久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

行業(yè)觀察：一線城市初現(xiàn)筑底跡象。2026年2月上海先后出臺(tái)試點(diǎn)收購(gòu)二手房、“滬七條”政策，從庫(kù)存、需求、公積金等多維度支持樓市穩(wěn)定發(fā)展，因此我們針對(duì)上海開年以來的二手住宅成交進(jìn)行跟蹤。2026年1-2月上海二手住宅成交規(guī)模已超過2024年同期水平，并較2025年同期僅降低3.37%。考慮到“滬七條”放松政策的出臺(tái)時(shí)間為2026年2月末，對(duì)2月樓市的提振影響有限，我們認(rèn)為后續(xù)的市場(chǎng)表現(xiàn)可期。從成交結(jié)構(gòu)看，相對(duì)低價(jià)位段的小戶型房屋成交占比或相對(duì)提升。從價(jià)格看，2025年12月-2026年2月，上海二手住宅成交均價(jià)較掛牌均價(jià)的降幅逐漸收窄。從租金收益率看，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上海二手住宅整體的租金回報(bào)率于2025年12月達(dá)到2.01%，并已持續(xù)高出10年期國(guó)債收益率。因此我們判斷上海樓市初現(xiàn)筑底跡象。
　　行業(yè)展望：區(qū)域分化是長(zhǎng)期趨勢(shì)。居民住房需求主要來自城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)帶來的剛性住房需求、住房品質(zhì)提升產(chǎn)生的改善型需求、拆改刺激的更新需求。區(qū)域間人口吸納能力差異較大，致使城市間住房需求表現(xiàn)分化。以商品住宅去化周期為例，一線城市普遍庫(kù)存壓力相對(duì)較?。蝗A東區(qū)域內(nèi)城市間分化明顯；西南、華中、華南等區(qū)域的部分主要城市去化壓力相對(duì)較低，華北、東北、西北等地的城市間差異較大。從土地成交看，我們觀察到一線城市的土拍熱度率先回暖，二線城市的熱度逐漸修復(fù)，三線城市依然存在流拍現(xiàn)象。
　　宏觀視角：如何觀察地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)？房地產(chǎn)曾一度是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)已發(fā)生深刻變化，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)地產(chǎn)的依賴度已下降至較低水平。房地產(chǎn)供給端已經(jīng)過比較深度的收縮，這有利于新的供需平衡的形成。房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了變化，居民杠桿明顯下降。從房地產(chǎn)銷售價(jià)格來看，已經(jīng)歷持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)、幅度最大的調(diào)整。房地產(chǎn)2021年開啟下行周期，在經(jīng)歷了將近5年較為深度的調(diào)整之后，已出現(xiàn)“性價(jià)比”。房?jī)r(jià)的下跌被動(dòng)推升了租金回報(bào)率，租金回報(bào)率漸漸超出了無風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率，同時(shí)租金回報(bào)率也在逐漸接近住房貸款利率。觀察歷史房地產(chǎn)復(fù)蘇周期，傳導(dǎo)鏈條為二手房銷量回暖→新房銷量回暖→房地產(chǎn)投資企穩(wěn)→房?jī)r(jià)企穩(wěn)。2026年春節(jié)后，一線城市二手房銷量已呈現(xiàn)回暖跡象，有望向更多城市和新房擴(kuò)散。參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)的深度調(diào)整周期約為6-7年，中國(guó)本輪房地產(chǎn)的調(diào)整始于2021年年中，目前已持續(xù)了將近5年，已經(jīng)過了較為深度的調(diào)整。
　　策略視角：地產(chǎn)板塊處于低估值、低成交、低持倉(cāng)的區(qū)域，行業(yè)最壞階段或已過去。房地產(chǎn)在過去二十年間通過盈利貢獻(xiàn)、流動(dòng)性傳導(dǎo)與風(fēng)險(xiǎn)偏好三條路徑深刻影響股票市場(chǎng)定價(jià)，但隨著房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的權(quán)重下降，以及制造業(yè)投資、科技產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)升級(jí)逐漸成為新的增長(zhǎng)動(dòng)能，其對(duì)A股的系統(tǒng)性影響正在減弱。當(dāng)前地產(chǎn)板塊PB估值、成交占比與公募基金持倉(cāng)均處于歷史低位，外資流出有所收窄并出現(xiàn)邊際回暖跡象，表明市場(chǎng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)已較為充分。與此同時(shí)，2026年3月主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性“小陽(yáng)春”，一線及核心二線城市成交量改善，顯示需求端正在邊際修復(fù)。往后看，地產(chǎn)板塊若要從底部走向階段性行情，仍需銷售持續(xù)回暖、房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步穩(wěn)定、政策預(yù)期保持連貫以及資金配置結(jié)構(gòu)出現(xiàn)回補(bǔ)等條件逐步形成。
　　投資建議：上海2026年2月前后率先出臺(tái)政策，從庫(kù)存、需求、公積金等多維度支持樓市穩(wěn)定發(fā)展，其他城市3月陸續(xù)出臺(tái)公積金等政策降低居民購(gòu)房門檻。我們跟蹤到2026年1-2月的二手住宅成交規(guī)模僅較2025年同期略有下降，并且上海二手住宅成交均價(jià)較掛牌均價(jià)的降幅逐漸收窄，或已初現(xiàn)筑底跡象。區(qū)域間人口吸納能力差異較大，致使城市間住房需求表現(xiàn)分化。隨著行業(yè)逐漸進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，行業(yè)估值或迎來整體修復(fù)，頭部房企憑借低融資成本和核心區(qū)域高市占率的優(yōu)勢(shì)，有望通過估值修復(fù)實(shí)現(xiàn)整體的β機(jī)會(huì)。我們看好：招商蛇口、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬象生活、濱江集團(tuán)、新城控股、招商積余、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：綠城服務(wù)；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：恒隆地產(chǎn)；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：全球和中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)；人口增速不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；城鎮(zhèn)化發(fā)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；物價(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)；政策推進(jìn)和實(shí)施不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；房屋銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)流動(dòng)性不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。