>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(2026年第19周)：二手房成交同比增加，各地公積金新政頻發(fā)-260512
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板塊行情：第19周（5月6日-5月8日）申萬一級行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)上漲3.7%，在31個一級行業(yè)板塊中排名第13。
政策要聞：地方層面：1）蘇州：5月10日，蘇州公積金中心印發(fā)了《關于優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》（蘇州房金〔2026〕24號）（簡稱《通知》）。一、提高貸款最高限額。個人公積金最高貸款額度調(diào)整為150萬元，家庭公積金最高貸款額度調(diào)整為200萬元。二、優(yōu)化貸款次數(shù)、套數(shù)認定標準。購買、建造、翻建、大修我市行政區(qū)域內(nèi)自住住房申請公積金貸款（不含“商轉(zhuǎn)公”貸款），申請時全國范圍內(nèi)無公積金貸款余額的，執(zhí)行首套房公積金貸款政策。2）山西：5月10日，山西省省級機關住房資金管理中心發(fā)布關于調(diào)整住房公積金貸款和提取政策的通知。通知顯示，住房公積金貸款期限按整年計算，最長不得超過30年，且貸款到期日不超過借款申請人68周歲。繳存職工于2026年5月10日以前通過商業(yè)銀行發(fā)放的商業(yè)住房按揭貸款購買太原市住房的，貸款房屋取得不動產(chǎn)權證書后，符合中心其他貸款條件的，可以申請辦理商業(yè)住房按揭貸款轉(zhuǎn)公積金貸款及部分轉(zhuǎn)公積金貸款。職工購買住房，憑5年以內(nèi)的《商品房買賣合同》或《不動產(chǎn)權證書》可分別辦理1次住房公積金提取，累計提取金額不超過實際支付的購房款。3）大連：5月10日，大連市住房公積金管理中心10日發(fā)布關于進一步優(yōu)化住房公積金提取政策的通知。通知提出，取消住房公積金提取時間限制，取消不同提取情形及同一提取情形中不同提取依據(jù)申請?zhí)崛 皯g隔12個月以上”的限制；取消提前全部償還商業(yè)貸款或異地公積金貸款本息后需在12個月內(nèi)申請?zhí)崛〉南拗啤?br> 公司動態(tài)：1）華潤置地：5月6日，深圳市潤圳房地產(chǎn)有限公司（華潤置地）以底價70.45億萬元競得深圳龍崗區(qū)G01046-0106宗地。該宗地位于深圳龍崗區(qū)龍城街道大運新城核心，土地用途為二類居住用地+商業(yè)用地+城市道路用地，土地面積169734.85平方米，建筑面積476800平方米，掛牌起始價704500萬元。2）中國海外發(fā)展：5月7日，中海以總價10.07億元競得，珠海香洲區(qū)紅山路東側(cè)、童心路北側(cè)宅地，樓面價20260元/㎡，溢價率37.2%。根據(jù)公開資料，該地塊宗地面積27615.29 ㎡，計容積率建筑面積49704.09 ㎡，容積率≤1.8，建筑高度≤80米。
銷售端：第19周新房成交環(huán)比減少30%，二手房成交環(huán)比減少9%。1）本周20城商品房成交面積131萬方，商品房日平均成交面積18.7萬方，環(huán)比減少30%，同比減少24%。2）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今20城商品房成交面積3184萬方，累計同比減少11%。3）第19周11城二手房成交面積189萬方，日平均成交面積27.0萬方，環(huán)比減少9%，同比增加9%。4）從累計數(shù)據(jù)來看，年初至今11城二手房成交面積3721萬方，同比減少1%。
投資策略：三個方向，尋找地產(chǎn)alpha。當前房地產(chǎn)市場三個問題仍需關注：新房需求中樞下滑；庫存尚未解決；土地財政對經(jīng)濟的拖累，對地產(chǎn)有負面影響，我們預計2026年房地產(chǎn)銷售量價或仍面臨一定下行壓力，尋找alpha尤為重要。1）對于開發(fā)類房企，我們認為高拿地精準度才能保障資產(chǎn)端收益率，進而走出alpha行情，區(qū)域深耕型房企更適應本輪房地產(chǎn)市場縮圈的大趨勢，同時對深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關注綠城中國、濱江集團、建發(fā)國際集團、中國海外宏洋集團、華潤置地、越秀地產(chǎn)。2）對于穩(wěn)定紅利資產(chǎn)，一個方向是頭部購物中心，α屬性強，即使面臨消費下行也能保持租金穩(wěn)定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運營能力處于第一梯隊的太古地產(chǎn)，建議關注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者希慎興業(yè)。3）另一個重要方向為中介龍頭，通過對經(jīng)紀人強管控建立高效的中央交易系統(tǒng)，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建議關注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩(wěn)態(tài)現(xiàn)金流。
風險提示：產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預期，廣義財政發(fā)力不足。
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