>> 華源證券-房地產行業(yè)25年報及26年一季報總結：報表端繼續(xù)承壓，基本面筑底在望-260522
| 上傳日期： |
2026/5/22 |
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| 1086KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
華源證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
鄧力,陳穎 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
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25年板塊營收仍處下行區(qū)間，收入端及利潤端仍承壓。2025年，房地產板塊平均營業(yè)收入167.8億元，同比-19.0%，降幅較2024年收窄2.4pct。2026Q1，板塊平均營業(yè)收入25.2億元，同比-22.3%，增速較2025年進一步回落3.3pct。2025年，板塊營業(yè)收入同比下降，主要反映2022-2024年地產銷售調整逐步傳導至結算端；2026Q1收入增速階段性回落，顯示結算端仍受到前期銷售表現(xiàn)影響。2025年，房地產板塊歸母凈利潤為負，主要源于營收下滑、毛利率下降、費用率提升、減值比例提升等因素，2026Q1，板塊歸母凈利潤繼續(xù)為負，主要源于營收下滑以及費用率繼續(xù)提升等因素。
25年毛利率小幅下行，費用率與減值比例抬升。2025年，房地產板塊毛利率為13.2%，較2024年下降0.8pct；三項費用率為10.9%，較2024年提升1.2pct；減值損失/營業(yè)收入為12.9%，較2024年提升5.1pct；歸母凈利率為-12.5%，較2024年下降3.9pct。2026Q1，板塊毛利率為14.6%，較2025年提升1.4pct；三項費用率為13.3%，較2025年繼續(xù)提升；減值損失/營業(yè)收入為0.29%，較2025年明顯下降；歸母凈利率為-3.9%，降幅較2025年收窄8.6pct。2025年板塊毛利率小幅下行，主要系2022-2024年行業(yè)銷售承壓、去化壓力較大，部分房企通過價格讓利促進銷售，使得相關項目在后續(xù)結轉時毛利率處于相對低位。減值比例繼續(xù)提升，主要源于前期房價調整及項目去化壓力影響，部分房企基于審慎原則加大存貨跌價及相關資產減值計提。歸母凈利率仍為負且降幅擴大，除收入及毛利端承壓外，二線房企費用攤薄與減值計提壓力相對更高，也是板塊盈利承壓的重要結構性因素。
杠桿整體平穩(wěn)，凈負債率繼續(xù)提升。2025年，房地產板塊資產負債率為76.0%，較2024年基本持平；剔除預收款后的資產負債率為72.5%，較2024年提升1.3pct；凈負債率為98.9%，較2024年提升11.2pct；現(xiàn)金短債比為0.8倍，較2024年下降0.1倍。2026Q1，板塊資產負債率為75.7%，較2025年下降0.2pct；剔除預收款后的資產負債率為72.3%，較2025年下降0.2pct；凈負債率為100.7%，較2025年提升1.9pct；現(xiàn)金短債比為0.7倍，較2025年基本持平。2025年，板塊資產負債率整體基本穩(wěn)定，但剔除預收款后的資產負債率繼續(xù)提升，主要源于銷售端調整、現(xiàn)房銷售比例提升及預售回款規(guī)模下降，導致預收款占資產比例有所回落。凈負債率提升并非源于有息負債規(guī)模擴張，而是主要受貨幣資金下降及盈利承壓下歸母凈資產收縮影響，導致杠桿率被動抬升。現(xiàn)金短債比較2024年小幅下降，主要源于市場下行導致銷售回款走弱、融資端仍偏緊等因素。
投資分析意見。我們認為，2026年，三大趨勢值得期待：1）房地產調整有望進入尾聲：復盤全球主要經濟體房地產危機，平均跌幅35%，平均調整時間6年，當前我國實際房價調整的長度與深度均已相對充分。2）“好房子”結構性機會：我國房地產市場進入結構分化階段，中央層面高頻提及建設好房子，在政策導向和供需結構變化的契機之下，高品質住宅或將迎來發(fā)展浪潮。3）香港樓市復蘇延續(xù)：多重利好因素的共同推動下，香港私人住宅市場情緒已逐步修復，我們認為港資發(fā)展商有望迎來新一輪價值重估。我們維持房地產“看好”評級，建議關注：1）港資發(fā)展商：新鴻基地產、恒基地產、新世界發(fā)展、嘉里建設、信和置業(yè)；2）地產開發(fā)：華潤置地、招商蛇口、建發(fā)國際集團；3）地產轉型：西藏城投；4）二手房中介：貝殼；5）物管企業(yè)：招商積余、華潤萬象生活。
風險提示：房地產量價超預期下行、房地產融資資金趨緊、房地產政策不及預期
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