>> 遠(yuǎn)東資信-城市更新系列專題(二)：25萬億城市更新市場(chǎng)，可持續(xù)投融資體系如何構(gòu)建？-260623
| 上傳日期： |
2026/6/23 |
大小： |
742KB |
| 格式： |
pdf 共9頁(yè) |
來源： |
遠(yuǎn)東資信 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
梁蘊(yùn)兮 |
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城市更新投融資發(fā)展格局與多元實(shí)踐
經(jīng)測(cè)算，“十五五”期間全國(guó)城市更新投資總空間將突破25萬億元。四大核心資金來源及運(yùn)作模式包括：（1）財(cái)政資金：中央財(cái)政通過中央預(yù)算內(nèi)投資、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、城市更新試點(diǎn)補(bǔ)助和城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金支持城市更新，2026年上述中央支持規(guī)模約3300億；地方財(cái)政以自有資金與專項(xiàng)債為核心補(bǔ)充，2025年近4500億元專項(xiàng)債資金投向城市更新項(xiàng)目。（2）政策性銀行通過提供15-25年期低息貸款助力長(zhǎng)周期大型項(xiàng)目，國(guó)開行2025年專項(xiàng)貸款達(dá)7863億元，2026年新增政策性金融工具中2600億元定向用于城市更新。（3）社會(huì)資本：商業(yè)銀行以城市更新專項(xiàng)貸款、銀團(tuán)貸款為主要產(chǎn)品提供10-15年期融資支持；國(guó)有企業(yè)、房企等市場(chǎng)主體主要通過政企合作參與建設(shè)運(yùn)營(yíng)；全國(guó)已有28個(gè)城市設(shè)立城市更新基金，總規(guī)模達(dá)4550億元；資產(chǎn)證券化是盤活存量資產(chǎn)、拓寬現(xiàn)金流渠道的重要方式。（4）居民自籌是民生微更新的補(bǔ)充渠道，項(xiàng)目出資普遍占比10%—80%。
多元投融資組合模式：（1）偏公益性項(xiàng)目：財(cái)政和政策性金融為主，社會(huì)資本為輔。（2）偏市場(chǎng)化項(xiàng)目：社會(huì)資本為主，財(cái)政與居民資金補(bǔ)充。（3）居民主導(dǎo)型項(xiàng)目：居民籌資為主，財(cái)政與市場(chǎng)協(xié)同支持。
城市更新項(xiàng)目特征與投融資核心矛盾
城市更新項(xiàng)目三大核心特征：（1）準(zhǔn)公共品屬性突出，整體盈利空間有限，多數(shù)缺乏經(jīng)營(yíng)性收益，高度依賴政策與資金補(bǔ)貼。（2）全周期資金壓力大，現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)失衡，前期建設(shè)投入龐大、沉淀周期長(zhǎng)，后期運(yùn)維費(fèi)用持續(xù)壓縮利潤(rùn)空間。（3）產(chǎn)權(quán)與利益關(guān)系復(fù)雜，項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不確定性高，涉及多類產(chǎn)權(quán)主體與歷史遺留問題，前期協(xié)調(diào)成本高昂，加劇投融資不確定性。
城市更新投融資體系四大結(jié)構(gòu)性矛盾：（1）地方財(cái)政收支承壓，財(cái)政主導(dǎo)模式難以為繼，疊加地方收支緊張與隱性債務(wù)化解壓力，資金缺口較大。（2）融資工具與項(xiàng)目周期錯(cuò)配，再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇，主流融資工具期限多在10年以內(nèi)，難以匹配1-20年的項(xiàng)目全生命周期，導(dǎo)致集中償債壓力與資金鏈緊張。（3）社會(huì)資本參與意愿與落地能力不足，地方國(guó)企受降杠桿考核制約新增融資空間受限，民營(yíng)企業(yè)則因回報(bào)周期長(zhǎng)、退出渠道有限而參與動(dòng)力不足。（4）居民參與機(jī)制不完善，微觀籌資動(dòng)力不足，資產(chǎn)增值滯后、“無償改造”固有認(rèn)知、分層訴求難以平衡及激勵(lì)機(jī)制缺位等問題共同制約居民端出資。
“十五五”期間地方城市更新投融資體系構(gòu)建
?。?）分類施策，依據(jù)項(xiàng)目公益屬性構(gòu)建差異化投融資機(jī)制。（2）統(tǒng)籌整合財(cái)政資源，通過爭(zhēng)取中央資金、建立差異化區(qū)域分擔(dān)機(jī)制、用足政府債券及探索資金池統(tǒng)籌等模式放大撬動(dòng)效應(yīng)。（3）優(yōu)化考核與合作機(jī)制，激活社會(huì)資本，借鑒成熟地區(qū)經(jīng)驗(yàn)推廣片區(qū)肥瘦搭配、跨區(qū)域收益平衡模式；優(yōu)化國(guó)資考核機(jī)制，弱化城市更新類項(xiàng)目的年度現(xiàn)金流和單項(xiàng)目盈利考核，強(qiáng)化長(zhǎng)期資產(chǎn)增值、社會(huì)責(zé)任履行等維度評(píng)價(jià)；規(guī)范政企合作與退出渠道。（4）創(chuàng)新金融產(chǎn)品與服務(wù)，引導(dǎo)銀行優(yōu)化信貸產(chǎn)品，拓寬直接融資渠道。（5）健全激勵(lì)體系構(gòu)建居民共建格局，合理設(shè)計(jì)出資比例，推行分層激勵(lì)與特殊群體兜底政策。（6）完善全周期運(yùn)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)防控，推行投建營(yíng)一體化長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)，嚴(yán)守隱性債務(wù)底線，建立債務(wù)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與高杠桿管控機(jī)制。
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