>> 湘財(cái)證券-北辰實(shí)業(yè)(601588)8.17億租金收入構(gòu)筑基石,長(zhǎng)沙項(xiàng)目開(kāi)始收獲-120503
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2012/5/4 |
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作者： |
蘇多永 |
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公司目標(biāo)銷(xiāo)售倍增，主要集中于長(zhǎng)沙項(xiàng)目 2012年公司計(jì)劃開(kāi)復(fù)工面積235.4萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積59.5萬(wàn)平方米，竣工面積56.1萬(wàn)平方米。目標(biāo)銷(xiāo)售面積25.5萬(wàn)平方米（24萬(wàn)平方米），銷(xiāo)售金額40億（21.2億）。根據(jù)我們測(cè)算，大約25個(gè)億以上的銷(xiāo)售量將集中于長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目。今年主要銷(xiāo)售的是E5區(qū)和D2區(qū)的住宅，以及A1區(qū)的高端辦公?？傮w項(xiàng)目測(cè)算，住宅項(xiàng)目的毛利率水平一般，項(xiàng)目盈利點(diǎn)在項(xiàng)目的商辦部分。根據(jù)同檔次辦公比較，項(xiàng)目的辦公部分會(huì)達(dá)到12000/平方米以上的銷(xiāo)售單價(jià)；而項(xiàng)目的商鋪會(huì)達(dá)到35000元/平方米。
北京項(xiàng)目是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的變數(shù) 北京碧海方舟項(xiàng)目大約有20余棟別墅，由于地理位置優(yōu)越，預(yù)計(jì)售價(jià)在100,000元/平方米左右，目前已經(jīng)開(kāi)始申請(qǐng)預(yù)售許可，碧海方舟項(xiàng)目是公司在2012年能否實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售計(jì)劃的主要變數(shù)，項(xiàng)目依賴(lài)于預(yù)售證的取得和北京豪宅市場(chǎng)環(huán)境。常營(yíng)項(xiàng)目尚有8萬(wàn)平米的商辦未售，緊挨北京地鐵6號(hào)線一期，（將于今年年底開(kāi)始試運(yùn)行），項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度尚未確定。北辰香麓項(xiàng)目目前還剩余13.5萬(wàn)平方米，已基本全部竣工，項(xiàng)目依山傍水，多為大戶(hù)型，主要面向的是改善型需求的客戶(hù)，目前受限貸限購(gòu)政策影響銷(xiāo)售一般。 持有物業(yè)與商業(yè)增量項(xiàng)目穩(wěn)定 2011年公司出租業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)17.6億元（毛利率58.02%）的營(yíng)業(yè)收入，零售商業(yè)實(shí)現(xiàn)4億元（毛利率37.7%）的營(yíng)業(yè)收入，出租零售業(yè)務(wù)的良好表現(xiàn)構(gòu)筑了公司價(jià)值底部。在持有物業(yè)方面，新增的北辰時(shí)代大廈和北辰世紀(jì)中心AB座目前已基本滿(mǎn)租，月租金為CBD平均水平。這部分持有物業(yè)的成熟，穩(wěn)定了公司的業(yè)績(jī)。在商業(yè)物業(yè)方面，目前公司在亞奧區(qū)域共有4處項(xiàng)目，共計(jì)約15萬(wàn)平方米，其中3個(gè)項(xiàng)目均為新增項(xiàng)目，目前正處在推貨期，整體來(lái)看商業(yè)物業(yè)的收入穩(wěn)定。
資金狀況遠(yuǎn)期壓力較大 公司目前有兩債券在貸款期，債券08北辰債2008年7月18 日發(fā)行17億元，8.2%，期限5年；債券06北辰債2006 年5 月29 日發(fā)行15億元，期限十年，固定利率4.1%。兩個(gè)債券的發(fā)行基本決定了公司的資金鏈穩(wěn)定。2012年一季報(bào)，公司持有貨幣資金31.64億元，短期借款14.8億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)性負(fù)債8.6億元，長(zhǎng)期借款63.54億元，應(yīng)付債券31.80億元，公司短期內(nèi)債務(wù)壓力不大，長(zhǎng)期債務(wù)略多。公司的凈負(fù)債率較高。 增持評(píng)級(jí)，6-12個(gè)月目標(biāo)價(jià)4.2元 公司2012-2014年每股收益分別為0.20元、0.42元和0.47元，對(duì)應(yīng)2012年4月20日收盤(pán)價(jià)2.99元的PE分別為15.31倍、7.08倍和6.34倍。對(duì)應(yīng)2012年4月20日收盤(pán)價(jià)2.99元的PB分別為0.98倍、0.86倍和0.76倍。以假設(shè)開(kāi)發(fā)法公司每股的RNAV為7.29元，對(duì)股價(jià)有較大幅度的折價(jià)。從GAV看，銷(xiāo)售類(lèi)業(yè)務(wù)的GAV基本和凈負(fù)債持平，公司的價(jià)值體現(xiàn)主要在120萬(wàn)平米租賃經(jīng)營(yíng)物業(yè)的價(jià)值。目前公司業(yè)績(jī)的變動(dòng)因素主要在北京別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度。長(zhǎng)沙項(xiàng)目和北京商業(yè)項(xiàng)目確定性較高。維持增持評(píng)級(jí)，6-12個(gè)月目標(biāo)價(jià)4.2元。
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