù)期高了不少，成交轉(zhuǎn)化率也好于去年”。相比之下，核心區(qū)域高端項(xiàng)目多以自然到訪為主，成交周期相對(duì)較長(zhǎng)，但價(jià)格保持堅(jiān)挺。
二手房掛牌量趨穩(wěn)，學(xué)區(qū)房、地鐵房熱度不減。受春節(jié)假期影響，二手房帶看量環(huán)比有所下降，同時(shí)新增掛牌量較去年春假期間下降明顯。值得注意的是，上海二手房掛牌量已連續(xù)3個(gè)月下降，2026年1月降至9.4萬(wàn)套，較2025年12月減少6675套，業(yè)主心態(tài)趨于平穩(wěn)。從結(jié)構(gòu)上看，優(yōu)質(zhì)房源依然具備較強(qiáng)韌性。教育資源優(yōu)越的學(xué)區(qū)房、交通便利的地鐵房關(guān)注度持續(xù)較高，議價(jià)空間收窄，部分稀缺戶型價(jià)格甚至出現(xiàn)小幅回溫跡象。據(jù)中介門店反饋，節(jié)前成交房源中，學(xué)區(qū)屬性與改善屬性占比最高。某經(jīng)紀(jì)人表示，“現(xiàn)在的買家很理性，既要看學(xué)區(qū)也要看居住品質(zhì)，老破小的關(guān)注度在下降，次新房、電梯房更受歡迎。”門店帶看數(shù)據(jù)也印證了這一趨勢(shì)，誠(chéng)意客戶占比明顯上升。
整體來(lái)看，市場(chǎng)信心呈現(xiàn)溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)，展望2026年，政策優(yōu)化帶動(dòng)下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)、結(jié)構(gòu)性回暖”的行情。但項(xiàng)目分化仍將延續(xù)：地段、配套、品質(zhì)俱佳的優(yōu)質(zhì)房源更受青睞，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的邊緣項(xiàng)目與老舊房源去化壓力依然較大。
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