>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2025年年報&2026年一季報綜述：行業(yè)經(jīng)營與財務(wù)端均持續(xù)面臨壓力，但部分房企已經(jīng)開始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性改善-260521
| 上傳日期： |
2026/5/21 |
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| 3206KB |
| 格式： |
pdf 共43頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心觀點
經(jīng)營情況分析：25年百強房企銷售降幅收窄、銷售均價提升、投資積極性提升、融資規(guī)模同比增長。
銷售：1）25年百強房企銷售規(guī)模下降兩成；但26年1-4月銷售降幅有所擴大。百強房企25年銷售額同比-19.8%，降幅較24年收窄10.5pct，銷售金額規(guī)模超過千億的房企僅剩10家（保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤、招蛇、綠城、萬科、建發(fā)、金茂、越秀、濱江）。26年1-4月百強房企銷售額同比-20.7%，降幅較25年擴大。2）百強房企銷售權(quán)益比例基本穩(wěn)定在73%，CR5銷售權(quán)益比例明顯高于其余梯隊的房企。25年百強房企銷售權(quán)益比例為73.4%，同比-0.2pct，CR5銷售權(quán)益比例為76.0%，同比+0.2pct，顯著高于其他梯隊的房企，對項目仍保留了較大的話語權(quán)和操盤權(quán)。3）全國整體新房房價下滑的情況下，百強房企銷售均價仍能保持正增長。25年百強房企銷售均價為2.01萬元/平，同比+8.9%，26年1-4月提升至2.08萬元/平，同比+2.8%。4）規(guī)模房企呈“四大央企領(lǐng)銜+混央卡位+小央&地方集團性國企攀升+建筑系上榜”等特征。經(jīng)過4年的調(diào)整，頭部四大央企保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤、招蛇格局已基本形成。綠城銷售排名持續(xù)提升，從21年的第13名提升至25年的第5名，僅次于四大央企，產(chǎn)品力、品牌影響力突出，同時中交系接管后，具備央企風(fēng)格，成長性與穩(wěn)定性并存。金茂25年銷售額同比+16%，是TOP20中為數(shù)不多銷售正增長的企業(yè)。保利置業(yè)24年首次進入TOP20房企行業(yè)，25年排名進一步提升至第15位，公司具備央企背景，且布局核心城市，無三四線城市包袱。建發(fā)、越秀、華發(fā)這三家地方國企均是進入下行周期后，逆勢取得突破的房企，均在22年首次進入TOP20房企行列。中建壹品、中建東孚、中國中鐵建筑系企業(yè)占位提升5）從銷售目標(biāo)來看，25年給出了明確銷售目標(biāo)的企業(yè)中，僅保利置業(yè)、濱江集團完成了銷售目標(biāo)。26年公布了銷售目標(biāo)的企業(yè)有：華潤、招蛇、建發(fā)、保利置業(yè)、綠城、金茂、越秀、濱江。其中華潤、招蛇、建發(fā)、保利置業(yè)均與25年的實際銷售額持平，金茂上調(diào)，綠城、越秀、濱江下降。26年1-4月當(dāng)年銷售目標(biāo)完成度基本在25%~32%。6）25年行業(yè)集中度仍在下滑，頭部房企降幅相對較小，CR5、CR10、CR20、CR50和CR100權(quán)益銷售額集中度分別為9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分別下降0.9、0.9、1.0、1.9、2.7pct。7）從企業(yè)類型來看，25年民企銷售占比進一步下降至23%，央企與地方國企銷售占比分別為51%、16%；央企和地方國企權(quán)益銷售額25年同比分別下降13%、20%，降幅明顯小于民企（同比下降27%）。
拿地：1）25年百強房企拿地量跌價漲，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的帶動下，拿地金額與拿地強度同比提升。25年百強房企拿地金額同比+2.6%，拿地強度32.8%，同比+7.2pct；樓面均價1.09萬元/平，同比+7.6%。不過，26年1-4月百強房企拿地金額同比-50.0%，樓面均價同比-29.9%，拿地強度24.7%，同比-14.5pct。2）從拿地集中度來看，百強房企拿地集中度有所提升。25年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100拿地集中度（拿地金額/全國土地成交金額）分別為12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比分別提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2pct。3）從企業(yè)類型來看，25年拿地房企仍以央國企為主，民企拿地仍然較弱，投資整體格局未發(fā)生轉(zhuǎn)變。25年百強房企中民企拿地金額占比為11.1%，地方國企占比36.2%，央企占比50.5%。4）拿地較多的為龍頭央企和區(qū)域深耕型房企：25年中海地產(chǎn)（拿地金額991億元，同比增速22%，拿地強度39%）、華潤（791億元，14%，34%）、保利發(fā)展（787億元，16%，31%）、招蛇（767億元，105%，39%）、綠城（698億元，9%，46%）排名靠前。26年1-4月越秀、華潤拿地金額排名靠前，均超200億元。
融資：25年房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模同比增長，融資成本持續(xù)下行。25年全年房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)外債券、信托、ABS發(fā)行規(guī)模合計5967億元，同比+5.6%，平均發(fā)行利率2.69%，同比-0.26pct。26年1-3月合計發(fā)行規(guī)模為1264億元，同比+6.5%，平均發(fā)行利率為3.10%，同比-0.12pct。具體來看，25年華潤、保利發(fā)展、首開、招蛇發(fā)行規(guī)模較大。房企26年國內(nèi)外債券到期規(guī)模進一步下降，但房企資金壓力仍然不小。25年行業(yè)國內(nèi)外債券到期規(guī)模為7746億元，同比-1%，26年到期規(guī)模7311億元，到期規(guī)模進一步下降，其中26年6、7月是到期小高峰，到期規(guī)模分別為1082、913億元。具體來看，26年5-12月以下主流房企面臨債務(wù)到期壓力：融創(chuàng)（502億元）、世茂（390億元）、首開（184億元）、招商蛇口（160億元）。
2025年行業(yè)整體財務(wù)指標(biāo)分析：營收業(yè)績均承壓，毛利率處于歷史較低水平。
我們選取了73家A股、50家港股合計123家上市房企（以地產(chǎn)為主業(yè)）作為樣本分析25年行業(yè)整體財務(wù)表現(xiàn)。
營收業(yè)績均承壓；預(yù)計未來短期業(yè)績?nèi)詫⒊袎骸?5年房地產(chǎn)行業(yè)營收3.98萬億元，同比-17.0%，降幅略小于24年（-18.1%），前期銷售增速下滑使得近兩年房企結(jié)算承壓。25年行業(yè)歸母凈利潤-2025億元，虧損較24年（-3928億元）減少，但虧損規(guī)模仍然不小。自22年以來已經(jīng)連續(xù)虧
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