>> 東吳證券-房地產(chǎn)行業(yè)深度報告：2025年物管行業(yè)業(yè)績綜述，盈利修復(fù)現(xiàn)金穩(wěn)健，頭部物企紅利屬性持續(xù)凸顯-260506
| 上傳日期： |
2026/5/6 |
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| 2141KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
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作者： |
姜好幸,劉汪 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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利潤表：營收企穩(wěn)利潤修復(fù)，提質(zhì)增效持續(xù)推進(jìn)。2025年58家樣本上市物企：1）營收總額2932.15億元，同比+4.63%，在新房銷售承壓、增量交付放緩背景下仍保持正增長，其中央國企、獨(dú)立第三方、混合所有制物企營收分別同比+8.51%、+8.39%、+3.87%；碧桂園服務(wù)、萬物云、招商積余營收居前三。2）歸母凈利潤總額131.94億元，同比+14.60%，主要受項目優(yōu)化、組織精簡、費(fèi)用管控及減值壓力邊際緩釋帶動；華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)利潤居前三。3）整體毛利率18.00%，同比-1.1pct，收入結(jié)構(gòu)繼續(xù)向低毛利主業(yè)傾斜。4）整體銷管費(fèi)用率7.38%，同比-0.9pct，行業(yè)由擴(kuò)規(guī)模加快轉(zhuǎn)向重效益。
資產(chǎn)負(fù)債表：回款節(jié)奏邊際走弱，央國企現(xiàn)金回流更優(yōu)。2025年58家樣本上市物企：1）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)約108天，較2024年增加約3天，受新房交付放緩、空置房增加及物業(yè)費(fèi)收繳走弱影響，回款分化仍在加深；其中央國企物企約63天，混合所有制物企約74天，民營穩(wěn)健型物企約97天，獨(dú)立第三方物企約149天，民營修復(fù)型物企約156天。2）截至2025年末，凈現(xiàn)金總額1021.82億元，同比-1.45%，整體小幅回落，輕資產(chǎn)、低杠桿特征下行業(yè)現(xiàn)金平臺仍穩(wěn)；其中央國企物企凈現(xiàn)金同比+10.25%，穩(wěn)健性更強(qiáng)。
業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)物管收入穩(wěn)步增長，增值業(yè)務(wù)收入收縮分化。2025年33家樣本上市物企各業(yè)務(wù)收入：1）物業(yè)管理服務(wù)同比+7.13%，收入占比提升至72.26%，主業(yè)仍是最穩(wěn)“壓艙石”；其中央國企物企同比+12.84%，混合所有制物企+7.81%，主業(yè)增長韌性更強(qiáng)。2）社區(qū)增值服務(wù)同比3.12%，降幅較2024年收窄4.01pct，占比降至10.85%，板塊仍處收縮整固期但已有企穩(wěn)跡象。3）非業(yè)主增值服務(wù)同比-12.70%，降幅較2024年收窄10.26pct，占比降至5.09%，地產(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)繼續(xù)出清。13家樣本物企在管面積同比+5.47%，9家樣本合約面積同比+2.26%，行業(yè)更強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的規(guī)模增長。
分紅規(guī)模有所收縮，回購疊加高股息強(qiáng)化紅利邏輯。2025年58家上市物企中共有29家分紅，較2024年減少4家；分紅總額117.89億元，同比-11.37%，華潤萬象生活、萬物云、碧桂園服務(wù)分紅額居前三。分紅比例方面，29家分紅物企中有18家超過50%，時代鄰里、萬物云、碧桂園服務(wù)分紅比例居前，部分公司高派息主要受非經(jīng)常損益擾動。此外，部分頭部物企回購積極，2025年碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、萬物云回購金額居前。以2026年4月30日收盤價計算，2025年營收百億以上物企中萬物云股息率達(dá)11.55%，其余頭部物企多在5%左右，板塊紅利屬性持續(xù)凸顯。
投資建議：2025年，物業(yè)管理行業(yè)的競爭邏輯已由“規(guī)模擴(kuò)張”進(jìn)一步轉(zhuǎn)向“質(zhì)量競爭”。其中，基礎(chǔ)物管憑借較強(qiáng)的續(xù)約黏性和穩(wěn)定的現(xiàn)金流表現(xiàn)，繼續(xù)充當(dāng)行業(yè)經(jīng)營的壓艙石；第三方拓展則更加注重項目質(zhì)量、回款安全與組織效率；多元業(yè)務(wù)持續(xù)向商管、城市服務(wù)等具備協(xié)同效應(yīng)和資源稟賦的賽道聚焦，整體盈利質(zhì)量有望穩(wěn)步提升。在當(dāng)前市場環(huán)境下，紅利策略仍是重要配置主線之一，物業(yè)板塊兼具防御屬性與長期配置價值，具備穩(wěn)健現(xiàn)金流、持續(xù)分紅能力及市場化拓展韌性的頭部物企優(yōu)勢更加突出。推薦華潤萬象生活、綠城服務(wù)，建議關(guān)注保利物業(yè)、招商積余。
風(fēng)險提示：政策效果不達(dá)預(yù)期，關(guān)聯(lián)方銷售不及預(yù)期，市場外拓不及預(yù)期
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