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核心觀點(diǎn)
　　上周房地產(chǎn)板塊（中信）漲跌幅3.6%,同期滬深300、萬得全A指數(shù)漲跌幅分別為1.3%、3.1%，超額收益分別為2.3%、0.5%。29個中信行業(yè)板塊中房地產(chǎn)位列第10名。
　?。?）新房市場：從新房成交看，上周(2026/5/2-2026/5/8)36城新房成交面積112.4萬方，環(huán)比-40.5%，同比-29.0%。2026年5月1日至5月8日累計(jì)成交126.3萬方，同比-6.8%。今年截至5月8日累計(jì)成交2719.9萬方，同比-21.4%。
　?。?）二手房市場：從二手房成交看，上周(2026/5/2-2026/5/8)15城二手房成交面積116.2萬方，環(huán)比-29.9%，同比-5.2%。2026年5月1日至5月8日累計(jì)成交119.8萬方，同比+20.2%。今年截至5月8日累計(jì)成交2800.7萬方，同比-0.9%。
　?。?）庫存及去化：從庫存和去化周期看，13城新房累計(jì)庫存6575.3萬平方米，環(huán)比-0.6%，同比-15.4%；13城新房去化周期為21.3個月，環(huán)比變動+0.3個月，同比變動+3.9個月。一線、新一線、二線、三四線城市去化周期為14.5個月、14.8個月、20.4個月、140.3個月，環(huán)比分別變動0.0個月、+0.7個月、+0.6個月、+2.8個月。
　?。?）土地市場：土地成交方面，2026年5月4日-2026年5月10日百城土地成交建筑面積1168.3萬方，環(huán)比-36.6%，同比-41.7%；成交樓面價(jià)1195元/平，環(huán)比-45.1%、同比-19.9%；土地溢價(jià)率+2.1%,環(huán)比-3.7%，同比-4.0%。截至2026年5月10日,2026年累計(jì)成交土地建筑面積為33597.3萬方，同比-10.5%。
　　投資建議：5月第1周新房成交環(huán)比下降，同比下降，二手房成交環(huán)比下降，同比下降。蘇州優(yōu)化公積金貸款政策，調(diào)整公積金貸款額度。山西省省級機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布通知，住房公積金貸款期限按整年計(jì)算，最長不得超過30年，且貸款到期日不超過借款申請人68周歲。大連市住房公積金管理中心10日發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金提取政策的通知。其中提出，取消住房公積金提取時(shí)間限制，取消不同提取情形及同一提取情形中不同提取依據(jù)申請?zhí)崛　皯?yīng)間隔12個月以上”的限制；取消提前全部償還商業(yè)貸款或異地公積金貸款本息后需在12個月內(nèi)申請?zhí)崛〉南拗?。符合提取條件的繳存人可根據(jù)實(shí)際需求自主選擇辦理時(shí)間。投資建議：1）內(nèi)地開發(fā)商：推薦內(nèi)地開發(fā)商A股：濱江集團(tuán)、招商蛇口；港股：中國海外發(fā)展、綠城中國、華潤置地、建發(fā)國際集團(tuán)；2）輕資產(chǎn)運(yùn)營公司：推薦物管公司：綠城服務(wù)；商管公司：華潤萬象生活；3）港資開發(fā)商：推薦新鴻基地產(chǎn)，建議關(guān)注恒基地產(chǎn)、信和置業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，流動性惡化超預(yù)期