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深圳和廣州出臺樓市新政，有望對二季度成交量提供支撐。2026年4月底，深圳和廣州相繼出臺房地產(chǎn)政策，其中深圳4月30日起定向放松核心區(qū)域限購，放寬深戶、非深戶購房套數(shù)限制，同時(shí)上調(diào)公積金貸款額度，個(gè)人貸款額度提至70萬，家庭提至130萬；廣州大幅提升公積金貸款額度，單人、家庭最高可貸額度分別至100萬、200萬，符合條件最高360萬元，同步推出賣舊買新貸款補(bǔ)貼、優(yōu)化房票政策，并調(diào)整土地供地規(guī)則、試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。在小陽春季節(jié)性熱度自然回落的窗口期，這一輪一線城市的新政接力有望為二季度成交量提供有效支撐，延續(xù)市場修復(fù)勢頭。
　　行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動幅度為3.85%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)3.05個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬一級行業(yè)排名第4名。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為183.0萬平方米，環(huán)比下降0.4%，同比提升8.0%。其中樣本一線城市的新房成交面積為67.4萬方，環(huán)比+19.2%，同比+43.9%；樣本二線城市為81.5萬方，環(huán)比-11.5%，同比-3.4%；樣本三線城市為34.1萬方，環(huán)比-2.9%，同比-10.8%。從今年累計(jì)17周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)2489.6萬方，同比-21.3%；一線城市為757.2萬方，同比-8.3%；二線城市為1240.4萬方，同比18.6%；三線城市為492.0萬方，同比-39.6%。
　　二手房：本周15個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)217.2萬方，環(huán)比下降20.5%，同比下降8.5%。其中樣本一線城市本周二手房成交面積98.8萬方，環(huán)比-12.3%；樣本二線城市為85.4萬方，環(huán)比-29.7%；樣本三線城市33萬方，環(huán)比-16.0%。今年17周累計(jì)成交3390.2萬方，同比增長0.2%；其中樣本一線城市成交面積1475.8萬方，同比+0.7%；樣本二線城市1401.5萬方，同比-5.0%；樣本三線城市為512.9萬方，同比+16.0%。
　　信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周（4.27-5.3）共發(fā)行房企信用債14只，環(huán)比減少1只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)127.70億元，環(huán)比增加31.3億元，總償還量123.19億元，環(huán)比減少17.72億元，凈融資額為4.51億元，環(huán)比增加49.02億元。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益。基于以上，我們認(rèn)為2026年仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊反復(fù)做政策beta，配置方向可選：（1）地產(chǎn)開發(fā)：H股的綠城中國、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、越秀地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、中國金茂；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、華發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展；（3）中介：貝殼-W；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。