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5月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，價格端延續(xù)結(jié)構(gòu)性改善，一線城市新房、二手房價格環(huán)比均連續(xù)3個月正增長，顯示核心城市市場信心持續(xù)修復(fù)。我們認(rèn)為，盡管投資端仍在磨底，但核心城市價格企穩(wěn)具備一定自發(fā)性，尤其是新興產(chǎn)業(yè)帶來的財富效應(yīng)、人口流入與房地產(chǎn)庫存改善，將推動核心城市樓市率先進(jìn)入結(jié)構(gòu)性修復(fù)通道。重點(diǎn)推薦：1、在新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)先的城市深度布局的企業(yè)：華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、綠城中國、中國金茂、城投控股等；2、估值處于低位、計提減值準(zhǔn)備較為充分的企業(yè)：龍湖集團(tuán)、新城控股等；3、在房價一階導(dǎo)轉(zhuǎn)正的區(qū)域有布局的港資企業(yè)：新鴻基地產(chǎn)等；4、具備體系化競爭壁壘的商管公司，以及業(yè)績穩(wěn)健、派息積極的物管公司：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、招商積余等；5、存量交易及地產(chǎn)鏈后端產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)。
　　“控增量”下投資端仍在磨底，庫存消化繼續(xù)推進(jìn)
　　1-5月房地產(chǎn)投資端仍在磨底，開發(fā)投資與新開工累計降幅繼續(xù)擴(kuò)大。開發(fā)投資累計同比-16.2%，降幅較1-4月擴(kuò)大2.5pct，其中5月單月同比約-24.4%；新開工面積累計同比-22.6%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.6pct，其中5月單月同比約-24.6%；竣工面積累計同比-23.4%，降幅較1-4月收窄0.6pct。截至5月末，全國施工面積同比-12.3%，降幅較4月末擴(kuò)大0.2pct。5月末商品房待售面積環(huán)比4月繼續(xù)下降1%。整體來看，在“控增量、優(yōu)存量”的政策導(dǎo)向下，新增供給收縮仍在延續(xù)，庫存消化繼續(xù)推進(jìn)，行業(yè)供需結(jié)構(gòu)緩慢優(yōu)化。
　　銷量仍承壓，價格呈現(xiàn)一線改善、二三線偏弱格局
　　銷售端仍處下行區(qū)間，1-5月新建商品房銷售面積/金額同比-10.8%/-13.5%；其中5月單月同比分別約為-13.2%/-9.3%，銷售面積/金額降幅較4月分別擴(kuò)大3.7/1.7pct，但銷售額降幅小于面積降幅，顯示新房成交結(jié)構(gòu)仍向核心城市以及改善型需求傾斜。價格端仍呈現(xiàn)“一線改善、二三線偏弱”格局，5月70城新房/二手房價格指數(shù)環(huán)比約-0.2%/-0.3%，新房降幅與4月基本持平，二手房降幅擴(kuò)大0.1pct。分城市能級看，一線城市新房/二手房環(huán)比分別上漲0.2%/0.4%；北上廣深二手房價環(huán)比分別上漲0.1%/0.6%/0.1%/0.6%，上海、深圳表現(xiàn)占優(yōu)，深圳漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.3pct。二、三線城市二手房環(huán)比分別為-0.2%/-0.4%，二線降幅持平，三線降幅擴(kuò)大0.1pct。一線城市房價連續(xù)3個月改善，仍是行業(yè)企穩(wěn)的主要支撐。
　　房企現(xiàn)金流仍待改善
　　銷售額絕對值偏弱背景下，房企現(xiàn)金流仍待改善。1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比-19.0%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.6pct；其中5月單月同比約-21.5%，較4月單月小幅收窄0.3pct。分項看，國內(nèi)貸款累計同比-28.7%，降幅較1-4月擴(kuò)大2.8pct；自籌資金累計同比-13.0%，降幅擴(kuò)大2.5pct；定金及預(yù)收款同比-16.1%，降幅收窄1.5pct；個人按揭貸款同比-28.0%，降幅收窄3.7pct。銷售回款相關(guān)指標(biāo)邊際改善，但仍處雙位數(shù)下滑區(qū)間，房企現(xiàn)金流修復(fù)仍需等待銷售和融資環(huán)境共同改善。
　　風(fēng)險提示：行業(yè)政策波動風(fēng)險，行業(yè)基本面下行風(fēng)險，部分房企經(jīng)營風(fēng)險。