>> 東方證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：短期預(yù)期已消化相對(duì)充分，中長(zhǎng)期向上趨勢(shì)不變-260518
| 上傳日期： |
2026/5/18 |
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| 830KB |
| 格式： |
pdf 共18頁(yè) |
來源： |
東方證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
吳胤翔 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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周觀點(diǎn)：
4月10日我們發(fā)布看多深度報(bào)告至今，H股內(nèi)房股指數(shù)累計(jì)漲幅24%，A股申萬(wàn)地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)漲幅7.5%，龍頭房企漲幅更高（華潤(rùn)置地+28%、中國(guó)金茂+33%、綠城中國(guó)+25%、招商蛇口+14%）。作為對(duì)比，去年香港5月底房?jī)r(jià)企穩(wěn)反彈至今，房?jī)r(jià)上漲15%，港資房企指數(shù)漲幅50%，新鴻基地產(chǎn)漲幅78%。上周周觀點(diǎn)我們反饋市場(chǎng)交流感受當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于明年見底已經(jīng)分歧不大，但對(duì)于能漲多高依然分歧很大。我們認(rèn)為市場(chǎng)第一波交易的是對(duì)明年能否見底的分歧，而第二波交易的是對(duì)明年房?jī)r(jià)上漲彈性的預(yù)期。我們認(rèn)為，近一個(gè)月主要演繹的是第一波行情，已經(jīng)基本接近尾聲，在上海房?jī)r(jià)當(dāng)前只是微漲（年初至今二手房掛牌價(jià)微漲1%左右）、悲觀預(yù)期下假設(shè)明年只是超跌反彈（參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)預(yù)計(jì)5-10%左右）的情況下，行業(yè)指數(shù)近一個(gè)月24%的漲幅已經(jīng)相對(duì)充分（國(guó)際經(jīng)驗(yàn)一般是房?jī)r(jià)漲幅的2-3倍），未來進(jìn)一步上漲的動(dòng)力需要數(shù)據(jù)持續(xù)超預(yù)期以及市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)、收入預(yù)期上修帶來的房?jī)r(jià)上漲彈性的上修。從目前數(shù)據(jù)看，盡管成交量韌性依然很強(qiáng)，但價(jià)格端持續(xù)超預(yù)期的概率不大，本周發(fā)布的央行信貸數(shù)據(jù)顯示居民端加杠桿意愿依然偏弱（需要指出的是公積金貸款并不納入統(tǒng)計(jì)），因此短期看房?jī)r(jià)上漲彈性預(yù)期預(yù)計(jì)并不強(qiáng)勁。建議投資人短期可適度切換至估值更低的標(biāo)的，但中長(zhǎng)期趨勢(shì)性向上邏輯不變，未來逢低可繼續(xù)布局加倉(cāng)。時(shí)點(diǎn)判斷上我們認(rèn)為7-8月預(yù)計(jì)量?jī)r(jià)雙弱，加之中報(bào)季市場(chǎng)可能會(huì)追逐業(yè)績(jī)能見度更高的行業(yè)，而金九銀十?dāng)?shù)據(jù)預(yù)計(jì)又會(huì)明顯改善，因此7-8月會(huì)是地產(chǎn)板塊一個(gè)新的擇時(shí)窗口。
周度跟蹤：
1.二手房：
掛牌價(jià)方面，上海連續(xù)十周上漲，深圳延續(xù)上行。上海掛牌價(jià)周環(huán)比+0.04%，漲幅走闊0.02pct，當(dāng)前已連續(xù)十周上漲；北京掛牌價(jià)周環(huán)比-0.15%，跌幅走闊0.02pct；廣州掛牌價(jià)周環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù)（-0.10%）；深圳掛牌價(jià)延續(xù)上行，周環(huán)比+0.001%，漲幅與上周基本持平；年初至今，北京、上海、廣州、深圳掛牌價(jià)分別-1.36%、+1.22%、-1.75%、-0.70%。
掛牌量方面，供給持續(xù)收縮，除深圳外一線城市延續(xù)下行趨勢(shì)。全國(guó)掛牌量周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+0.20%）；北京周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+0.17%），近九周呈下行趨勢(shì)，近九周累計(jì)下降2.70%；上海周環(huán)比-0.31%，降幅擴(kuò)大0.09pct，近九周呈下行趨勢(shì)，近九周累計(jì)下降2.90%；廣州周環(huán)比-0.25%，降幅收窄0.05pct，已連續(xù)十周下降，近十周累計(jì)下降1.96%；深圳掛牌量周環(huán)比+0.29%，漲幅走闊0.14pct，節(jié)后十二周呈上行趨勢(shì)，節(jié)后十二周累計(jì)增加4.47%，漲幅較往年同期大幅回落48.03pct。
5月10日上海創(chuàng)近五年二手房單日網(wǎng)簽最高記錄。實(shí)時(shí)成交方面（二手房定金協(xié)議成交，領(lǐng)先網(wǎng)簽半個(gè)月至一個(gè)月），截至2026年5月16日，北京、廣州、深圳二手房實(shí)時(shí)成交周環(huán)比轉(zhuǎn)正，周環(huán)比分別+18.8%、+3.9%、+27.7%；網(wǎng)簽方面，北京、上海二手房網(wǎng)簽周環(huán)比轉(zhuǎn)正，周環(huán)比分別增加86.0%、56.9%，深圳周環(huán)比上升29.4%，漲幅走闊26.5pct，5月10日，上海二手房單日網(wǎng)簽成交1664套，時(shí)隔一個(gè)月再度刷新五年單日網(wǎng)簽成交紀(jì)錄。
2.新房：
北上廣環(huán)比轉(zhuǎn)正，深圳延續(xù)漲勢(shì)。北京、上海、廣州新房成交周環(huán)比轉(zhuǎn)正，周環(huán)比分別上升183%、74%、135%；深圳延續(xù)漲勢(shì)，新房成交周環(huán)比+64%，漲幅走闊53%；北上廣深年初至今累計(jì)成交同比-7%、+28%、-5%、-36%。
投資建議與投資標(biāo)的
擇時(shí)建議參考周觀點(diǎn)內(nèi)容，標(biāo)的方面我們推薦關(guān)注：（1）拿地力度高、京滬土儲(chǔ)占比高的龍頭房企；（2）樓市K型分化背景下，具備估值優(yōu)勢(shì)和預(yù)期差的下沉市場(chǎng)央企開發(fā)商；（3）也可適度關(guān)注深耕京滬的地方國(guó)企的交易性機(jī)會(huì)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：逆周期調(diào)節(jié)政策不及預(yù)期、樓市改善不及預(yù)期、房企信用風(fēng)險(xiǎn)加劇。
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