久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

     12 年將是陸家嘴業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)徹底改變的年份，因?yàn)榻衲昶鸸緦⒉辉儆型恋嘏馐杖耄@部分高毛利率業(yè)務(wù)的缺失只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)銷售來彌補(bǔ)。
    我們認(rèn)為公司有能力實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的過渡，但其增速也將隨土地批租的不復(fù)存在而受到影響。
     公司的住宅業(yè)務(wù)可以用一個(gè)基礎(chǔ)加一個(gè)彈性來形容，即天津地區(qū)項(xiàng)目銷售是公司房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，上海地區(qū)的高端產(chǎn)品東銀公寓將為公司業(yè)績(jī)提供彈性。
     與在住宅開發(fā)方面的初試牛刀不同，公司的業(yè)務(wù)長(zhǎng)項(xiàng)，也即商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入收獲季節(jié)。作為陸家嘴金融城的整體規(guī)劃和開發(fā)商，公司對(duì)商業(yè)物業(yè)一直采取只租不售的策略，經(jīng)過多年的積累，已經(jīng)沉淀了大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，目前公司擁有各類物業(yè)資產(chǎn)地上建筑面積合計(jì)122 萬(wàn)平米，其中已投入使用部分達(dá)到74 萬(wàn)平米，公司持有物業(yè)進(jìn)入快速外延增長(zhǎng)期。
     公司租金水平也存在較大提升空間，一方面來自租金的自然增長(zhǎng)，另一方面是長(zhǎng)期租金合同限制了公司物業(yè)租金的提升，由于公司和客戶的簽約期一般都在六年以上，所以即使在出租期內(nèi)租金水平發(fā)生了明顯上漲，但公司租金水平卻只能表現(xiàn)為剛性。公司目前物業(yè)的平均租金水平，與市場(chǎng)實(shí)際租金存在50%的差距。由于公司物業(yè)的大規(guī)模增長(zhǎng)出現(xiàn)在08 年后，按此推算，2014 年后，即使市場(chǎng)租金水平不變，公司由于原有合約自然調(diào)整帶來的租金增長(zhǎng)也會(huì)大幅提升。
    投資建議
     由于 11 年公司土地轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的土地增值稅會(huì)嚴(yán)格清算，對(duì)業(yè)績(jī)會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。預(yù)計(jì)11 至13 年公司每股收益分別為0.56、0.58、0.83 元，動(dòng)態(tài)市盈率21、20.2、14.2 倍；重估每股凈資產(chǎn)19.2 元，折價(jià)率為38%，折價(jià)水平與區(qū)域地產(chǎn)公司平均水平基本相當(dāng)。
     由于轉(zhuǎn)型過程中，公司的業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⑹艿接绊?，給予公司20-22 倍市盈率，目標(biāo)價(jià)格11.15-12.26 元，建議持有。
    風(fēng)險(xiǎn)
     住宅銷售不達(dá)預(yù)期會(huì)影響公司短期業(yè)績(jī)的過渡。