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城市更新“十五五”規(guī)劃印發(fā)，多維賦能存量提質(zhì)增效。5月28日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《城市更新““十五五”規(guī)劃》，明確了““十五五”時(shí)期城市更新工作的目標(biāo)指標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)、重大工程和政策舉措。規(guī)劃強(qiáng)調(diào)，全面摸清城市存量資產(chǎn)資源底數(shù)，推動(dòng)已供未開(kāi)發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類(lèi)處置；并提出推進(jìn)“好房子”建設(shè)，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)。在投融資體系方面，允許通過(guò)地方政府專(zhuān)項(xiàng)債支持并可作項(xiàng)目資本金，探索綜合開(kāi)發(fā)、銀團(tuán)貸款、項(xiàng)目投資等市場(chǎng)化模式，推動(dòng)符合條件的項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并支持企業(yè)發(fā)債融資，按“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則，構(gòu)建政府、市場(chǎng)、居民合理共擔(dān)機(jī)制，積極吸引社會(huì)資本參與。
　　行情回顧：本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-1.5%，落后滬深300指數(shù)2.52個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)排名第11名。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為214.1萬(wàn)平方米，環(huán)比提升8.3%，同比下降0.8%，其中樣本一線(xiàn)城市的新房成交面積為70.4萬(wàn)方，環(huán)比+7.8%，同比+27.0%；樣本二線(xiàn)城市為100.9萬(wàn)方，環(huán)比+6.6%，同比+8.4%；樣本三線(xiàn)城市為42.7萬(wàn)方，環(huán)比+13.2%，同比-36.5%。5月累計(jì)新房成交面積方面，樣本30城共計(jì)744.3萬(wàn)方，同比-3.9%；一線(xiàn)城市為244.2萬(wàn)方，同比11.7%；二線(xiàn)城市為359.6萬(wàn)方，同比5.2%；三線(xiàn)城市為140.5萬(wàn)方，同比-34.3%。
　　二手房：本周15個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)246.7萬(wàn)方，環(huán)比下降4.4%，同比增長(zhǎng)9.5%。其中樣本一線(xiàn)城市的本周二手房成交面積為105.3萬(wàn)方，環(huán)比-4.6%；樣本二線(xiàn)城市為102.3萬(wàn)方，環(huán)比-5.9%；樣本三線(xiàn)城市為39.1萬(wàn)方，環(huán)比+0.5%。今年21周累計(jì)成交4326.7萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)4.1%；其中樣本一線(xiàn)城市的累計(jì)二手房成交面積為1869.0萬(wàn)方，同比+4.3%；樣本二線(xiàn)城市為1803.0萬(wàn)方，同比-0.5%；樣本三線(xiàn)城市為654.7萬(wàn)方，同比+18.6%。
　　信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（5.25-5.31）共發(fā)行房企信用債9只，環(huán)比減少1只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)61.00億元，環(huán)比減少-25.99億元，總償還量128.26億元，環(huán)比增加78.59億元，凈融資額為-67.26億元，環(huán)比減少104.58億元。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處在左側(cè)，站在當(dāng)下展望未來(lái)3年，從板塊內(nèi)的格局來(lái)看，以下格局是未來(lái)：（1）按美日經(jīng)驗(yàn)，多元化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)穿越周期的能力更強(qiáng)，而中國(guó)的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商業(yè)運(yùn)營(yíng)派，這一梯隊(duì)的龍頭為華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活，雖龍湖集團(tuán)、新城控股也屬于這一系列但仍然面臨融資和現(xiàn)金流的壓力。建議首選華潤(rùn)置地。（2）在房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中，偏輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的穿越周期能力也較優(yōu)，其中又分兩派，第一派是中介（業(yè)績(jī)好壞取決于年成好壞），首選貝殼-W，A股的我愛(ài)我家為次選映射。第二排位是物業(yè)，物業(yè)短期仍然面臨增速降檔、傳統(tǒng)物業(yè)費(fèi)收繳率承壓等影響，分類(lèi)上更類(lèi)似于分紅股物業(yè)屬于跟漲：推薦華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。（3）開(kāi)發(fā)為主的開(kāi)發(fā)商，需優(yōu)先選擇滿(mǎn)足以下幾個(gè)條件：融資順暢成本低、布局上側(cè)重重點(diǎn)城市主城區(qū)、歷史包袱相對(duì)輕。開(kāi)發(fā)商的走勢(shì)之所以動(dòng)蕩反復(fù)，其本質(zhì)是因?yàn)樾路夸N(xiāo)售并沒(méi)有在結(jié)構(gòu)層面展現(xiàn)出真正的企穩(wěn)，即beta還沒(méi)有給出穩(wěn)定性，所以所有的alpha邏輯在一段時(shí)間后會(huì)被質(zhì)疑，但實(shí)際上alpha仍然是alpha，只需新房總量在小幾十個(gè)城市層面展現(xiàn)出其穩(wěn)定性。這個(gè)維度來(lái)看，推薦H股的華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)等，A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份等。（4）類(lèi)地方城投、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。