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周觀點(diǎn)：
　　在4月初我們精準(zhǔn)發(fā)在股價(jià)底部的近幾個(gè)月全市場(chǎng)第一篇看多報(bào)告中以及最近一個(gè)月的市場(chǎng)交流中，我們一再重申一個(gè)觀點(diǎn)：判斷樓市改善持續(xù)性的關(guān)鍵是看向上傳導(dǎo)的置換鏈條有沒有完整有效運(yùn)轉(zhuǎn)，只有“買得起”和“愿意買”這兩個(gè)邏輯同時(shí)演繹，樓市預(yù)期才是真正改善，基本面方可言實(shí)質(zhì)性和系統(tǒng)性回暖。近兩個(gè)月上海房價(jià)漲價(jià)的主力是300萬以下的低總價(jià)段，其實(shí)主要演繹的還是“買得起”的邏輯（“滬七條”后提高的公積金貸款額度接近完全覆蓋、低總價(jià)段房產(chǎn)租金回報(bào)率不少可以跑贏2.6%的公積金貸款利率），但“愿意買”的邏輯并不明顯，而“愿意買”才是樓市預(yù)期好轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。而“愿意買”對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)行為應(yīng)該是居民賣舊買新，在公積金貸款額度覆蓋不到的區(qū)間段內(nèi)主動(dòng)往上加杠桿，需要觀察的數(shù)據(jù)就是高總價(jià)段成交量占比是否有提高，高總價(jià)段房產(chǎn)是否也有明顯漲價(jià)。此前的觀點(diǎn)中我們一直給到大家相對(duì)謹(jǐn)慎的判斷，因?yàn)閮H憑2、3月的數(shù)據(jù)還不足以體現(xiàn)向上置換的邏輯。但值得重視的是，根據(jù)最新公布的4月上海成交數(shù)據(jù)，確實(shí)發(fā)生了令人欣喜的變化，“愿意買”的邏輯初步顯現(xiàn)。一方面是4月0-300萬總價(jià)段成交占比環(huán)比3月下降5pct至56%（3月環(huán)比2月提升1pct），另一方面4月在低總價(jià)段房價(jià)繼續(xù)上行的同時(shí)高總價(jià)段房產(chǎn)也出現(xiàn)了上漲或跌幅收窄的改善跡象，具體來看，4月500-700萬、1000-1500萬總價(jià)段房價(jià)月環(huán)比分別上漲0.3%（3月下跌0.4%）、0.3%（3月下跌0.8%），700-1000萬總價(jià)段房價(jià)月環(huán)比-0.2%，跌幅收窄0.2pct。盡管成交結(jié)構(gòu)變化只是5%左右的調(diào)整不算特別顯著，盡管高總價(jià)段也只是微漲幅度并不明顯，盡管只是一個(gè)月的數(shù)據(jù)變化也并不足以充分說明問題，但這是今年以來首次出現(xiàn)這樣的月度級(jí)別的數(shù)據(jù)變化，300萬以下成交占比下降幅度也創(chuàng)下了2022年1月以來的月環(huán)比最大值，過去大半年該結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)一直穩(wěn)定在60%左右或更高。請(qǐng)大家重視結(jié)構(gòu)和邏輯的變化。
　　周度跟蹤：
　　1.二手房：
　　成交結(jié)構(gòu)方面，4月上海低總價(jià)成交占比有所降低，樓市改善邏輯正逐步從“買得起”走向“愿意買”。4月低總價(jià)成交占比降低：4月0-300萬總價(jià)段成交占比環(huán)比3月下降5pct至56%（3月環(huán)比2月提升1pct）；并非僅低總價(jià)段價(jià)格回暖，4月漲價(jià)資產(chǎn)亦呈現(xiàn)出向上傳導(dǎo)跡象：4月在低總價(jià)段房價(jià)繼續(xù)上行的同時(shí)高總價(jià)段房產(chǎn)也出現(xiàn)了上漲或跌幅收窄的改善跡象，具體來看，4月500-700萬、1000-1500萬總價(jià)段房價(jià)月環(huán)比分別上漲0.3%（3月下跌0.4%）、0.3%（3月下跌0.8%），700-1000萬總價(jià)段房價(jià)月環(huán)比-0.2%，跌幅收窄0.2pct。
