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4月香港住宅延續(xù)量?jī)r(jià)齊升，未受中東局勢(shì)擾動(dòng)；去化周期逐步進(jìn)入樂觀區(qū)間，且結(jié)合歷史土地供應(yīng)和建筑周期來看，未來或進(jìn)一步導(dǎo)向賣方市場(chǎng)。此外，1Q香港GDP、零售額同比加速增長(zhǎng)，IPO延續(xù)火熱，有望加速商業(yè)地產(chǎn)租金及整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇?？紤]到香港宏觀環(huán)境改善對(duì)于房地產(chǎn)基本面的進(jìn)一步提振，以及中東局勢(shì)影響的淡化（大方向走向緩和且資本市場(chǎng)反應(yīng)鈍化），我們建議從謹(jǐn)慎加倉轉(zhuǎn)向積極進(jìn)攻，積極配置香港市場(chǎng)占比高的港資房企，重點(diǎn)推薦新鴻基地產(chǎn)、港鐵公司。
　　住宅：4月延續(xù)量?jī)r(jià)齊升，未受中東局勢(shì)擾動(dòng)
　　4月香港住宅延續(xù)量?jī)r(jià)齊升，并未受到中東局勢(shì)變化影響。房?jī)r(jià)方面，4月末中原地產(chǎn)領(lǐng)先指數(shù)月環(huán)比+2.0%（3月+1.9%），1-4月累計(jì)+7.7%。成交量方面，根據(jù)香港土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)，4月香港新房/二手房私人住宅成交合約數(shù)量為2577/4510份，同比+61%/18%，1-4月累計(jì)同比+48%/46%。此外，根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)，3月香港私人住宅租金指數(shù)環(huán)比/同比+0.6%/4.7%（2月+0.1%/4.1%），繼續(xù)刷新歷史新高；70平以下住宅平均租金收益率3.25%，與3.25%的封頂房貸利率持平。
　　庫存：1Q26去化周期進(jìn)入樂觀區(qū)間，未來或進(jìn)一步導(dǎo)向賣方市場(chǎng)
　　根據(jù)香港房屋局的數(shù)據(jù)，1Q26香港竣工未售庫存為2.0萬套，連降4個(gè)季度，去化周期降至11個(gè)月；竣工未售+在建未售庫存為8.2萬套，連降6個(gè)季度，去化周期降至44個(gè)月，繼續(xù)向歷史正常去化周期（40-60個(gè)月）的下沿靠攏?？紤]到FY23-25香港土地供應(yīng)可開發(fā)的私人住宅套數(shù)逐步減少（1.6/1.5/0.9萬套），港資房企拿地到預(yù)售普遍需要3-4年，如果新房成交量保持韌性（截至26年4月年化成交量為2.3萬套），我們預(yù)計(jì)未來2-3年香港新房供求格局將進(jìn)一步向賣方市場(chǎng)傾斜，為房?jī)r(jià)持續(xù)修復(fù)創(chuàng)造條件。
　　商業(yè)地產(chǎn)：宏觀環(huán)境改善+IPO火熱，有望加速租金筑底
　　根據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)處的數(shù)據(jù)，1Q26香港GDP同比+5.9%，創(chuàng)2Q11以來的最高季度增速（剔除疫情期間的特殊波動(dòng)）；3月香港零售業(yè)銷貨價(jià)值同比+12.8%，1Q26同比+12.1%，呈現(xiàn)加速上行趨勢(shì)（2H25同比+5.4%），其中1Q26奢侈品零售同比+27.6%（2H25同比+10.6%）。此外，根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，1-4月香港IPO融資規(guī)模達(dá)到1513億港幣，同比+602%。宏觀環(huán)境的改善，疊加火熱的IPO表現(xiàn)，有望加速商業(yè)地產(chǎn)租金的筑底進(jìn)程。根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署的數(shù)據(jù)，3月香港零售/寫字樓/工廠大廈租金指數(shù)分別環(huán)比-0.1%/+0.1%/持平，同比-2.0%/-1.9%/-2.2%，寫字樓租金自24年以來首次出現(xiàn)月度環(huán)比上漲。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：中東局勢(shì)意外惡化導(dǎo)致香港流動(dòng)性收緊，香港住宅市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，香港商業(yè)景氣度復(fù)蘇不及預(yù)期。