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1、漸行漸近的地產(chǎn)底部
　　國際對(duì)比，新房需求接近觸底而新開工面積顯著超調(diào)
　　以銷售及開工規(guī)模的高點(diǎn)對(duì)中國、日本及美國房地產(chǎn)周期中，銷售面積及新開工面積進(jìn)行指數(shù)化處理。
　　新房銷售方面，中國自2021年見頂后，持續(xù)回落4年，銷售自高點(diǎn)回落53.2%；日本自1996高點(diǎn)回落2年，回落35.1%；美國自2005高點(diǎn)回落6年，銷售自高點(diǎn)回落76.1%。開工方面，中國自2019年見頂后，持續(xù)回落6年，開工自高點(diǎn)回落74.3%；日本自1996高點(diǎn)回落6年，回落30%；美國自2005高點(diǎn)回落4年，銷售自高點(diǎn)回落73.2%。
　　長期需求城鎮(zhèn)化率提升持續(xù)對(duì)沖人口下行壓力
　　長期需求來看，中國人口自然增長率自2022年后進(jìn)入負(fù)增長，參考日本人口總量變化，日本在2005年總?cè)丝谧匀辉鲩L率轉(zhuǎn)負(fù)后，人口總量持續(xù)下行，中國長期人口總量存在壓力。
　　相較于城鎮(zhèn)住房需求，城鎮(zhèn)化率的提升不斷對(duì)沖人口下行壓力，2025年城鎮(zhèn)化率67.9%，參考其他國家及聯(lián)合國預(yù)測，城鎮(zhèn)化提升速度將持續(xù)放緩，但空間仍在；如果進(jìn)一步考慮城鎮(zhèn)化率常住人口和戶籍人口的口徑差距，城鎮(zhèn)化率仍舊具備提升空間。
　　考慮商品住房對(duì)家庭規(guī)模的覆蓋，商品住房的空間依然廣闊
　　即使在老齡化與人口負(fù)增長的壓力下，從衡量總體住宅總量對(duì)家庭數(shù)量的住宅滲透率來看，滲透率的提升持續(xù)帶來了房地產(chǎn)市場的增量空間。從1989年至2024年，在家庭規(guī)模小型化（戶均3.2人降至2.2人）的驅(qū)動(dòng)下，日本家庭數(shù)量自3754.4萬戶提升至5482.5萬戶，累計(jì)開工住宅覆蓋率自8.5%提升至77.3%。
　　對(duì)應(yīng)中國自2000年至2025年，城鎮(zhèn)家庭規(guī)模自1.3億戶提升至3.8億戶，戶均3.5人降至2.5人，銷售口徑下商品住宅滲透率自6.4%提升至57.2%，參考日本住宅滲透率，中國中長期住房需求空間也并不悲觀。
　　 2026-2030年，家庭小型化與城鎮(zhèn)化率的提升驅(qū)動(dòng)增量住房需求年均772.5萬套
　　相較于2020年以前，2021年至2025年人口結(jié)構(gòu)帶來的住房需求主要由城鎮(zhèn)化率提升及家庭小型化雙方面貢獻(xiàn)。由于總?cè)丝谝?guī)模的回落，人口總量對(duì)住房需求的貢獻(xiàn)率由2016-2020年的+6.9%轉(zhuǎn)負(fù)至-5.2%；城鎮(zhèn)化率與家庭小型化對(duì)人口需求增長的貢獻(xiàn)率則分別為61.7%及43.5%
　　基于聯(lián)合國對(duì)中國人口及城鎮(zhèn)化率的預(yù)測以及日本家庭小型化的速度，預(yù)計(jì)2026年至2030年人口結(jié)構(gòu)帶來的增量住房需求為772.5萬套。
　　考慮2021年至2025年的住房“超買”，修正后2026年至2030年住房銷售中樞為556萬套
　　對(duì)比商品住宅年銷售套數(shù)、棚改拆遷帶來的增量需求以及每年人口結(jié)構(gòu)變化帶來的居住需求，以五年為維度衡量下，2021年-2025年年均商品住宅銷售897萬套，超出人口住房需求的“超買”量，對(duì)未來五年的年均需求預(yù)測修正，預(yù)計(jì)2026年至2030年住房銷售中樞為556萬套。以2024年套均面積116.3㎡計(jì)算，對(duì)應(yīng)未來五年商品住宅銷售中樞為6.5億㎡，相較于2025年回落11.8%；對(duì)應(yīng)未來五年新建商品房銷售面積中樞為7.8億㎡左右。
　　類似在2011年至2015年，新建住宅“超買”425萬套，恰好在2026至2020年，由棚改創(chuàng)造的年均431萬套購房需求所彌補(bǔ)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　融資環(huán)境收緊超預(yù)期
　　房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，融資環(huán)境超預(yù)期收緊將對(duì)房地產(chǎn)的增速及盈利能力產(chǎn)生負(fù)面沖擊。融資總量的下降將導(dǎo)致開發(fā)商放慢拿地、推盤、銷售、施工及竣工的經(jīng)營速度，導(dǎo)致總體的增速下行。
　　房地產(chǎn)銷售政策變化
　　房地產(chǎn)銷售政策中，包括預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售要求等，對(duì)于開發(fā)商現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)效率影響顯著。
　　地產(chǎn)調(diào)控政策變化
　　報(bào)告主要假設(shè)建立在調(diào)控政策穩(wěn)定的前提下，由于需求端變動(dòng)受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響顯著，政策變化將影響去化率假設(shè)，導(dǎo)致企業(yè)規(guī)模增長的確定性下降。
　　引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)
　　報(bào)告引用的公開數(shù)據(jù)可能存在信息滯后或更新不及時(shí)，存在引用數(shù)據(jù)滯后導(dǎo)致對(duì)預(yù)測結(jié)果及分析結(jié)論的準(zhǔn)確性產(chǎn)生影響。