　　掛牌價(jià)方面，上海連續(xù)九周上漲，廣深環(huán)比轉(zhuǎn)正。全國掛牌價(jià)周環(huán)比下跌0.03%，已連續(xù)十一周下跌；上海掛牌價(jià)周環(huán)比+0.02%，漲幅回落0.12pct，當(dāng)前已連續(xù)九周上漲；北京掛牌價(jià)周環(huán)比-0.13%，跌幅走闊0.09pct；廣州掛牌價(jià)周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+0.02%）；深圳掛牌價(jià)周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+0.01%）；節(jié)后十一周（2026/02/21-2026/05/09），全國掛牌價(jià)累計(jì)下跌1.08%，一線城市中僅上海掛牌價(jià)上漲，累計(jì)漲幅為0.67%。
　　庫存壓力持續(xù)緩解，一線除深圳外掛牌量持續(xù)下行。全國掛牌量周環(huán)比-0.12%，降幅收窄0.05pct；北京周環(huán)比-0.53%，降幅擴(kuò)大0.15pct；已連續(xù)八周下降，近八周累計(jì)下降2.87%；上海周環(huán)比-0.22%，降幅收窄0.35pct，近八周呈下行趨勢(shì)，近八周累計(jì)下降2.60%；廣州周環(huán)比-0.30%，降幅擴(kuò)大0.13pct，已連續(xù)九周下降，近九周累計(jì)下降1.71%，節(jié)后十一周累計(jì)下降1.86%，往年同期累計(jì)上漲1.59%；深圳掛牌量周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+0.14%），節(jié)后十一周呈上行趨勢(shì)，節(jié)后十一周累計(jì)增加4.17%，漲幅較往年同期大幅回落47.52pct。
　　成交維持韌性，京滬因假期影響環(huán)比走弱。實(shí)時(shí)成交方面（二手房定金協(xié)議成交，領(lǐng)先網(wǎng)簽半個(gè)月至一個(gè)月），截至5月9日，北京、廣州、深圳二手房實(shí)時(shí)成交周環(huán)比分別下降17.2%、10.5%、19.5%；網(wǎng)簽方面，北京、上海網(wǎng)簽周環(huán)比分別下降36.8%、10.7%，深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+2.9%）。
　　2.新房：
　　新房市場(chǎng)仍呈分化特征，深圳周環(huán)比轉(zhuǎn)正。深圳新房成交周環(huán)比轉(zhuǎn)正（+11%）、周同比+168%；北京、上海、廣州周環(huán)比分別下降66%、40%、17%；北京、上海、廣州、深圳年初至今累計(jì)成交同比-5%、+28%、+4%、-42%。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　本周地產(chǎn)熱度延續(xù)，從近一個(gè)月密集的市場(chǎng)交流看，關(guān)注地產(chǎn)股的投資人在不斷增多，并且大家對(duì)于27年見底基本分歧已經(jīng)不大，有分歧的只是27年能漲多高。我們此前率先給到市場(chǎng)明確結(jié)論，上海、北京有望在2027年率先企穩(wěn)改善并引領(lǐng)高能級(jí)城市的修復(fù)，更明確說，上海今年大概率已經(jīng)見底，只是2026是磨底形態(tài)，2027才是漲價(jià)形態(tài)。我們?cè)俅沃厣辏蠹?jí)別的β行情的起點(diǎn)或在今年Q4或者明年Q1。4月10號(hào)開始的反彈行情板塊交易邏輯首次從炒預(yù)期轉(zhuǎn)向炒現(xiàn)實(shí)，請(qǐng)大家重視底層配置邏輯的深刻變化。今年由于尚在左側(cè)，所以預(yù)計(jì)樓市和股市仍會(huì)有所反復(fù)，但隨著數(shù)據(jù)趨勢(shì)對(duì)行業(yè)運(yùn)行邏輯改善的印證性不斷增強(qiáng)，預(yù)計(jì)向上的持續(xù)性和幅度亦將逐步走強(qiáng)，板塊整體估值中樞亦會(huì)趨