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核心觀點(diǎn)
　　近期地產(chǎn)數(shù)據(jù)情況：多項(xiàng)數(shù)據(jù)跌幅收窄。成交量方面：按農(nóng)歷對(duì)齊來看，19城一二手房2026年春節(jié)前后30日總成交量為2885.6萬平米，累計(jì)同比下滑16.4%，2026年春節(jié)前30日累計(jì)同比下滑22.7%，春節(jié)后30日總成交量累計(jì)同比下滑7.1%，跌幅有所收窄。從季節(jié)性來考慮，2026年19城一二手房春節(jié)后30日與前30日成交同比差值為15.7%，創(chuàng)下近年來新高，意味著市場(chǎng)整體修復(fù)的趨勢(shì)好于季節(jié)性的表現(xiàn)，其背后觸發(fā)的原因或主要是去年下半年積壓需求集中釋放。
　　房價(jià)方面：參考統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2月份70城新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%,跌幅收窄0.1%；70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，跌幅收窄0.1%。參考冰山指數(shù)，截至3月29日，核心6城冰山指數(shù)出現(xiàn)一定分化，其中上海相比春節(jié)前最低價(jià)回升0.8%，但其他城市最新冰山數(shù)據(jù)暫低。
　　掛牌量方面：根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，截至2026年2月，核心6城二手房掛牌量約為129萬套，環(huán)比上個(gè)月下滑3.8%，目前已連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)回落。從季節(jié)性來看，近年來2月掛牌量相比去年12月均出現(xiàn)回落，從幅度來看，2026年的下降幅度顯著高于2023-2025年，且2月份掛牌量出現(xiàn)逆季節(jié)性的下滑，因此本輪掛牌量的回落不只是單純季節(jié)性的調(diào)整，同時(shí)也包括市場(chǎng)自發(fā)性的修復(fù)。
　　租金：從一線城市的租金視角來看，進(jìn)入2026年1-2月，一線城市房租指數(shù)同比下降3.4%，較2025年下半年同比2.4%的降幅擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)，反映當(dāng)前一線城市房租降幅邊際走擴(kuò)，整體租金尚未出現(xiàn)企穩(wěn)的跡象。
　　本輪修復(fù)怎么看：持續(xù)性仍需觀察。指標(biāo)（1）租金回報(bào)率：截至2026年4月2日，30年國債收益率為2.37%，一線城市租金回報(bào)率與30年國債利差為-56bps。指標(biāo)（2）成交價(jià)：參考?xì)v史，一線城市房價(jià)環(huán)比在2009年7月、2013年2月、2015年4月、2020年4月觸及1%的閾值，后續(xù)房價(jià)出現(xiàn)新的上漲趨勢(shì)。當(dāng)前一線城市環(huán)比增速更多是跌幅收窄，相比1%的閾值仍有較大差距。指標(biāo)（3）成交額：每次房價(jià)回升的初期，對(duì)應(yīng)居民中長貸新增累計(jì)同比增速出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月上漲，當(dāng)前尚未滿足該條件。整體而言，本輪房價(jià)修復(fù)持續(xù)性仍待觀察。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地效果不及預(yù)期；房企再次出現(xiàn)集中債務(wù)違約；歷史經(jīng)驗(yàn)參考失效