>> 華創(chuàng)證券-房地產行業(yè)周報(2026年第18周)：廣深出臺樓市新政，華潤北京、寧波出手拿地-260507
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板塊行情：第18周（4月27日-4月30日）申萬一級行業(yè)指數中，房地產指數上漲3.8%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第4
政策要聞：地方層面：1）深圳：4月29日，深圳市住房和建設局印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產相關政策的通知》。一，優(yōu)化調整住房限購政策。社?；騻€稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，可在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內增購1套商品住房。持有有效深圳經濟特區(qū)居住證的非本市戶籍居民家庭，可在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內購買1套商品住房。二，優(yōu)化調整住房公積金貸款政策。提高住房公積金貸款額度，繳存職工個人申請的，貸款額度從60萬元提高至70萬元，繳存職工家庭申請的，貸款額度從110萬元提高至130萬元。2）廣州：4月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》。一、大力支持住房消費。二、支持居民“賣舊買新”，暢通一二手住房置換鏈條。三、拓寬房票適用范圍，提升房票使用效能等。3）天津：4月30日，天津市住房城鄉(xiāng)建設等聯合發(fā)布關于優(yōu)化本市房地產供給促進住房消費的通知。一、積極盤活存量商品房。二、加快盤活存量土地。三、加大金融支持收購盤活力度。四、支持租賃住房運營。五、著力滿足剛性住房需求等。
公司動態(tài)：1）綠城中國、濱江集團：4月30日，杭州蕭山區(qū)市北單元XS070101-18、19地塊由綠城&濱江以總價26.09億元競得，溢價率57%，成交樓面價36170元/平方米。信息顯示，該地塊出讓面積32789平方米，容積率2.2，可建面積72136平方米。2）華潤置地：4月30日，華潤置地與未來科學城以底價12.905億元聯合摘得北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府土地一級開發(fā)項目CP01-1203-0002地塊R2二類居住用地，折合樓面價約2萬元/平方米。據介紹，該宗地用地規(guī)模約3.59公頃，規(guī)劃地上建筑面積約6.46萬平方米，容積率1.8，建筑限高60米，四至范圍為東至平西府東路、西至平西府中路、南至平西府南路、北至CP01-1203-0001地塊交易起始價12.905億元，折合樓面價約2萬元/平方米。3）華潤置地：4月30日，華潤置地以底價57.711億元競得豐臺萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目FT00-0613-0007地塊R2二類居住用地，折合樓面價約5.85萬元/㎡。該地塊位于豐臺區(qū)太平橋街道，用地規(guī)模約3.95公頃，規(guī)劃地上建筑面積約9.87萬㎡，容積率2.5，限高80米。
銷售端：第18周新房成交環(huán)比減少9%，二手房成交環(huán)比減少28%。1）本周20城商品房成交面積185萬方，商品房日平均成交面積26.4萬方，環(huán)比減少9%，同比減少3%。2）從累計數據來看，年初至今20城商品房成交面積3049萬方，累計同比減少10%。3）第18周11城二手房成交面積205萬方，日平均成交面積29.3萬方，環(huán)比減少28%，同比增加30%。4）從累計數據來看，年初至今11城二手房成交面積3531萬方，同比減少2%。
投資策略：三個方向，尋找地產alpha。當前房地產市場三個問題仍需關注：新房需求中樞下滑；庫存尚未解決；土地財政對經濟的拖累，對地產有負面影響，我們預計2026年房地產銷售量價或仍面臨一定下行壓力，尋找alpha尤為重要。1）對于開發(fā)類房企，我們認為高拿地精準度才能保障資產端收益率，進而走出alpha行情，區(qū)域深耕型房企更適應本輪房地產市場縮圈的大趨勢，同時對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關注綠城中國、濱江集團、建發(fā)國際集團、中國海外宏洋集團、華潤置地、越秀地產。2）對于穩(wěn)定紅利資產，一個方向是頭部購物中心，α屬性強，即使面臨消費下行也能保持租金穩(wěn)定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運營能力處于第一梯隊的太古地產，建議關注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者希慎興業(yè)。3）另一個重要方向為中介龍頭，通過對經紀人強管控建立高效的中央交易系統(tǒng)，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建議關注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩(wěn)態(tài)現金流。
風險提示：產業(yè)、人口兌現不及預期，廣義財政發(fā)力不足。
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