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摘要
　　2026年地產(chǎn)小陽(yáng)春呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性分化，是京滬的小陽(yáng)春、二手房的小陽(yáng)春、剛需的小陽(yáng)春、成交量的小陽(yáng)春，而非全國(guó)的小陽(yáng)春、新房的小陽(yáng)春、改善的小陽(yáng)春、成交價(jià)的小陽(yáng)春，全國(guó)性普漲行情尚未到來(lái)。
　　一、城市分化：京滬獨(dú)暖，全國(guó)平淡
　　全國(guó)市場(chǎng)：2026年1-2月全國(guó)新建商品房銷售面積9293萬(wàn)平方米（不及2013年同期），同比下降13.5%，住宅銷售面積同比下降15.9%；70個(gè)大中城市中僅4個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格未下跌，其余66個(gè)城市均處下行區(qū)間。
　　京滬表現(xiàn)：今年1-2月北京二手房網(wǎng)簽26022套，上海34142套；3月1-20日北京日均網(wǎng)簽超500套，上海超900套，成交修復(fù)通道明確。
　　分化原因：京滬優(yōu)質(zhì)資源集中+存量房市場(chǎng)成熟+近期精準(zhǔn)放松政策（放寬社保年限、優(yōu)化普宅標(biāo)準(zhǔn)等）；其他城市人口與需求支撐不足，政策效果有限。
　　二、業(yè)態(tài)分化：二手火熱，新房疲軟
　　市場(chǎng)表現(xiàn)：2026年初至今，北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)是新房的2.07倍，上海為1.46倍；全國(guó)新房銷售面積同比降13.5%，銷售金額降幅超20%。
　　新房弱勢(shì)原因：今年1-2月，供給端開發(fā)投資、新開工面積同比分別降11.1%、23.1%；需求端個(gè)人按揭同比降41.9%，實(shí)際首付比例升至76%，杠桿意愿低迷。
　　底層邏輯：二手房適配剛需“低總價(jià)、配套全、即入住”需求，新房總價(jià)偏高+交付周期長(zhǎng)+客群定位與剛需錯(cuò)配。
　　三、需求分化：剛需集中，改善觀望
　　成交結(jié)構(gòu)：2026年1-2月上海300萬(wàn)以下二手房成交占比56.1%，同比增長(zhǎng)25.2%，剛需房源成主力。
　　分化原因：剛需受結(jié)婚、落戶等剛性驅(qū)動(dòng)，政策放松后積壓需求集中釋放；改善需求受制于置換鏈條和居民收入預(yù)期，尚在拐點(diǎn)左側(cè)。
　　四、量?jī)r(jià)分化：量能修復(fù)，價(jià)格承壓
　　成交量：京滬二手房成交量階段性回升，3月高頻數(shù)據(jù)維持高位。
　　成交價(jià)：2026年2月，二手房?jī)r(jià)格北京環(huán)比漲0.3%、同比降8.4%，上海環(huán)比漲0.2%、同比降6.2%；全國(guó)環(huán)比降0.43%、同比降6.31%，仍在下行。
　　五、展望
　　本輪行情是核心城市政策放松后剛需集中釋放的階段性行情。后續(xù)將重點(diǎn)研判小陽(yáng)春可持續(xù)性及向新房的傳導(dǎo)效應(yīng)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：貨幣政策寬松不及預(yù)期、利率下行不及預(yù)期、居民收入增速修復(fù)不及預(yù)期。