>> 申萬(wàn)宏源-公募REITs網(wǎng)下申購(gòu)策略分析：第二批商業(yè)REITs詢價(jià)啟動(dòng)，聚焦混裝及酒店業(yè)態(tài)-260625
| 上傳日期： |
2026/6/25 |
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| 1422KB |
| 格式： |
pdf 共27頁(yè) |
來源： |
申萬(wàn)宏源 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
彭文玉,朱敏,任奕璇 |
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6月22-23日，第二批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs集中過會(huì)，陸家嘴、北京國(guó)資、保利發(fā)展、凱德及錦江酒店5單項(xiàng)目注冊(cè)并發(fā)布詢價(jià)公告，為境內(nèi)REITs市場(chǎng)首批混裝業(yè)態(tài)及酒店產(chǎn)品。合計(jì)募資約114~140億元，詢價(jià)日集中于6月26日、6月29日，但繳款窗口錯(cuò)位排布，為資金跨項(xiàng)目復(fù)用預(yù)留了空間。
根據(jù)按照公募REITs市場(chǎng)近期網(wǎng)下申購(gòu)情況，假設(shè)入圍率為95%，我們預(yù)期（從高到低排序）：凱德網(wǎng)下配售比例3.90%~7.31%，北京國(guó)資2.81%~5.26%，陸家嘴1.40%~2.63%，保利發(fā)展1.56%~2.92%，錦江酒店0.80%~1.50%。
按詢價(jià)上限計(jì)算，陸家嘴/保利發(fā)展/北京國(guó)資/凱德/錦江酒店26E派息率分別為4.13%/4.90%/ 4.22%/4.15%/4.15%，由于當(dāng)前上市項(xiàng)目普遍為單一業(yè)態(tài)，根據(jù)各項(xiàng)目估值/收入賦予業(yè)態(tài)權(quán)重來測(cè)算二級(jí)目標(biāo)派息率。陸家嘴/保利發(fā)展/北京國(guó)資/凱德/錦江酒店26E詢價(jià)上限派息率較加權(quán)后可比REITs同口徑折價(jià)率為-22%/-11%/-32%/-17%/-21%，較加權(quán)后TTM口徑派息率折價(jià)率為-16%/-3%/-24%/-12%/-21%。從資本化率看，陸家嘴/保利發(fā)展/北京國(guó)資/凱德/錦江酒店詢價(jià)上限26E資本化率為4.73%/5.99%/5.08%/5.65%/4.75%，較可比REITs加權(quán)后26E資本化率折價(jià)率為-18%/+2%/-20%/+2%/-20%。綜上，按照首發(fā)估值相比二級(jí)折價(jià)幅度排序，分別為保利>凱德>陸家嘴>錦江酒店>北京國(guó)資。
華夏保利發(fā)展REIT：央企首單商業(yè)REITs，跨城市跨業(yè)態(tài)混裝，項(xiàng)目業(yè)績(jī)呈量?jī)r(jià)齊跌。央企首單商業(yè)REIT，含廣州保利中心（寫字樓）與佛山保利水城（購(gòu)物中心）。23-25年兩項(xiàng)目量?jī)r(jià)齊跌，保利中心位于珠江新城CBD，區(qū)域空置率21%，穿透后項(xiàng)目出租率持續(xù)下行；水城項(xiàng)目以家庭和白領(lǐng)消費(fèi)為基本盤，游客貢獻(xiàn)彈性增量，所在千燈湖商圈成熟，新增供應(yīng)分流有限，項(xiàng)目出租率約90%，但租金承壓。
華夏凱德REIT：深圳南油片區(qū)最大綜合體來福士，下沉綿陽(yáng)核心商圈。底層為深圳來福士綜合體（購(gòu)物中心/辦公/公寓）與綿陽(yáng)涪城購(gòu)物中心，雙城能級(jí)互補(bǔ)。深圳購(gòu)物中心出租率降至88%，租金坪效連降，辦公出租率升至90%，公寓OCC略降；綿陽(yáng)項(xiàng)目出租率超99%，營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)韌性高。深圳利潤(rùn)剛轉(zhuǎn)正，綿陽(yáng)壓艙，凱德系擴(kuò)募儲(chǔ)備充裕。
華安錦江酒店REIT：境內(nèi)首單酒店公募REIT，擁有利潤(rùn)補(bǔ)足及CAPEX承諾護(hù)航。底層為國(guó)內(nèi)18城21家錦江都城酒店，定位中端有限服務(wù)。受行業(yè)供給過剩及項(xiàng)目修繕影響，OCC/ADR走低，營(yíng)收、凈利潤(rùn)下滑。原始權(quán)益人設(shè)置GOP補(bǔ)足機(jī)制（26-30年），并預(yù)留翻新資金，未來CAPEX可控；錦江集團(tuán)實(shí)力雄厚，擴(kuò)募資產(chǎn)豐富。
華安陸家嘴REIT：晶耀前灘為三軌地鐵上蓋物業(yè)，背靠陸家嘴集團(tuán)，擴(kuò)募扎根前灘。標(biāo)的為上海晶耀前灘T1寫字樓及商場(chǎng)，三軌上蓋。辦公與零售收入比1:2，出租率均超90%，租金平穩(wěn)。辦公租戶集中度偏高（第一大艾昆緯咨詢面積占近三成），另有租戶26年退租但儲(chǔ)備已落實(shí)。雖26年太古里二期將入市，但陸家嘴集團(tuán)統(tǒng)籌開發(fā)，或協(xié)調(diào)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。
風(fēng)險(xiǎn)提示：REITs發(fā)行審核節(jié)奏變化、發(fā)行制度進(jìn)一步調(diào)整、投資者參與度波動(dòng)、申報(bào)項(xiàng)目質(zhì)量/數(shù)量變化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)向調(diào)整等。
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