>> 華源證券-建筑裝飾行業(yè)《城市更新“十五五”規(guī)劃》(國發(fā)〔2026〕12號)點評：城市更新“十五五”規(guī)劃發(fā)布，存量提質(zhì)打開投資空間-260602
| 上傳日期： |
2026/6/2 |
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| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
華源證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
戴銘余,酈悅軒,王彬鵬 |
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《城市更新“十五五”規(guī)劃》印發(fā)，存量提質(zhì)有望打開萬億級投資空間。2026年5月28日，國務(wù)院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，明確“十五五”時期城市更新工作的目標(biāo)指標(biāo)、重點任務(wù)和政策舉措。規(guī)劃提出，到2030年，城市更新行動取得重要進展，城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型初見成效；到2035年，創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市基本建成。我們認為，此次規(guī)劃從中長期維度明確城市更新推進方向，標(biāo)志著城市建設(shè)重心進一步由增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，后續(xù)圍繞住房品質(zhì)提升、基礎(chǔ)設(shè)施補短板、公共服務(wù)完善、產(chǎn)業(yè)空間盤活、綠色低碳轉(zhuǎn)型和智慧治理升級等領(lǐng)域，相關(guān)投資有望在“十五五”期間持續(xù)釋放。
量化任務(wù)進一步明確，居住安居、地下管網(wǎng)、完整社區(qū)和空間活化構(gòu)成核心工程抓手。規(guī)劃提出，未來五年改造城鎮(zhèn)危舊房約50萬套（間）、完成11.5萬個老舊小區(qū)改造、完成4000個城中村改造；地下管網(wǎng)方面，改造供水、燃氣、排水、污水、供熱管網(wǎng)分別為17.5、20、17.5、10、12萬公里；同時改造提升1500個老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)，并推進完整社區(qū)、“好房子”、裝配式裝修、綠色建材、數(shù)字家庭等建設(shè)。我們認為，上述任務(wù)并非單純擴大工程量，而是將城市更新拆解為三類更具落地性的需求：一是危舊房、老舊小區(qū)和城中村改造對應(yīng)的居住安全與品質(zhì)提升；二是地下管網(wǎng)更新對應(yīng)的城市生命線安全和韌性補短板；三是老舊街區(qū)廠區(qū)、完整社區(qū)和“好房子”建設(shè)對應(yīng)的存量空間再利用與消費場景重構(gòu)。據(jù)央視報道，未來五年城市更新投資總額至少15萬億元，其中地下管網(wǎng)改造約5萬億元，建筑施工、管網(wǎng)修復(fù)、裝飾裝修、綠色建材、智慧住建及城市運營等環(huán)節(jié)有望受益。
投融資機制進一步完善，REITs和資產(chǎn)證券化有望拓寬城市更新資金來源。規(guī)劃提出“構(gòu)建可持續(xù)的城市建設(shè)運營投融資體系”，一方面，允許通過地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目建設(shè)，支持用作項目資本金；另一方面，引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則為城市更新項目提供金融服務(wù)，并強調(diào)“不得新增地方政府隱性債務(wù)”。在社會資本參與方面，規(guī)劃明確：“積極吸引社會資本參與。推動符合條件的城市更新項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。支持符合條件的城市更新企業(yè)發(fā)行公司債券、中期票據(jù)等?！蔽覀冋J為，此次規(guī)劃從財政資金、金融機構(gòu)和資本市場三方面完善城市更新投融資支持體系，其中將“REITs”和“資產(chǎn)證券化產(chǎn)品”并列提出，意味著城市更新項目有望通過資本市場進一步拓寬融資渠道。對于具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的城市更新資產(chǎn)，公募REITs、ABS等工具有助于盤活存量資產(chǎn)、引導(dǎo)社會資本參與，并推動形成政府引導(dǎo)、市場運作、公眾可投的資金循環(huán)機制。
投資建議：關(guān)注城市更新主線下具備綜合承接能力的建筑央國企及細分龍頭。我們認為，城市更新涉及老舊小區(qū)、城中村、地下管網(wǎng)、完整社區(qū)、老舊街區(qū)廠區(qū)改造等多類工程。建議關(guān)注具備城市更新綜合服務(wù)能力和項目承接優(yōu)勢的建筑央國企，如中國建筑、中國交建、中國中鐵、中國鐵建等；同時關(guān)注區(qū)域城市更新資源較強的地方建企，如上海建工、隧道股份等；細分方向可關(guān)注地下管網(wǎng)檢測修復(fù)、非開挖修復(fù)、建筑節(jié)能、裝飾裝修及智慧城市相關(guān)企業(yè)，如譽帆科技。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期；地方資金及項目推進不及預(yù)期；社會資本參與及投融資工具落地不及預(yù)期。
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