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事件：2026年4月24日，4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs經(jīng)上交所審核通過并履行注冊(cè)程序后，正式獲得證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)，分別是中信建投首農(nóng)食品集團(tuán)REIT、匯添富上海地產(chǎn)REIT、中金唯品會(huì)REIT、國(guó)泰海通砂之船REIT，合計(jì)募資規(guī)模預(yù)計(jì)合計(jì)145.18億元。
　　申報(bào)路徑與審核機(jī)制明確，使發(fā)行流程預(yù)期更為明確。2025年12月31日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)，符合條件的市場(chǎng)參與主體即可直接向證監(jiān)會(huì)及證券交易所申報(bào)項(xiàng)目，這一變化對(duì)于資產(chǎn)狀態(tài)成熟、但融資和退出窗口敏感的商業(yè)項(xiàng)目來說，提供了更為高效的資本循環(huán)路徑。
　　收益率與市場(chǎng)基準(zhǔn)掛鉤，資金使用靈活性提升。在基礎(chǔ)設(shè)施REITs階段，監(jiān)管對(duì)于收益率要求相對(duì)明確：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)IRR（內(nèi)部收益率）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)未來三年現(xiàn)金分派率原則上不低于3.8%；而在更新的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs規(guī)則中,收益率要求與市場(chǎng)基準(zhǔn)利率掛鉤:收費(fèi)收入類資產(chǎn)要求基金存續(xù)期IRR不低于評(píng)估基準(zhǔn)日十年期國(guó)債收益率+300BP;租賃收入類資產(chǎn)要求未來兩年每年凈現(xiàn)金流分派率不低于評(píng)估基準(zhǔn)日十年期國(guó)債收益率+150BP。在基礎(chǔ)設(shè)施階段，要求用于補(bǔ)充發(fā)起人（原始權(quán)益人）流動(dòng)資金等用途的凈回收資金比例不超過15%，而在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs規(guī)則中并未提到此條，且原始權(quán)益人通過REITs回收的資金，可以用于與主營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)的存量資產(chǎn)收購(gòu)、新增項(xiàng)目投資，以及償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等用途，但同時(shí)明確不得用于購(gòu)置商品住宅用地。
　　資產(chǎn)類別得以進(jìn)一步擴(kuò)充，參與主體傳遞開放信號(hào)。目前已受理17只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，資產(chǎn)類型更加多元化，涵蓋購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體、酒店、奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)，零售商業(yè)占比過半，組合形式逐漸創(chuàng)新，出現(xiàn)“商辦+商場(chǎng)+服務(wù)式公寓”等多業(yè)態(tài)資產(chǎn)組合申報(bào)。新規(guī)提出支持經(jīng)營(yíng)規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的銀行保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)參與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs業(yè)務(wù)，并有序拓展原始權(quán)益人范圍。未來，隨著不同類型機(jī)構(gòu)逐步進(jìn)入，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的資產(chǎn)來源與運(yùn)營(yíng)模式也可能呈現(xiàn)出更加多元的結(jié)構(gòu)。
　　商辦寫字樓資產(chǎn)納入REITs,有助于開發(fā)商進(jìn)一步活化現(xiàn)金流，緩解資金壓力?！皡R添富上海地產(chǎn)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金”作為純辦公物業(yè)首次被納入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs批復(fù)名單，標(biāo)志著我國(guó)公募REITs市場(chǎng)底層資產(chǎn)從基礎(chǔ)設(shè)施拓展至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)全門類資產(chǎn)覆蓋的關(guān)鍵突破，為行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《大中華區(qū)寫字樓供應(yīng)/需求前沿趨勢(shì)》，2025年中華區(qū)主要城市甲級(jí)寫字樓存量約為9920.9萬(wàn)平方米，隨著開發(fā)商自持的寫字樓資產(chǎn)逐漸證券化，其現(xiàn)金流或?qū)⒌靡愿纳?，有助于減輕未來的債務(wù)壓力，提升公司運(yùn)營(yíng)效率。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs上市不及預(yù)期，政策釋放不及預(yù)期；資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不及預(yù)期