>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2026年1-4月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)點(diǎn)評：4月商品房銷售面積降幅雖擴(kuò)大，但住宅降幅持續(xù)收窄，銷售均價同環(huán)比改善；投資與新開工降幅擴(kuò)大-260519
| 上傳日期： |
2026/5/19 |
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| 548KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2026年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。4月銷售面積5733平，同比增速-9.5%（前值：-7.4%）；開發(fā)投資金額6249億元，同比增速-20.1%（前值：-11.3%）；新開工面積3527萬平，同比增速-26.6%（前值：-17.4%）。
統(tǒng)計(jì)局披露同比增速說明：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)制度、統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查等規(guī)定，對上年同期房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂，增速按可比口徑計(jì)算。
核心觀點(diǎn)
1.商品房銷售：
4月住宅銷售量價均持續(xù)改善，受核心城市政策、傳統(tǒng)銷售旺季等因素驅(qū)動。1）商品房單月銷售面積同比降幅擴(kuò)大，但在銷售均價改善的帶動下，銷售金額同比降幅收窄；單月住宅銷售面積與銷售金額同比降幅均收窄。4月全國商品房銷售面積5733萬平，同比下降9.5%，降幅較3月擴(kuò)大了2.1個百分點(diǎn)；銷售金額5738億元，同比下降7.6%，降幅較3月收窄了5.7個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積同比下降9.1%，住宅銷售金額同比下降6.4%，同比降幅較3月分別收窄了1.2、8.8個百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，4月住宅銷售持續(xù)改善，主要原因是核心城市尤其是北京與上海政策影響以及傳統(tǒng)銷售旺季下出現(xiàn)了“小陽春”行情。2）銷售均價同環(huán)比均改善。4月商品房銷售均價10009元/平，環(huán)比增長12.8%，同比增長2.1%，自2025年3月時隔13個月銷售均價同比增速轉(zhuǎn)正，自2025年1月以來時隔15個月銷售均價再度破萬；其中住宅銷售均價10601元/平，環(huán)比增長13.0%，同比增長3.0%。從絕對值來看，房價回升至2024年12月的水平。3）從區(qū)域來看，以核心城市為主的東部地區(qū)銷售均價同比增速轉(zhuǎn)正，絕對值處于2024年11月以來的最高水平。4月東、中、西部銷售面積同比增速分別為-13.1%、-9.6%、-10.8%，降幅較3月分別擴(kuò)大6.2、3.8、2.8個百分點(diǎn)；銷售金額同比增速分別為-6.1%、-9.7%、-10.9%；銷售均價同比增速分別為8.1%、-0.1%、-0.2%，東部地區(qū)銷售均價達(dá)到1.42萬元/平，從絕對值來看，處于2024年11月以來的最高水平，且4月的同比增速轉(zhuǎn)正，同比增速提升了15.8個百分點(diǎn)，中、西部地區(qū)銷售均價同比降幅較3月分別收窄2.3、6.6個百分點(diǎn)。4）從累計(jì)來看，銷售量價累計(jì)同比降幅均收窄。1-4月全國商品房銷售面積2.53億平，同比下降10.2%（前值：-10.4%）；銷售金額2.30萬億元，同比下降14.6%（前值：-16.7%）；銷售均價9106元/平，同比下降4.9%（前值：-7.0%）。
2.商品住宅庫存：
因銷售改善，廣義庫存去化壓力小幅減輕；現(xiàn)房庫存占比仍處于歷史最高水平。1）從全國商品住宅廣義庫存面積（住宅累計(jì)新開工面積-住宅累計(jì)銷售面積）來看，截至4月末，我國商品住宅廣義庫存面積為13.8億平，環(huán)比下降1.6%，同比下降18.0%；去化周期（廣義庫存面積/過去六個月住宅銷售均值）24.5個月，環(huán)比下降0.1個月，同比下降0.9個月。2）從全國現(xiàn)房庫存（已竣工未銷售）來看，截至4月末，我國住宅現(xiàn)房庫存面積（住宅待售面積）約4.21億平，環(huán)比下降1.5%，同比增長1.0%；現(xiàn)房去化周期為22.1個月（由于1-4月現(xiàn)房銷售未公布，我們采用2025年7-12月銷售均值計(jì)算），環(huán)比下降0.3個月，同比提升1.9個月；住宅現(xiàn)房庫存占全國住宅廣義庫存面積的比重為30.5%，環(huán)比持平，同比提升5.8個百分點(diǎn)。
3.房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、竣工：
房地產(chǎn)投資同比降幅擴(kuò)大，土地投資與施工建安投資均低迷。4月開發(fā)投資金額6249億元，同比下降20.1%，降幅較3月擴(kuò)大了8.8個百分點(diǎn)。其中住宅開發(fā)投資金額4933億元，同比下降18.4%，降幅較3月擴(kuò)大了7.0個百分點(diǎn)。投資降幅擴(kuò)大主要是受到施工建安投資與土地投資的雙雙拖累。1）土地投資走弱。2025年三季度全國（300城）土地成交總價同比下降11.5%，增速較二季度下降32.9個百分點(diǎn)，四季度降幅進(jìn)一步擴(kuò)大至22.7%，我們預(yù)計(jì)對今年一、二季度的土地投資持續(xù)造成拖累。2）施工建安投資持續(xù)低迷。1-4月施工面積同比下降12.1%，降幅擴(kuò)大了0.4個百分點(diǎn)。從區(qū)域來看，各地區(qū)投資降幅均擴(kuò)大。東部、中部、西部地區(qū)4月投資額同比增速分別為-20.2%、-20.6%、-19.4%，同比降幅分別擴(kuò)大8.1、9.7、11.8個百分點(diǎn)。從累計(jì)來看，1-4月開發(fā)投資金額2.40萬億元，同比下降13.7%（前值：-11.2%）。
新開工面積同比降幅擴(kuò)大，處于2003年以來同期最低水平。4月新開工面積3527萬平，同比下降26.6%，降幅較3月擴(kuò)大了9.2個百分點(diǎn)，從絕對值來看，新開工面積處于2003年以來同期最低水平。從累計(jì)來看，1-4月新開工面積為1.39億平，同比下降22.0%（前值：-20.3%）。我們認(rèn)為，由于前期拿地減少、庫存規(guī)模仍然較高等情況并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，并且當(dāng)前房企多“以銷定產(chǎn)”，2026年新開工和投資預(yù)計(jì)將持續(xù)回落。
竣工面積同比降幅微幅收窄，但仍處于2006年以來同期最低水平。4月竣工面積2097萬平，同比下降19.0%，降幅較3月收窄了0.1個百分點(diǎn)，但從絕對量來看，處于2006年以來同期的最低水平。1-4月累計(jì)竣工面積1.19億平，同比下降24.0%（前值：-25.0%）。由于2021年下半年以來新開工明顯縮量，累計(jì)同比持續(xù)負(fù)增長，按照2
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