>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)1-4月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)點評：商品房銷售量價同比跌幅收窄，4月商品房銷售均價同比轉(zhuǎn)正-260519
| 上傳日期： |
2026/5/19 |
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| 1012KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,周卓君 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅擴大，且前端的開工、施工等指標仍維持較大同比降幅。我們認為并不能將1-4月商品房銷售量價同比跌幅收窄、4月單月商品房銷售均價轉(zhuǎn)正作為市場趨勢反轉(zhuǎn)的依據(jù)。即前期部分城市政策發(fā)力后，三四月部分城市銷售好轉(zhuǎn)呈現(xiàn)“小陽春”行情，尤其其二手房市場在剛性需求釋放下保持較快增長，但新房市場的修復(fù)則主要來自于核心城市核心地區(qū)“好房子”項目推動，多數(shù)城市郊區(qū)及低能級城市延續(xù)分化加大的格局，進而導(dǎo)致房企拿地、開盤意愿持續(xù)低迷。我們維持2026年度策略報告中的預(yù)測：預(yù)計2026年銷售面積同比-7.7%，銷售金額同比-9.3%；預(yù)計2026年新開工-10%，竣工-12%，施工-12.3%；預(yù)計2026年房地產(chǎn)開發(fā)投資額-10.9%，持續(xù)負貢獻。
投資：1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為23969億元，同比減少13.7%，較前值降低2.5pct，4月單月同比-20.1%。分業(yè)態(tài)看，1-4月份住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計開發(fā)投資額分別為18464、905和1593億元，同比分別為-13.1%、-18.3%和-19.5%，較前值變動-2.1pct、-4.1pct和-2.4pct。
新開工：1-4月份，全國累計新開工面積13900萬方，同比減少22.0%，較前值降低1.7pct。住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計新開工面積為10057、332和852萬方，同比為-23.6%、-31.3%和-23.8%，較前值變動-1.6pct、-12.6pct和4.3pct。
竣工：1-4月份，全國累計竣工面積為11886萬方，同比減少24.0%，較前值提高1.0pct。住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計竣工面積分別為8473、355和817萬方，同比分別為-25.8%、-24.7%和-27.1%，較前值變動0.7pct、3.7pct和3.9pct。
施工：1-4月份，全國累計施工面積為545116萬方，同比減少12.1%，較前值降低0.4pct。住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房累計施工面積分別為378005、24058和47760萬方，同比分別為-12.5%、-10.4%和-12.2%。
銷售：1-4月商品房銷售量價同比跌幅收窄，4月單月商品房銷售均價同比轉(zhuǎn)正破萬。1-4月份，全國商品房銷售金額23000億元，同比減少14.6%，較前值提高2.1pct；全國商品房銷售面積為25258萬方，同比減少10.2%，較前值提高0.2pct。1-4月份，全國商品房銷售均價為9106元/平，同比減少4.8%，較前值提高2.2pct；4月單月商品房銷售均價為10009元/平，環(huán)比增長12.8%，同比增長2.6%。
資金：1-4月份，房企到位資金累計值為26697億元，同比減少18.4%，較前值降低1.1pct。房企各項資金來源中，國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款累計值分別為4199、3、9838、7975和3087億元，同比-25.9%、-82.1%、-10.5%、-17.6%和-31.7%。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認為地產(chǎn)行業(yè)基本面仍然處在左側(cè)，站在當下展望未來3年，從板塊內(nèi)的格局來看，以下格局是未來：（ 1）按照美日經(jīng)驗，多元化經(jīng)營的企業(yè)穿越周期的能力更強，而中國的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商業(yè)運營派，這一梯隊的龍頭為華潤置地、華潤萬象生活，雖龍湖集團、新城控股也屬于這一系列但仍然面臨融資和現(xiàn)金流的壓力。建議首選華潤置地。（ 2）在房價下跌過程中，偏輕資產(chǎn)運營的穿越周期能力也較優(yōu)，其中又分兩派，第一派是中介業(yè)績好壞取決于年成好壞），首選貝殼-W，A股的我愛我家為次選映射。第二排位是物業(yè)，物業(yè)短期仍然面臨增速降檔、傳統(tǒng)物業(yè)費收繳率承壓等影響，分類上更類似于分紅股物業(yè)屬于跟漲：推薦華潤萬象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。（ 3）開發(fā)為主的開發(fā)商，需優(yōu)先選擇滿足以下幾個條件：融資順暢成本低、布局上側(cè)重重點城市主城區(qū)、歷史包袱相對輕。開發(fā)商的走勢之所以動蕩反復(fù)，其本質(zhì)是因為新房銷售并沒有在結(jié)構(gòu)層面展現(xiàn)出真正的企穩(wěn)，即beta還沒有給出穩(wěn)定性，所以所有的alpha邏輯在一段時間后會被質(zhì)疑，但實際上alpha仍然是alpha，只需新房總量在小幾十個城市層面展現(xiàn)出其穩(wěn)定性。這個維度來看，推薦H股的華潤置地、建發(fā)國際、綠城中國、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)等，A股的濱江集團、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份等。（ 4）類地方城投、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型股。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險風(fēng)險蔓延。
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