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核心觀點(diǎn)
　　在中央政策持續(xù)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，2025年年底以來京滬深廣相繼優(yōu)化樓市調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正向止跌回穩(wěn)的目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)，2026年年初以來市場(chǎng)在量?jī)r(jià)兩端都出現(xiàn)了一些積極變化，尤其是以上海為代表的核心城市。參考美國(guó)、日本的房地產(chǎn)復(fù)蘇路徑，分化是主旋律、核心城市是復(fù)蘇的排頭兵，擁有現(xiàn)金流壓艙石業(yè)務(wù)是房企穿越周期的秘訣，看好地產(chǎn)板塊內(nèi)三個(gè)細(xì)分方向：香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)上升、商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)、聚焦內(nèi)地核心城市房企和中介的率先復(fù)蘇。
　　摘要
　　向止跌回穩(wěn)目標(biāo)邁進(jìn)，核心城市樓市已現(xiàn)積極變化。在中央政策持續(xù)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，2025年年底以來京滬深廣相繼優(yōu)化樓市調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正向止跌回穩(wěn)的目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。2026年年初以來，市場(chǎng)在量?jī)r(jià)兩端都出現(xiàn)了一些積極變化，尤其是以上海為代表的核心城市，包括：新房銷量全國(guó)跌幅收窄及部分核心城市回升，二手房成交量回暖，二手房掛牌價(jià)跌幅明顯收窄及部分核心城市率先企穩(wěn)。除政策以外，市場(chǎng)量?jī)r(jià)出現(xiàn)積極變化的原因主要有三點(diǎn)：新房與二手房供應(yīng)的收縮、房?jī)r(jià)已歷經(jīng)較大幅度調(diào)整、部分城市租售比開始高于公積金貸款利率。
　　地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部分化持續(xù)，三條細(xì)分賽道表現(xiàn)突出。參考美國(guó)、日本的房地產(chǎn)復(fù)蘇路徑，分化是主旋律、核心城市是復(fù)蘇的排頭兵，擁有現(xiàn)金流壓艙石業(yè)務(wù)是房企穿越周期的秘訣。分化是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征，板塊內(nèi)三個(gè)細(xì)分賽道表現(xiàn)突出，包括：1）在人口流入帶動(dòng)住房需求、資產(chǎn)配置需求升溫的背景下，香港樓市成交量?jī)r(jià)持續(xù)上升；2）社零平穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，優(yōu)質(zhì)的品牌商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)突出；3）以上海為代表的內(nèi)地核心城市銷售率先復(fù)蘇。
　　房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)漸進(jìn)、板塊內(nèi)分化持續(xù)，看好香港、商業(yè)、聚焦核心城市賽道的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。香港賽道中看好香港房企龍頭新鴻基地產(chǎn)、香港REITs龍頭領(lǐng)展房產(chǎn)基金等；商業(yè)賽道中看好持有商業(yè)地產(chǎn)豐富優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的企業(yè)，包括華潤(rùn)萬象生活、華潤(rùn)置地、新城控股、龍湖集團(tuán)等；核心城市賽道中看好土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)、產(chǎn)品力強(qiáng)的開發(fā)商，以及深耕核心城市的中介，包括中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、貝殼-W等。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1、銷售不及預(yù)期：房地產(chǎn)整體銷售未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；
　　2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：施工進(jìn)度受多重因素影響，施工進(jìn)度變慢將導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；
　　3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營(yíng)房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場(chǎng)債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加?。?br>　　4、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：當(dāng)前外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性較大，可能影響居民對(duì)經(jīng)濟(jì)以及收入預(yù)期，從而影響購(gòu)房意愿。