>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第19周周報(2026年5月2日-2026年5月8日)：本周新房二手房成交同比走弱；關(guān)注節(jié)后數(shù)據(jù)變化-260511
| 上傳日期： |
2026/5/12 |
大小： |
1985KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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新房成交面積同環(huán)比降幅均擴大；二手房成交面積環(huán)比降幅擴大，同比由正轉(zhuǎn)負；新房庫存面積同環(huán)比均下降，同比由正轉(zhuǎn)負；去化周期環(huán)比下降，同比上漲。
核心觀點
新房成交面積同環(huán)比降幅均擴大。第19周47城新房成交面積194.0萬平，環(huán)比下降26.2%，同比下降16.2%，同比降幅較上周擴大15.3個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-48.9%、-24.2%、-12.5%，同比增速分別為-9.3%、-19.5%、-15.7%，一線城市同比增速分別下降了29.8個百分點，二、三四線城市同比降幅擴大了12.8、9.3個百分點。
二手房成交面積環(huán)比降幅擴大，同比由正轉(zhuǎn)負。第19周23城二手房成交面積為165.0萬平，環(huán)比下降32.7%，同比下降5.2%，同比增速較上周下降了27.1個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-37.9%、-28.2%、-31.8%，同比增速分別為3.0%、-10.9%、-5.6%，一線城市同比增幅收窄了25.5個百分點、二、三四線城市同比增速下降了37.4、6.3個百分點。
新房庫存面積同環(huán)比均下降；去化周期環(huán)比下降、同比上漲。截至第19周末，13城新房庫存面積7542.3萬平，環(huán)比增速為-4.2%，同比增速為-2.7%；去化周期20.5個月，環(huán)比下降0.6個月，同比上升2.8個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為17.3、18.7、55.4個月，一線城市環(huán)比上升0.3個月、二、三四線城市環(huán)比下降0.1、8.6個月，一、二、三四線城市同比分別上升0.5、5.6、0.01個月。
土地市場成交量同環(huán)比均量漲價跌；溢價率同環(huán)比均下降。第18周百城全類型成交土地規(guī)劃建面為1301.5萬平，環(huán)比上升64.3%，同比上升32.1%；成交土地總價為374.6億元，環(huán)比上升63.5%，同比下降24.1%；成交土地樓面均價為2878元/平，環(huán)比下降0.5%，同比下降42.5%；土地溢價率為3.0%，環(huán)比下降6.7個百分點，同比下降1.0個百分點。
房企國內(nèi)債券發(fā)行量環(huán)比下降、同比上漲。第19周房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為20.7億元，環(huán)比下降83.2%，同比上升84.4%?？們斶€量為50.8億元，環(huán)比下降25.1%，同比上升99.2%；凈融資額為-30.0億元。
板塊相對收益有所下降。第19周房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為3.7%，較上周上升0.1pct，相對收益（相對滬深300）為2.4%，較上周下降0.7pct。房地產(chǎn)板塊PE為13.35X，較上周上升0.63X。
五一假期新房成交同比雖然仍下降，但降幅較4月有所收窄；二手房成交同比持續(xù)正增長。五一假期我們跟蹤的47個城市新房成交套數(shù)為4026套，同比下降19%，同比降幅較4月收窄7個百分點；23個城市二手房成交套數(shù)2525套，同比增長5%，增幅較4月收窄4個百分點。
政策
1）廣州發(fā)布新政優(yōu)化公積金貸款政策，同步推出“賣舊買新”專項補貼。4月30日發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，內(nèi)容包括：①優(yōu)化住房公積金使用政策，提高住房公積金貸款額度，一人申請貸款的最高額度調(diào)整至100萬元，兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請貸款的最高額度調(diào)整至200萬元，符合相關(guān)條件的最高貸款額度提高至360萬元；②支持居民“賣舊買新”，暢通一二手住房置換鏈條。對26年底前網(wǎng)簽新房且1年內(nèi)出售舊房的居民，按貸款總額1%發(fā)放“賣舊買新”補貼，單套最高3萬元，總額2億元；③落實“去庫存”要求，支持在城中村改造中收購存量商品住宅用作安置房，鼓勵收購存量商辦用房用于經(jīng)營性物業(yè)安置，并繼續(xù)使用專項債券收回低效存量土地等。
2）天津發(fā)布房地產(chǎn)新政，優(yōu)化房地產(chǎn)供給促進住房消費。4月30日，天津市發(fā)布優(yōu)化本市房地產(chǎn)供給促進住房消費的通知。①各區(qū)因地制宜用足用好國家財政、金融等政策工具，優(yōu)先收購符合條件的存量商品房用作各類保障房項目。鼓勵住房租賃企業(yè)等經(jīng)營主體多渠道籌集資金，依法收購存量商品房用作租賃住房。用好專項債券資金收回收購存量閑置土地。②自26年1月1日至27年12月31日，對出售本市自有住房并在1年內(nèi)于本市重新購房的納稅人，個稅予以退稅優(yōu)惠。
3）武漢擴大住房公積金異地貸款范圍。4月30日，武漢發(fā)布關(guān)于進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)政策措施的通知。其中提出，全國各城市繳存職工，在武漢市購買自有住房，或有未結(jié)清商業(yè)性住房貸款的，均可向武漢公積金中心申請住房公積金貸款，取消借款人（含配偶）須武漢市戶籍的限制條件。
4）蘇州提高公積金貸款最高限額。5月2日蘇州住建局出臺進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施。其中提到，個人公積金最高貸款額度調(diào)整為150萬元，家庭公積金最高貸款額度調(diào)整為200萬元。購買新建二星級及以上居住類綠色建筑的，額度上浮20%；購買新建“兩智一全”等改善型住宅的，額度上浮50%。購買現(xiàn)房銷售的新建商品住房項目的，額度上浮50%。
投資建議
進入5月，需要密切關(guān)注部分一線城市的樓市階段性回暖的行情能否延續(xù)。我們認為，后續(xù)走勢取決于庫存去化情況以及價格是否企穩(wěn)。從投資角度來說,多數(shù)房企在2025年計提減值相對較多,2026年可能筑底,因此2027年的板塊利潤率和業(yè)績
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