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板塊行情：第20周（5月11日-5月15日）申萬一級(jí)行業(yè)指數(shù)中，房地產(chǎn)指數(shù)下跌3.2%，在31個(gè)一級(jí)行業(yè)板塊中排名第19。
　　政策要聞：地方層面：1）中央：5月15日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過《城市更新“十五五”規(guī)劃》，明確當(dāng)前城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，將城市更新擺在突出位置，推進(jìn)建設(shè)創(chuàng)新、宜居等現(xiàn)代化人民城市。規(guī)劃重點(diǎn)任務(wù)包括：地下管網(wǎng)建設(shè)改造，涉及燃?xì)狻⑴潘?、供水等各類管網(wǎng)及智慧化改造，因地制宜建設(shè)綜合管廊；宜居安居提升，重點(diǎn)改造50萬套（間）城鎮(zhèn)危舊房、11.5萬個(gè)老舊小區(qū)；老舊街區(qū)廠區(qū)改造，更新改造約1500個(gè)，以市場化方式盤活閑置資源。同時(shí)，規(guī)劃明確要落實(shí)重點(diǎn)任務(wù)，培育城市發(fā)展新動(dòng)能、營造高品質(zhì)生活空間、推動(dòng)綠色低碳轉(zhuǎn)型、增強(qiáng)城市安全韌性、促進(jìn)城市文化繁榮、提升城市治理水平，健全實(shí)施機(jī)制和政策支持體系，構(gòu)建可持續(xù)更新模式。各地也將出臺(tái)配套政策，推進(jìn)規(guī)劃落地。2）湖南：5月13日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳等九部門，印發(fā)《湖南省進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》（下稱“新湘十條”），重點(diǎn)圍繞存量商品房收購、住房“以舊換新”、“好房子”建設(shè)、“三個(gè)一”住房工程及公積金政策優(yōu)化等方面制定支持舉措。政策明確支持各地利用地方政府專項(xiàng)債收購存量商品房，用作保障性住房、人才房、青年公寓等；同時(shí)鼓勵(lì)國有企業(yè)收購二手住房用于保障性用途，并落實(shí)換購住房個(gè)人所得稅退稅政策，鼓勵(lì)給予“以舊換新”購房補(bǔ)貼。此外，商業(yè)用房（含“商住兩用房”）貸款最低首付比例維持在30%。
　　公司動(dòng)態(tài)：1）華潤置地：5月15日，華潤置地以樓面價(jià)16300元/㎡競得成都市青羊區(qū)中壩片區(qū)地塊，成交總價(jià)14.87億元，溢價(jià)率5.16%。2）綠城中國、濱江集團(tuán)：5月15日，杭州余杭區(qū)未來科技城單元2宗宅地采用組合方式出讓，由濱江與綠城聯(lián)合體以總價(jià)38.86億元競得，溢價(jià)率34.66%，折合樓面價(jià)約31644元/㎡。3）保利發(fā)展：5月15日，鄭州保利發(fā)展旗下公司分別以底價(jià)62881萬元、41510萬元競得鄭政出〔2026〕8號(hào)和9號(hào)地塊，合計(jì)成交總價(jià)10.44億元。
　　銷售端：第20周新房成交環(huán)比增加54%，二手房成交環(huán)比增加42%。1）本周20城商品房成交面積204萬方，商品房日平均成交面積29.1萬方，環(huán)比增加54%，同比增加1%。2）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，年初至今20城商品房成交面積3389萬方，累計(jì)同比減少10%。3）第20周11城二手房成交面積270萬方，日平均成交面積38.6萬方，環(huán)比增加42%，同比增加19%。4）從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，年初至今11城二手房成交面積3993萬方，同比持平。
　　投資策略：三個(gè)方向，尋找地產(chǎn)alpha。當(dāng)前房地產(chǎn)市場三個(gè)問題仍需關(guān)注：新房需求中樞下滑；庫存尚未解決；土地財(cái)政對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累，對(duì)地產(chǎn)有負(fù)面影響，我們預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)銷售量價(jià)或仍面臨一定下行壓力，尋找alpha尤為重要。1）對(duì)于開發(fā)類房企，我們認(rèn)為高拿地精準(zhǔn)度才能保障資產(chǎn)端收益率，進(jìn)而走出alpha行情，區(qū)域深耕型房企更適應(yīng)本輪房地產(chǎn)市場縮圈的大趨勢，同時(shí)對(duì)深耕城市樓市非常熟悉，管理半徑小促進(jìn)溝通成本降低，拿地決策勝率高，建議關(guān)注綠城中國、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外宏洋集團(tuán)、華潤置地、越秀地產(chǎn)。2）對(duì)于穩(wěn)定紅利資產(chǎn)，一個(gè)方向是頭部購物中心，α屬性強(qiáng)，即使面臨消費(fèi)下行也能保持租金穩(wěn)定甚至增長，推薦旗下購物中心基本為商圈頭部且運(yùn)營能力處于第一梯隊(duì)的太古地產(chǎn)，建議關(guān)注香港銅鑼灣頭部購物中心持有者希慎興業(yè)。3）另一個(gè)重要方向?yàn)橹薪辇堫^，通過對(duì)經(jīng)紀(jì)人強(qiáng)管控建立高效的中央交易系統(tǒng)，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建議關(guān)注中介龍頭貝殼-W，重視貝殼降本增效后穩(wěn)態(tài)現(xiàn)金流。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：產(chǎn)業(yè)、人口兌現(xiàn)不及預(yù)期，廣義財(cái)政發(fā)力不足。