| 上傳日期： |
2026/5/13 |
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| 936KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
何緬南,韋勇強(qiáng) |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房：4月核心30城新房成交金額同比+1.2%，環(huán)比+0.7%；成交均價(jià)同比+1.8%，環(huán)比+8.5%。
1）4月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交金額為2,737億元，同比+1.2%，環(huán)比+0.7%；其中北上廣深杭蓉成交金額1,459億元，同比-2.3%，環(huán)比+8.1%，余下二線24城成交金額1,278億元，同比+5.5%，環(huán)比-6.6%。
2）1-4月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累計(jì)成交金額為8,408億元，同比-21.6%；其中北上廣深杭蓉成交金額4,336億元，同比-25.2%，余下二線24城成交金額4,072億元，同比-17.3%。
3）4月，光大核心30城商品住宅(不含保障)成交均價(jià)為25,421元/㎡，同比+1.8%，環(huán)比+8.5%；其中，北上廣深杭蓉成交均價(jià)43,256元/㎡，同比+7.6%，環(huán)比+4.9%，余下二線24城成交均價(jià)為17,287元/㎡，同比+1.6%，環(huán)比+5.2%。
4）1-4月，光大核心30城商品住宅(不含保障)累計(jì)成交均價(jià)為24,052元/㎡，同比-2.0%；其中，北上廣深杭蓉成交均價(jià)42,086元/㎡，同比+4.0%，余下二線24城成交均價(jià)為16,516元/㎡，同比-1.5%。
5）1-4月新房成交均價(jià)：北京57,865元/㎡，同比-3.6%；上海73,549元/㎡，同比-5.3%；廣州33,880元/㎡，同比+3.6%；深圳64,722元/㎡，同比+6.9%。
二手房：4月15城二手房成交面積同比+8%，環(huán)比+5%。
1）4月核心15城二手住宅成交面積為1,644萬㎡，同比+8.1%，環(huán)比+4.8%；其中一線城市成交面積為556萬㎡，同比+11.3%，環(huán)比-6.0%，余下二線城市成交面積為1088萬㎡，同比+6.6%，環(huán)比+11.4%。1-4月，15城二手住宅累計(jì)成交面積5,280萬㎡，同比-0.6%；一線城市成交面積為1,864萬㎡，同比-0.1%。
2）4月光大核心10城二手住宅成交均價(jià)為21,736元/㎡，同比-9.7%，環(huán)比-2.1%；其中，一線城市成交均價(jià)為31,703元/㎡，同比-11.8%，環(huán)比+1.1%，余下二線城市成交均價(jià)為14,916元/㎡，同比-8.9%，環(huán)比-0.8%。1-4月，光大核心10城二手住宅累計(jì)成交均價(jià)為22,009元/㎡，同比-10.5%；其中，一線城市成交均價(jià)為31,615元/㎡，同比-11.5%。
3）1-4月二手成交均價(jià)：北京25,972元/㎡，同比-10.2%；上海33,614元/㎡，同比-14.2%；廣州23,754元/㎡，同比-12.6%；深圳54,009元/㎡，同比-6.7%。
投資建議：2026開年《求是》集中刊文，明確改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期，隨著前期一攬子房地產(chǎn)政策持續(xù)落地，地方政府調(diào)控自主性提升，區(qū)域分化和城市分化進(jìn)一步加深。部分高能級(jí)城市有望獲益于城市更新，實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化轉(zhuǎn)型和內(nèi)涵式發(fā)展，加快政府收購和“以舊換新”，逐步實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”；隨著供給側(cè)逐步出清，部分信用優(yōu)勢明顯的龍頭央國企地產(chǎn)將持續(xù)受益于競爭結(jié)構(gòu)優(yōu)化，建立較高的“品牌優(yōu)勢護(hù)城河”，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績的企穩(wěn)回升。投資建議關(guān)注三條主線：1）具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，信用優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品美譽(yù)度高，在核心城市銷售排名靠前的穩(wěn)健央國企地產(chǎn)，推薦招商蛇口、中國金茂等。2）公募REIT積極推進(jìn)，存量資源豐富，具備運(yùn)營品牌核心競爭力，推薦華潤置地、新城控股等。3）看好物業(yè)服務(wù)長期發(fā)展空間，推薦招商積余、綠城服務(wù)、華潤萬象生活等。
風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)的政策寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、市場需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、房價(jià)下行超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)等
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