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投資要點： 
    2011 年公司實現(xiàn)基本每股收益 0.30元，擬每 10股派 2元。公司實現(xiàn)營業(yè)收入 17.96億，同比增長 31.8%。歸屬于上市公司股東的凈利潤4.67億，同比減少 2.4%，11年 ROE7.4%，期末每股凈資產(chǎn) 4.06元。  
    期間費用增加了 17.4%。 期間費用上升的主要原因是財務費用受整體融資環(huán)境的影響，貸款利率提高，增長 34.1%。 
    出租物業(yè)和開發(fā)銷售項目的地價成本均很低，成本領先優(yōu)勢奠定了公司高毛利率的盈利基礎。11 年園區(qū)物業(yè)銷售收入 10.7 億，同比增長 47.6%，毛利率 61.4%；物業(yè)租賃收入 4.56億，同比上升 15.4%，毛利率 45.9%，出租率水平保持高位。 
    以房地產(chǎn)為主、集成服務和高科技投資為輔的“一體兩翼”實現(xiàn)良性循環(huán)，高科技投資為成長的重要驅(qū)動之一，11年實現(xiàn)投資收益 1.84億元。   
    園區(qū)內(nèi)企業(yè)資源為公司股權(quán)投資提供基礎。作為“國家自主創(chuàng)新示范區(qū)”，目前，園區(qū)內(nèi)注冊企業(yè) 6495 家，經(jīng)營企業(yè) 1905 家，園區(qū)內(nèi)形成生態(tài)化的企業(yè)群落，企業(yè)以金字塔結(jié)構(gòu)分布，大中小型企業(yè)互為依托。園區(qū)企業(yè)數(shù)量每年凈 10%增長，即流入減去流出后，凈增長的速度是 10%。園區(qū)中小企業(yè)進入高速成長期。  
    公司參建上海股權(quán)托管交易中心，為  “新三板”對接做好準備，并為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)進行場外交易提供平臺和通道支持。  
    財務安全，12年新增融資需求 12億。年末資產(chǎn)負債率 62.8%，真實負債率 59.9%，凈負債率 112%。12 年將在 09 年融資規(guī)模基礎上新增資金需求 12億，并積極創(chuàng)新融資渠道，豐富融資產(chǎn)品。  
    預計 12、13年實現(xiàn) EPS分別為 0.38、0.48元，RNAV13.26元，股價折35%。項目集中于張江高科技園區(qū)，成本便宜，高科技投資為成長的重要驅(qū)動，參股上海股權(quán)托管交易中心，目標價 10元，謹慎增持評級。